一洲物業管理有限公司（香港）訴三河京郊房地產開發公司等銷售房地產合同案

（一）首部

　　1．判決書字號
　　一審判決書：河北省高級人民法院（1995）冀經初字第37號。
　　二審判決書：中華人民共和國最高人民法院（1997）經終字第83號。
　　2．案由：委托代理銷售房地產合同案。
　　3．訴訟雙方
　　原告（反訴被告、被上訴人）：一洲物業管理有限公司（香港）。
　　法定代表人：莊永競，董事長。
　　委托代理人（一審）：劉愛武，北京一洲行房地產咨詢有限責任公司經理。
　　委托代理人（一、二審）：單衛紅，北京市齊致律師事務所律師。
　　被告（反訴原告、上訴人）：三河京郊房地產開發公司。
　　法定代表人：肖碧文，總經理。
　　委托代理人（一審）：沈澤敬，沈澤敬律師事務所律師。
　　委托代理人（一審）：郭新月，沈澤敬律師事務所律師。
　　委托代理人（二審）：陳明，北京市廣盛律師事務所律師。
　　委托代理人（二審）：盧健靈，該公司經理。
　　被告（上訴人）：深圳中達（集團）股份有限公司。
　　法定代表人：肖碧文，總經理。
　　委托代理人（一審）：盧建靈，該公司辦公室主任。
　　委托代理人（一審）：鄧達榮，該公司研究室主任。
　　委托代理人（二審）：明紹輝，北京市陸通律師事務所律師。
　　委托代理人（二審）：劉燕，北京市陸通律師事務所律師。
　　4．審級：二審。
　　5．審判機關和審判組織
　　一審法院：河北省高級人民法院。
　　合議庭組成人員：審判長：宋瑞良；代理審判員：杜清建、趙建亮。
　　二審法院：中華人民共和國最高人民法院。
　　合議庭組成人員：審判長：李健；審判員：王王允、付金聯。
　　6．審結時間
　　一審審結時間：1996年11月29日。
　　二審審結時間：1998年11月14日。
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　　1．一審訴辯主張
　?。?）原告一洲物業管理有限公司（以下簡稱一洲公司）訴稱：我公司與被告于1994年2月26日簽訂了一份獨家代理銷售“一洲天子莊園”合同，約定由我公司獨家代理被告銷售一洲天子莊園全部500棟別墅，被告應于1994年10月31日將首期60棟別墅全部竣工，我公司付給被告300萬元定金，我公司享有別墅命名權和管理權。同年還簽訂了一份補充協議。我公司按約付給被告300萬元定金，但被告至今未能如約竣工。因被告未按約于1994年3月31日前將預售手續交給我公司，致我公司為銷售該別墅而進行的各種形式的代銷活動未能取得突破，損失400萬元人民幣。被告卻要求終止合同，擅自進行銷售活動。被告構成違約，請求判令被告雙倍返還定金600萬元，支付違約金3 000萬元，賠償損失400萬元。
　　（2）被告三河京郊房地產開發公司（以下簡稱京郊公司）反訴稱：一洲公司在代理銷售房屋過程中，促銷手段不得力，未能按約定售出別墅，其違約行為影響了京郊公司正常經營，要求解除代理銷售合同，不予返還300萬元定金，賠償京郊公司損失800萬元。
　　京郊公司辯稱：原告交付的300萬元是押金而不是定金，原告要求雙倍返還600萬元沒有事實及法律依據；我公司已按合同規定交付給一洲公司預售手續，工程未能如期竣工是受水災這一不可抗力的影響，京郊公司以“天子莊園”的名義參加1995年12月的房地產展銷會是合法合理的，京郊公司無違約行為，原告要求償付3 000萬元違約金有悖于事實和法律；合同中關于違約責任的規定顯失公平，應認定無效；原告屬境外企業，未在國內進行工商登記，從事房地產經營活動屬非法經營；原告高價推銷，意圖牟取暴利，造成期房未能售出構成違約，給京郊公司造成經濟損失。
　?。?）被告深圳中達（集團）股份有限公司（以下簡稱中達公司）未作書面答辯。
　　2．一審事實和證據
　　河北省高級人民法院經審理查明：1994年2月26日，一洲公司與中達公司簽訂了一份獨家代理銷售“一洲天子莊園”合同書，約定中達公司委托一洲公司獨家代理銷售“一洲天子莊園”的全部500棟別墅，一洲公司的代理權為不可撤銷的國內外獨家代理權，一洲公司以外的其他人（中達公司自留20棟）均無權銷售在_洲公司代理范圍內的別墅；中達公司分三期完成全部500棟別墅，首期60棟須于1994年10月31日竣工（以當地市建筑工程質檢部門驗收合格為準，驗收時一洲公司參與）交一洲公司或用戶入住，其余兩期另議；中達公司須于1994年3月31日前將預售手續（含內外銷售手續）交一洲公司；所有別墅應符合原說明書及附件一所列裝修及用料標準；中達公司給一洲公司的銷售底價為第一期每平方米3 398元，第二期、第三期增幅分別為第一期的2％、3％，底價部分歸中達公司所有并負責稅費，超出底價部分歸一洲公司所有并負責稅費；一洲公司為上述代理于簽約后10天內一次性付給中達公司300萬元作押金，押金在第三期銷售款中扣除；一洲公司擁有“一洲天子莊園”項目的命名權和別墅管理權，并不因代理關系的結束而終止。簽約后，雙方所有與此項目有關的活動均以“一洲天子莊園”的名義進行；中達公司在代銷期內所有對外活動及資料中將一洲公司作為第一發展商，一洲公司在代銷活動中以第一發展商的名義出現，但不承擔在發展中的費用及法律責任；一洲公司在代銷中的推介、宣傳費自負；若中達公司未能按合同規定的期限將別墅竣工交一洲公司或用戶，應承擔一洲公司與買主約定的違約責任，逾期3個月仍不能竣工，視為單方違約，償付10倍于押金的違約金給一洲公司并承擔一切賠償責任（包括無形財產損失的賠償）；若一洲公司在首期竣工后仍未全部售出，則按未銷出部分的金額的5％罰款。后雙方又分別于同年3月8日、4月30日訂立兩份補充協議，約定將在二、三期建成的80套躍層式別墅的代銷底價為每平方米2 328元；約定了首期范圍內的公路及場地在施工規范及條件許可的情況下應與首期別墅同步完成。后在主合同及兩份補充協議上京郊公司在中達公司一方蓋章。
　　合同訂立后，一洲公司于1994年4月6日付給中達公司300萬元人民幣，中達公司給一洲公司出具的收據寫明收一洲公司交來代理銷售北京一洲天子莊園定金300萬元。同年5月11日，京郊公司辦妥一期工程64棟（69套）開工手續，實際動工興建的共36棟別墅。同年7月12日至13日，三河市境內連降暴雨，造成特大洪澇災害，給施工造成一定影響，京郊公司未將此情況通知一洲公司。至同年10月31日，沒有一棟別墅竣工。至1995年5月初，主體工程陸續封頂，同年8月主體工程接近完工，外裝修、道路、水電、綠化基本完工。同年9月底有4棟樣品房內外裝修竣工。
　　合同訂立后，京郊公司給一洲公司提供了天子莊園立項的批復、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、國有土地使用證。1994年5月11日京郊公司取得一期工程開工的批復后交給了一洲公司。1994年10月31日三河市建委批復同意京郊公司向國內外客戶預售“天子莊園”房屋，后京郊公司將此批復給了一洲公司。
　　一洲公司在合同訂立并交付被告300萬元后，進行了一系列推銷活動：印制了售樓書、宣傳單、宣傳函及包裝袋；在路旁樹起了兩個宣傳廣告牌；制作了別墅模型、一個大沙盤和七個小沙盤；聘請了專業人員及一些兼職人員代理推銷，派人登門到大公司推銷；為有利于推銷，一洲公司在國家《房地產管理法》生效后的1995年2月17日于北京申請注冊成立了“北京一洲行房地產咨詢有限責任公司”，專門負責銷售；在國內有關雜志上刊登廣告；在香港定期寄宣傳單，刊登廣告；參加了1994年9月、10月的香港展銷會、沈陽交易會、北京展銷會及1994年11月末在日本、韓國、新加坡及中國香港舉行的展銷招商會，1995年4月的北京國際博覽會，5月在丹東的房地產交易會，在韓國的展銷會等。一洲公司為此支出的費用約300萬元。至訴訟前，一洲公司未將一棟別墅售出。
　　另查明：本案涉及的開發項目，系京郊房地產開發公司在河北省三河市申請立項并辦理了有關開發手續。京郊公司系中達公司與珠海經濟特區海聯工貿集團公司合資興辦的企業法人，于1993年4月2日在三河市登記注冊，主營房地產開發及物業管理。中達公司無房地產開發資格。一洲公司在北京注冊成立的“北京一洲行房地產咨詢有限責任公司”主營房地產咨詢服務、銷售，一洲公司的代銷行為由一洲行房地產咨詢有限公司具體實施。
　　以上事實有下列證據證明：
　?。?）一洲公司與京郊公司簽訂的獨家代理銷售“一洲天子莊園”合同書；
　?。?）合同的補充協議（一）、（二）。
　?。?）廊坊市城鄉建設綜合開發辦關于同意三河京郊房地產開發公司申報“天子莊園”項目開發資質請示的批復。
　　（4）“天子莊園”建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、國有土地使用證。
　　（5）三河市城鄉建設委員會關于批準京郊房地產開發公司預售房屋的批復。
　　（6）一洲公司所印制的售樓書、宣傳單張、宣傳函及包裝袋。
　?。?）一洲公司制作的別墅模型、一個大沙盤、七個小沙盤的照片。
　?。?）一洲公司參加香港、沈陽、東南亞等地的展銷會、招商會所攝制的照片以及各項費用的收據。
　?。?）北京一洲行房地產咨詢有限責任公司的企業法人營業執照。
　　3．一審判案理由
　　河北省高級人民法院認為：本案被告中達公司雖無房地產開發經營資格，但京郊公司作為同一方當事人在合同上蓋章并具體履行，一洲公司作為香港企業代理大陸的房地產在國內外銷售，當時沒有禁止性規定，按合同義務由其在京注冊成立的“北京一洲行房地產咨詢有限責任公司”具體履行，應視為合同主體合格。合同內容不違反法律規定，違約責任不對等可適當調整，依法應認定委托代理合同有效。二被告未按合同約定于1994年3月31日將全部預售手續交一洲公司，預售房屋的批復于1994年10月31日才辦妥，后交給一洲公司。影響了原告售房，顯屬違約。二被告未能將別墅如期竣工，構成違約。二被告所辯未能竣工的原因是遇到了水災這一不可抗力的影響，但其未按法律規定及時通知原告，故其所辯理由亦不能成立。二被告違約未能將房屋竣工應承擔違約責任，依合同約定應支付給原告違約金。但合同約定的違約金過分高于因被告違約給原告造成的經濟損失，應調低為押金的2倍。原告未能將房屋售出是因被告未及時交付預售房屋批復、施工進度緩慢等原因所致，被告所辯原告促銷手段不力、抬高價格牟取暴利的理由不成立，京郊公司的反訴請求亦不予支持。鑒于原、被告均要求解除委托代理合同，合同準予解除，原告支付被告的300萬元定金應由被告退還。兩被告已實際給予原告代理權且已投資開發房屋，并非不履行合同，故原告請求兩被告雙倍返還定金的請求不予支持。
　　4．一審定案結論
　　河北省高級人民法院依照《中華人民共和國涉外經濟合同法》第十九條、第二十條、第一百三十八條規定，判決如下：
　?。?）解除三方所簽委托代理合同。
　?。?）被告中達公司和京郊公司于判決生效后10日內退還一洲公司人民幣300萬元。
　　（3）被告中達公司、京郊公司于判決生效后10日內支付給一洲公司違約金600萬元。
　?。?）駁回原告一洲公司其他訴訟請求。
　?。?）駁回被告京郊公司其他反訴請求。
　　案件受理費21萬元，由一洲公司負擔15萬元，中達公司和京郊公司負擔6萬元；反訴費2．5萬元，由京郊公司負擔。
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　　1．上訴人中達公司、京郊公司訴稱：被上訴人為境外企業，不具備在國內從事經濟活動的主體資格，造成本案合同無效；被上訴人違約，未及時交付押金，未售出任何別墅，致使合同無法履行；原判判令支付違約金600萬元缺乏事實和法律依據。故請求二審法院撤銷一審判決，并判令被上訴人賠償上訴人經濟損失300萬元。
　　2．被上訴人一洲公司辯稱：原審法院認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴。
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　　最高人民法院在審理過程中確認了一審法院認定的事實和證據。
　　（五）二審判案理由
　　最高人民法院經審理認為：本案合同為獨家委托代理合同，一洲公司作為香港房地產業代理商在國內外銷售房地產，未違反當時國家禁止性規定，本案合同應依法確認為有效。合同簽訂后一洲公司交付的人民幣300萬元，根據相關證據材料應認定為押金而非定金。上訴人未依約將別墅竣工，系實質性違反合同，應退還押金及利息，并依法承擔違反合同所造成的損失，根據本案的實際情況，將上訴人需承擔的違約金調整為人民幣400萬元。上訴人關于本案合同無效的上訴理由不能成立，要求被上訴人賠償經濟損失300萬元于法無據，本院不予支持。原審事實認定清楚，責任劃分正確，但部分處理不當，應予改判。
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　　最高人民法院根據《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第一百一十三條，《中華人民共和國涉外經濟合同法》第二十條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第二款之規定，判決如下：
　　1．維持河北省高級人民法院（1995）冀經初字第37號民事判決之第一、四、五項及訴訟費承擔部分，撤銷該判決第二、三項。
　　2．深圳中達（集團）股份有限公司、三河京郊房地產開發公司于本判決生效后10日內退還一洲物業管理有限公司（香港）押金人民幣300萬元及利息（計息自押金交付之日至本判決生效之日止，利率按同期銀行貸款利率計算）。
　　3．深圳中達（集團）股份有限公司、三河京郊房地產開發公司于本判決生效后10日內支付一洲物業管理有限公司（香港）違約金人民幣400萬元。
　　二審案件受理費人民幣21萬元，由上訴人深圳中達（集團）股份有限公司和三河京郊房地產開發公司承擔16．8萬元，一洲物業管理有限公司（香港）承擔4．2萬元。

（來自：中國司法案例網）