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合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛中的“繼續(xù)履行”問題(一)
法院判決繼續(xù)履行合同的法律依據(jù)及五個條件
《合同法》第一百零七條規(guī)定:
“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”
可見,當違約發(fā)生時,立法者認為“繼續(xù)履行”是維護當事人權益的首選方式。若合同確實無法繼續(xù)履行,則當事人可再考慮采取補救措施或者賠償損失等救濟方式。相對于后兩種救濟途徑,繼續(xù)履行合同更加有利于維護交易秩序、更尊重當事人的意思自治。此外,《合同法》第一百一十條還規(guī)定了三種法院判令“繼續(xù)履行的例外情形”[1]。
根據(jù)筆者的梳理,在涉及到“土地方違約與繼續(xù)履行”的案例中,法院判決“合同繼續(xù)履行”需要滿足如下五個方面的條件:
(一)基礎性條件
首先,合作開發(fā)房地產(chǎn)合同成立并生效,具體包括一方具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、雙方具有相應締約能力、雙方意思表示真實、不違反效力性強制性規(guī)定、不損害國家和社會公共利益等條件。
其次,在法律上或事實上可以履行,而且一方在合理期限內(nèi)要求對方實際履行合作開發(fā)合同。
再次,合同適于強制履行或強制繼續(xù)履行的費用不會過高。
(二)不觸發(fā)合同解除條件
首先,合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中約定的解除條件并未成就,也不滿足法定解除條件。
其次,一方雖發(fā)出了解除合同通知,又因為繼續(xù)履行的行為而實際撤銷解除通知。
再次,雙方僅有關于“解除表示”而未就解除后的清算做出具體安排,也視為未就解除達成合意。
(三)雙方有履約行為
合作開發(fā)房地產(chǎn)合同簽訂后,雙方均有具體的實際履行行為,包括交付土地、土地變性、注入資金、設立項目公司、股權轉讓或者增資、項目施工建設等等。
(四)客觀上有繼續(xù)履行的條件
房地產(chǎn)項目的合作開發(fā)客觀上具備繼續(xù)履行的條件,例如合作開發(fā)項目滿足各項規(guī)劃要求、土地已變性(若需)、土地已經(jīng)取得或者完成過戶、項目具備施工建設條件等等。
(五)繼續(xù)履行符合原定合同目的
關于雙方簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同當時之目的,法院通常會綜合考量。例如查看合同鑒于條款或者其他條款中約定的合同內(nèi)容、結合其他約定和行業(yè)交易習慣、履約過程來推定合同目的。法院判令繼續(xù)履行合同不能夠違背原定之合同目的。
除了需要考慮上述五方面以外,筆者認為不可忽視如下兩點:
第一,違約方通常不享有解除權。合同解除制度旨在將解除權賦予守約方;根據(jù)合同約定,若一方在發(fā)出解除合同通知時處于違約狀態(tài),則不能享有合同解除權。如在萬順公司訴永新公司等合作開發(fā)協(xié)議糾紛一案中[最高人民法院(2003)民一終字第47號],最高法院認為:
“永新公司沒有履行法律、行政法規(guī)規(guī)定的義務,其設立的公司不能視為對合作協(xié)議的全部履行,從合作協(xié)議項下己方義務的履行角度看,應當認定永新公司已經(jīng)構成違約。由于合同解除制度之意旨在于將解除權賦予守約方,而永新公司發(fā)函時仍處于違約狀態(tài),故永新公司不能享有合同解除權。”
第二,無法繼續(xù)履行并不意味著可以直接判決解除。在嶗山國土局與南太置業(yè)公司國有土地使用權出讓合同糾紛案中[最高人民法院(2004)民一終字第106號],最高法院認為:
“根據(jù)有關法律規(guī)定精神,解除權在實體方面屬于形成權,在程序方面則表現(xiàn)為形成之訴,在沒有當事人依法提出該訴訟請求的情況下,人民法院不能依職權徑行裁判。該《國有土地使用權出讓合同》的解除或者權利義務終止及其法律責任承擔問題,需通過獨立的訴訟請求予以保護。”