合作開發房地產合同糾紛中的“繼續履行”問題（二）

法院判決認定不能繼續履行合同的常見理由

結合筆者梳理的涉及“土地方違約與繼續履行”的案例[2] ，法院判決“合作開發房地產合同無法繼續履行”的常見理由可大致分為“當事人問題”、“土地和審批問題”、“合同約定及履行階段問題”等三個方面。

（一）當事人問題當事人問題主要有如下情形：

1. 資金方違約在先，土地方再無合作意愿；土地方單獨實施項目，完成土地開發；

2. 土地方與資金方交叉違約，均獲得解除權；

3. 土地方與善意第三人的案外人另行簽訂合作協議，并且進行項目土地進行物權處置，舍棄與原資金方的合作；

4. 雙方各自表達了解除合同意愿，或者雙方以其他形式達成解除合同的合意；

5. 土地方進入破產清算或者重整程序等。

（二）土地及項目審批問題判決“合同無法繼續履行”涉及土地和項目審批問題，主要呈現如下情形：

1. 項目土地被政府征收/收儲；

2. 應當進行土地變性的劃撥土地未完成變性；

3. 未付清地價或者土地閑置原因，土地被政府收回；

4. 土地被轉讓給案外人、土地證被辦理到第三人名下、或者土地權屬被案外人提出權利主張；

5. 土地被抵押給第三人，導致項目無法推進的；

6. 土地被法院查封或者拍賣；

7. 約定的合作開發用地所在地塊中，有一大部分被其他人取得；

8. 土地出讓方式變更，拿地和開發成本明顯增加且嚴重影響項目收益；

9. 城市規劃變更，地塊與另一地塊功能互補需綜合統籌開發，另一地塊沒能拿下；

10. 土地出讓后四至/邊界有爭議，土規、總規、控規沖突，無法順利辦理開發報建手續；

11. 因為規劃技術問題，無法辦理權屬轉讓和分證手續；

12. 土地開發方案與政府規劃不符，無法獲得審批；

13. 政府規劃臨時調整/項目用地的用途變更失敗/土地二次調規，土地規劃指標與合同約定的開發條件不一致；

14. 原有項目報建的政府批文失效，土地方堅決不配合；

15. 在建工程被認定為違法，面臨被政府清理。

（三）合同約定及履行階段問題法院判決“合同無法繼續履行”涉及合同約定及合同履行階段問題，主要呈現如下情形：

1. 合同部分或全部無效；

2. 合同未滿足約定的生效條件；

3. 合同已滿足約定的解除條件；

4. 合作開發的核心條款約定不明，權利義務過于簡略，雙方無法達成新的有可操作性的合作協議；

5. 處在合同履行的初期即無法合作，多種合作條件并不具備，事實上不能履行或不適于強制履行；

6. 合同繼續履行還需要解決征收拆遷等諸多障礙；

7. 合同簽訂后多年，雙方都沒有積極履約行為，在合理期限內雙方均未要求履行。