張愛華訴青島市西海岸房地產開發(fā)公司等居間合同案

（一）首部

　　1．判決書字號

　　一審判決書：山東省青島市中級人民法院(1995)青經三初字43號。

　　二審判決書：山東省高級人民法院（1996)魯經終字第320號。

　　2．案由：居間合同案。

　　3．訴訟雙方

　　原告（被上訴人）：張愛華。

　　委托代理人（一審）：盧來明，青島市興田律師事務所律師。

　　委托代理人（二審）：于春榮，山東金橋律師事務所律師。

　　被告（上訴人）：青島市西海岸房地產開發(fā)公司。

　　法定代表人：扈本學，經理。

　　委托代理人（一審）：李萍，青島市德恒律師事務所律師。

　　委托代理人（一審）：李湛，青島市德恒律師事務所律師。

　　委托代理人（二審）：劉振江，該公司工作人員。

　　委托代理人（二審）：李欣，該公司副總經理。

　　被告：青島市經濟技術開發(fā)區(qū)西海岸實業(yè)總公司。

　　法定代表人：扈本學，總經理。

　　委托代理人（一審）：李萍，青島市德恒律師事務所律師。

　　委托代理人（一審）：李湛，青島市德恒律師事務所律師。

　　4．審級：二審。

　　5．審判機關和審判組織

　　一審法院：山東省青島市中級人民法院。

　　合議庭組成人員：審判長：王存吉；審判員：高關祥；代理審判員：許凌屏。

　　二審法院：山東省高級人民法院。

　　合議庭組成人員：審判長：劉平；審判員：尹佐海、冀懷民。

　　6．審結時間

　　一審審結時間：1996年2月15日。

　　二審審結時間：1996年7月26日。

　　（二）一審訴辯主張

　　1．原告張愛華訴稱：1994年8月31日，原告應被告邀約為青島市西海岸房地產開發(fā)公司促銷商品房。此后，原告利用業(yè)余時間經多方介紹與聯(lián)系，為被告青島市西海岸房地產開發(fā)公司銷售霓裳城房產11939994元，買方太原五方裝潢公司已交付全部房款。按照約定原告可提取酬金3%～5%，可是被告以種種借口不履行合同義務。為此，使原告在精神上受到很大損害，并在精力和財力上受到較大損失。請求法院判令被告承擔違約責任，賠償經濟損失。

　　2．被告青島市西海岸房地產開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)公司）和青島市經濟技術開發(fā)區(qū)西海岸實業(yè)總公司（以下簡稱實業(yè)總公司）辯稱：當時我方委托四方區(qū)招商辦促銷霓裳城，屬于四方區(qū)重大項目，而原告張愛華在四方區(qū)重大項目辦公室工作，銷售霓裳城并非經紀人所為。我方銷售房地產雖經原告張愛華介紹，但主要是由于我方與買方洽談而成。因此，原告并非起到居間人的作用，應當駁回其訴訟請求。

　  （三）一審事實和證據

　　青島市中級人民法院經審理查明：原告張愛華是四方區(qū)人防燈具廠工人，1994年在四方區(qū)重大項目辦公室臨時幫助工作。1994年8月30日原告張愛華經人介紹認識被告開發(fā)公司經銷處李處長以及實業(yè)總公司總經理扈本學。1994年8月31日原告張愛華與扈本學取得聯(lián)系，并由扈本學交給原告張愛華一份西海岸房地產開發(fā)公司青西房經字（94）第001號文件《關于在商品房促銷活動中對有成績人員的勞務費提取辦法的規(guī)定》，其中第一條規(guī)定：對于本公司以外人員或本公司非專職銷售人員在協(xié)助公司實現(xiàn)商品房銷售并已收取全部房款后，以銷售總額的3％～5％計提取勞務費。其發(fā)放辦法為一事一議。此后，原告張愛華帶著被告開發(fā)公司經銷處李欣處長和王宇昆到海天大酒店找到霓裳城房產買主閆琦董事長住處，雙方交談初步達成了售房意向。閆琦回太原后，原告又多次從太原、廣州與閆琦聯(lián)系，直至1994年10月25日使雙方達成了銷售房產合同，1994年11月23日太原五方裝潢有限公司（以下簡稱太原五方公司）交付了全部房款。1994年10月17日李欣為原告張愛華出具經其介紹銷售房產洽談成功，同意提取3％～5％勞務費的書面材料，并蓋有西海岸實業(yè)總公司的公章。原告張愛華曾于1994年3月參加青島市經紀人事務所學習，經考試合格，并于1994年5月取得經紀人服務許可證。

　　上述事實有張愛華是普通工人的書面材料、張愛華為被告介紹銷售房產的書面材料、西海岸房地產開發(fā)公司規(guī)定提取勞務費的標準（94)001號文件等證據證明。

　　（四）一審判案理由

　　一審法院認為：原告張愛華作為工人取得經紀人資格證書，并持有經紀人服務許可證，在借調工作期間，應被告青島市西海岸房地產開發(fā)公司邀約為該公司銷售房產，居間合同成立。被告青島市西海岸房地產開發(fā)公司經原告張愛華介紹銷售房產洽談成功，并收回全部售房款，原告張愛華要求提取雙方約定的勞務費并無不當。被告西海岸實業(yè)總公司同意給付售房勞務費，應視為共同債務人。兩被告拒不支付勞務費屬于違約行為，應承擔違約責任。

　　（五）一審定案結論

　　青島市中級人民法院根據《中華人民共和國民法通則》第八十四條規(guī)定，判決如下：

　　1．被告青島市西海岸房地產開發(fā)公司向原告張愛華償付勞務費477599.76元。

　　2．被告青島市西海岸實業(yè)總公司負連帶清償責任。

　　以上兩項于本判決生效后十日內付清，逾期加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　案件訴訟費10000元，由被告青島西海岸房地產開發(fā)公司承擔。

　　（六）二審情況

　　1.二審訴辯主張

　　一審判決后，青島市西海岸房地產開發(fā)公司不服，上訴稱：被上訴人張愛華的身份不是工人，是四方區(qū)政府部門的工作人員，不能從事居間活動；張愛華未曾為上訴人售房從事過居間活動，也沒有與其簽訂過居間合同；即使有居間合同，則購房方交清房款是居間人獲取報酬的先決條件；實業(yè)總公司與被上訴人張愛華之間不存在任何關系，不應承擔連帶清償責任。要求撤銷原判，依法改判。

　　被上訴人張愛華辯稱：原審判決認定事實正確，證據確鑿，要求維持原審判決。

　　2．二審事實和證據

　　山東省高級人民法院經審理查明：被上訴人張愛華系青島人防燈具廠工人，在1994年7月至1995．年5月期間，曾被借調到青島市四方區(qū)政府重大項目辦公室工作。張愛華于1994年5月取得青島市工商行政管理局頒發(fā)的經紀人服務許可證，服務范圍為：業(yè)務中介，房地產、信息；有效期為1994年5月19日至1997年12月18日。1994年10月17日，上訴人開發(fā)公司李欣出具了經原審被告實業(yè)總公司加蓋公章的書面材料，內容為：“我公司經四方區(qū)重大項目辦公室張愛華女士介紹與太原五方裝潢有限公司閆琦董事長洽談購買我公司所有霓裳城房產事宜，經洽談成功后，我公司根據有關規(guī)定向張愛華女士支付勞務費（在太原方面付清全部房款后），數量為總房款3％～5%（其中不含新興公司應獲益部分）。因此問題的特殊性，以我公司收到房款具實結算。”1994年10月25日、11月5日，上訴人開發(fā)公司與太原五方公司分別簽訂霓裳商字第008號、第009號售房合同，分別規(guī)定成交房屋為地上一層和地下一層，分期付款，1995年10月底前付清，兩份合同總價款為11939994元。在簽訂兩份合同的同時，上訴人開發(fā)公司與太原五方公司又簽訂補充合同，規(guī)定兩份合同總價款為11935700元，比原合同減少了4294元。1994年11月23日，上訴人開發(fā)公司開出客戶為太原五方公司，編號為“9673”、“9674”兩張發(fā)票，金額分別是7021526元和4918468元，但該發(fā)票原件仍存于上訴人開發(fā)公司處，并注明“作廢”。1996年5月22日，上訴人在給太原五方公司的催款通知單上說明，太原五方公司已付款777.35萬元。另查明：青島市四方區(qū)新興農工商公司作為甲方，上訴人開發(fā)公司作為乙方，就雙方聯(lián)建的霓裳城房屋分配于1994年9月28日簽訂協(xié)議。其中第二條規(guī)定，地下室部分由乙方整體對外銷售，其銷售收入扣除手續(xù)費、稅金等剩余部分各方以50％分配。國家計委、建設部于1995年7月17日下發(fā)了計價格（1995)971號文件，即《關于房地產中介服務收費的通知》，規(guī)定房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5％～2.5％計收。

　　上述事實有下列證據證明：

　　(1)青島市四方區(qū)人防燈具廠關于張愛華身份的證明。

　　（2)青島市工商局頒發(fā)給張愛華的經紀人服務許可證。

　　(3）開發(fā)公司與太原五方公司簽訂的霓裳商字第008號、009號售房合同及補充協(xié)議。

　　(4）開發(fā)公司開出的編號為“9673”、“9674”的兩張發(fā)票。

　　(5)開發(fā)公司1996年5月22日給太原五方公司的催款通知單及太原五方公司欠款的說明。

　　2．二審判案理由

　　山東省高級人民法院經審理認為：被上訴人張愛華是青島人防燈具廠工人，領取了經紀人服務許可證，其借調到青島市四方區(qū)政府重大項目辦公室?guī)椭ぷ鞑⑽锤淖兤涔と松矸荩蚨鋸氖陆浖o人服務許可證規(guī)定范圍內的經紀居間活動并不違法。上訴人開發(fā)公司出具的證明證實，被上訴人張愛華為上訴人開發(fā)公司售房從事了居間活動，應當按售房合同標的3％～5％支付居間勞務費，該約定幅度在國家計委、建設部的通知下發(fā)之前，并不違反當時的法律規(guī)定。原審被告實業(yè)總公司在證明上加蓋公章，實際上是對被上訴人張愛華支付勞務費的承諾，應當負連帶清償責任。證明規(guī)定支付勞務費的時間是“在太原方面付清全部房款后”，在當時情況下應理解為售房合同規(guī)定的最后付款期限為準，但考慮到該售房款因故未按期全部收回，上訴人開發(fā)公司應在已收到房款的范圍內先行支付，余款待房款全部收回后再行支付。上訴人開發(fā)公司與聯(lián)建單位青島市四方區(qū)新興農工商公司的協(xié)議明確約定，在扣除各種費用后各方分配50％售房款。各種費用應包括售房居間款，因此，上訴人要求重新計算售房總值支付勞務費的理由不成立。被上訴人張愛華在二審中提出售房總值應包括地下二層的主張，因沒有證據證明是其參與了上訴人開發(fā)公司售出該地下二層的居間活動，本院不予支持。

　　4.二審定案結論

　　依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條之規(guī)定，山東省高級人民法院判決如下：

　　(1)維持山東省青島市中級人民法院（1995)青經三初字第43號民事判決。

　　(2)上訴人青島市西海岸房地產開發(fā)公司在本判決生效后先向被上訴人張愛華支付310940元；剩余166659.76元由上訴人青島市西海岸房地產開發(fā)公司于太原五方裝潢有限公司向上訴人青島市西海岸房地產開發(fā)公司付清全部購房款后支付給上訴人張愛華。

　　一審案件訴訟費、二審案件訴訟費各10000元，由上訴人青島市西海岸房地產開發(fā)公司分別負擔8000元，被上訴人張愛華分別負擔2000元。

（來自：中國司法案例網）