適用案外人可對抗執行前提條件是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。

裁判要點：金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。適用案外人可對抗執行前提條件是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。（以下判決書源自中國裁判文書網）

山東省高級人民法院

民 事 判 決 書

（2019）魯民終2638號

上訴人（原審原告）：管愛玲，女，1977年8月5日出生，漢族，住山東省青島市黃島區。

委托訴訟代理人：于允正，上海錦天城（青島）律師事務所律師。

委托訴訟代理人：馬春曉，上海錦天城（青島）律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：趙明樂，男，1953年12月28日出生，漢族，住山東省青島市黃島區。

委托訴訟代理人：張少波，山東青大澤匯律師事務所律師。

委托訴訟代理人：宋曉，山東青大澤匯律師事務所律師。

原審第三人：青島天璽房地產有限公司，住所地山東省青島市經濟技術開發區長江中路230號。

法定代表人：李剛，該公司董事長。

原審第三人：山東沈濰幕墻裝飾工程有限公司，住所地山東省濰坊市北海路58號。

法定代表人：劉德順，該公司董事長。

委托訴訟代理人：王海林，男，該公司員工。

委托訴訟代理人：鄭偉東，男，該公司員工。

原審第三人：青島隆鼎裝飾工程有限公司，住所地山東省青島市黃島區衡山路317號鉑瀾文化。

法定代表人：薛剛，該公司總經理。

上訴人管愛玲因與被上訴人趙明樂及原審第三人青島天璽房地產有限公司（以下簡稱天璽公司）、山東沈濰幕墻裝飾工程有限公司（以下簡稱沈濰公司）、青島隆鼎裝飾工程有限公司（以下簡稱隆鼎公司）案外人執行異議之訴一案，不服山東省青島市中級人民法院（2017）魯02民初1628號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭，進行了審理。本案現已審理終結。

管愛玲上訴請求：1.撤銷一審判決；2.依法改判支持管愛玲的原審訴請；3.本案一、二審訴訟費用由趙明樂承擔。事實和理由：管愛玲與趙明樂、天璽公司、沈濰公司、隆鼎公司案外人執行異議之訴一案，一審判決認定事實錯誤，適用法律錯誤。一、管愛玲提交的《天璽樂城認購書》為本約合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。根據此條規定，對于商品房房屋買賣合同為本約合同還是預約合同的判斷基礎應為合同內容是否具有《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容。管愛玲提交的《天璽樂城認購書》雖形式簡單但其內容已經具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，該認購書應認定為正式的商品房買賣合同。雖然認購書中約定，管愛玲需與天璽公司簽訂預售合同，但是否需要簽訂預售合同并不是認定房屋買賣合同為預約亦或本約的要件，在實踐中，預售合同簽訂的意義主要是為了辦理網簽，該合同具有較強的行政干預性，該類合同的出現，系因部分房地產開發商并未與消費者建立真實有效的商品房買賣合同，為了保障購房者的合法權益，根據《城市商品房預售管理辦法》等規定，房屋管理部門擬定格式文書由雙方簽署以達到規范銷售市場、保障購房者權益的目的。而本案中，認購書已經完全具備了商品房買賣合同的基本構成要件，其中約定的簽訂預售合同僅為辦理網簽等行政管理手續，而并不是對標的物的價格、坐落等重要因素進行約定，該份認購書真實有效，內容符合《商品房銷售管理辦法》第十六條之規定，應當認定為商品房買賣合同的本約合同。另，一審法院已經查明，2012年12月20日，（2011）青民二商初字第32號民事判決已經駁回了趙明樂對天璽公司等當事人的訴訟請求，涉案房屋直至2014年10月15日才被保全查封，管愛玲與天璽公司簽訂的認購書日期為2013年2月28日。因此，管愛玲已經在人民法院查封之前簽訂了合法有效的書面買賣合同。二、管愛玲已經支付了涉案房屋的全部價款。管愛玲在庭審中提供了《龍達生態家園玻璃幕墻專業分包合同》，其中約定40%的工程款用項目房屋抵頂，該項約定為以物抵債約定，系債權人及債務人對自身權利義務的處分。而管愛玲提交的《龍達生態家園玻璃幕墻工程招標文件》、《龍達生態家園玻璃幕墻專業分包合同》、《天璽樂城工程量及費用金額匯總表》等證據可以證明，涉案項目40%的工程款足以涵蓋抵頂四套房屋的總價款，且管愛玲為天璽樂城施工，已經完成了大部分工程量，天璽公司同意接受以房屋抵頂工程款的條件亦為對自身權利義務的處分，因此雙方達成“以物抵債”協議時均出于意思自治，且債權債務數額明晰，應當視為管愛玲已經繳納了涉案房屋的全部價款。三、管愛玲在查封之前已合法占有涉案房屋。一審法院認為管愛玲并未提交天璽公司的房屋交接材料，不能證明涉案房屋已經交付。管愛玲在庭審中提交了裝修押金、清理垃圾費、預存水費、電梯服務費等證據，足以證明管愛玲已經在2014年7月10日合法入住。管愛玲與天璽公司簽訂了房屋買賣合同并支付了全部價款，管愛玲對于房屋的占有狀態為合法占有，而《物權法》中的占有概念應當是一種持續性狀態，并不依附于是否簽訂書面合同約定交付標的物，管愛玲提交的證據足以證明在查封之前，管愛玲就已持續合法占有涉案房屋并進行裝修、使用。綜上所述，一審法院在審理案件過程中，將不同證據孤立考量，錯誤認定了案件事實，導致適用法律亦錯誤。管愛玲提交的證據形成證據鏈，足以證明管愛玲已經具備《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條之規定，享有對涉案房屋排除執行的權利。

趙明樂辯稱，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，請求二審法院依法駁回上訴、維持原判。1.管愛玲與天璽公司沒有簽訂正式的書面買賣合同，不具備排除執行的首要條件。認購書屬于預約合同，原審已經查明，只能產生與天璽公司簽訂正式買賣合同的期待性，沒有任何物權期待性或生存權期待性。在本案中簽訂認購書的原因系以物抵債，企圖消滅原債務，因此管愛玲簽認購書的期待性僅是獲得原債權的滿足與書面買賣合同或獲得房產毫不相關。2.《認購書》簽訂時及管愛玲私下占用涉案房屋時，涉案房屋處于被查封期間。3.管愛玲對涉案房屋的占有是非法的不應受到法律保護。4.管愛玲與第三人沈濰公司沒有債權債務關系，并且購房款沒有實際支付。5.管愛玲是否真實以物抵債在一審法院已經查明。6.管愛玲自認2014年7月10日開始入住涉案房產，我方將視債權是否滿足情況再決定是否代為起訴要求管愛玲支付占有使用涉案房產的使用費。

天璽公司未出庭陳述意見。

沈濰公司述稱，同管愛玲的觀點。1.管愛玲與天璽公司以房抵債確實存在，也經過實際履行，合法占有，等同于管愛玲繳納全部購房款，管愛玲應該獲得該房產。2.沈濰公司作為天璽公司幕墻工程的承包方，工程由隆鼎公司進行施工，該工程已經大部分完成，所欠工程款抵頂四套房屋綽綽有余。

隆鼎公司述稱，同意管愛玲的意見。

管愛玲向一審法院起訴請求：1.確認青島市經濟技術開發區2號樓2單元1801戶房屋歸管愛玲所有；2.停止止對青島市經濟技術開發區2號樓2單元1801戶房產的執行。

一審法院認定事實：

一、與本案有關的無爭議事實

1.關于趙明樂的執行依據。趙明樂與天璽公司代位權糾紛一案，一審法院于2014年10月14日立案受理，根據趙明樂的申請，同日一審法院作出（2014）青民二商初字第94號民事裁定書，保全查封了天璽公司所有的位于青島市經濟技術開發區，包括涉案房屋。2014年10月15日，一審法院向青島市經濟技術開發區房產交易中心送達（2014）青民二商初字第94號民事裁定書及協助執行通知書。2015年5月28日，一審法院作出（2014）青民二商初字第94號民事判決書，判決天璽公司向趙明樂支付股權轉讓款、違約金、補償款、利息等各項款項，以4311萬元為限，另負擔訴訟費用175456元。該判決書生效后，因天璽公司未履行該判決書確定的義務，趙明樂向一審法院申請強制執行，一審法院于2015年7月13日立案執行，案號為（2015）青執字第607號。

執行過程中，一審法院于2016年9月30日作出（2015）青執字第607-1號執行裁定書，對一審法院（2014）青民二商初字第94號民事裁定書查封的財產繼續查封。2016年10月9日，一審法院向青島市黃島區不動產登記中心送達（2015）青執字第607-1號執行裁定書及協助執行通知書。

另，趙明樂訴李莉、李剛、天璽公司、孫潔、宋志泉股權轉讓糾紛一案，一審法院于2011年11月14日作出（2011）青民二商初字第32-2號民事裁定書，保全查封了天璽公司名下位于青島市經濟技術開發區國有土地使用權以及地上1、2棟建筑物，2011年11月17日向青島市房地產交易中心送達了（2011）青民二商初字第32-2號民事裁定書及協助執行通知書。2012年12月20日，一審法院作出（2011）青民二商初字第32號民事判決書，判決駁回了趙明樂對天璽公司、孫潔、宋志泉的訴訟請求。

2、本案訴訟來源。在（2015）青執字第607號案件執行過程中，管愛玲作為案外人，向一審法院提出書面異議，請求一審法院解除對涉案房產的查封。一審法院于2017年9月28日作出（2017）魯02執異307號執行裁定書，駁回了管愛玲的異議。管愛玲對該裁定書不服，向一審法院起訴，產生本案訴訟。

3、關于管愛玲的訴請依據。管愛玲在庭審中表示，其據以對抗涉案房屋執行的依據是《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條。

二、與本案有關的有爭議事實

管愛玲提交其與天璽公司于2013年2月28日簽訂的《天璽樂城認購書》，該認購書共1頁，載8條款，其中第2條載明“認購方須待甲方（天璽公司）正式通知3日內，攜帶相關證件及付款收據到天璽樂城銷售中心簽訂《青島市商品房預售合同》。逾期視同違約，出售方不再催告，并有權將本《認購書》對應的標的物業另售第三方，本《認購書》作廢，已付款不退”。其中，認購書載明的房屋價格為645881元，備注載明：抵工程款，沈濰幕墻工程款。

趙明樂認為，認購書中天璽公司的蓋章與其他案外人的認購書蓋章不同，因此對真實性不予認可。該認購書要求認購方攜帶相關證件簽訂青島市商品房預售合同，并不是正式的商品房買賣合同。認購書的內容不符合商品房銷售管理辦法第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，不符合最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適應法律若干問題的解釋第5條明確的商品房買賣合同的內涵。且該認購書載明房屋購房款是抵頂，管愛玲不能因此取得房屋所有權。

管愛玲提交《龍達生態家園玻璃幕墻工程招標文件》復印件、《龍達生態家園玻璃幕墻專業分包合同》復印件、《中標通知書》復印件1份、沈維公司與隆鼎公司《合作協議書》、《龍達生態家園玻璃幕墻、雨篷及鋼結構造型報價匯總表及明細表》、《龍達生態家園玻璃幕墻工程答疑》、《工程簽證單》、《天璽樂城工程量及費用金額匯總表》、《情況說明》、2016年3月22日管愛玲與隆鼎公司《天璽樂城抵房協議》，欲證明為天璽公司施工，工程款總共抵頂給沈維公司四套房子，其中兩套抵頂給管愛玲，另外兩套抵頂給劉培龍和管嘯。管愛玲提交《鑰匙接收及托管承諾書》、《業主檔案資料表》復印件、《消防安全責任書》復印件、《小區車輛管理規定》復印件、《住宅室內裝修管理協議》復印件、《承諾書》復印件、裝修押金、清理垃圾費及預存水費、電梯服務費收據復印件，欲證明在2014年7月10日合法入住，時間在2014年10月15日查封以前。

趙明樂對管愛玲所主張的施工工程、以房抵債及查封前占有涉案房屋事實的真實性均不認可。并主張管愛玲簽訂的認購書并非正式的房屋買賣合同，且該認購書明確載明雙方應當另行簽訂正式的商品房預售合同。

沈濰公司、隆鼎公司及管愛玲均陳述涉案工程未與天璽公司進行最終結算。涉案房屋不是管愛玲的唯一住房。除管愛玲主張的抵頂工程款外，其未就涉案房屋向天璽公司進行購房款的支付。

一審法院認為，本案系案外人執行異議之訴。本案中，就管愛玲提交的房屋認購書形式簡單，不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同所要明確的主要條款，該認購書的第2條明確約定，管愛玲與天璽公司尚需另行簽訂正式的商品房預售合同，因此，該認購書僅系認購協議而非正式的商品房書面買賣合同，系預約而非本約。當事人預約合同的履行結果是簽訂本約，而本約履行完畢當事人方能取得物權。故，管愛玲以該認購書要求一審法院直接確認其對涉案房屋享有所有權，于法無據，一審法院不予支持。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”?？梢姡摲l將“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”作為案外人可對抗執行的首要條件。而本案中，如前所述，管愛玲與天璽公司尚未締結正式的書面買賣合同，管愛玲以該法條為依據，要求停止對涉案房屋的執行，于法不符，一審法院亦不予支持。

對于涉案購房款的支付，管愛玲主張其與天璽公司之間存在以房抵款的法律關系。一審法院雖然將沈維公司、隆鼎公司追加進入訴訟，但沈維公司、隆鼎公司與管愛玲之間的陳述及證據僅能證明其三方之間的轉包關系及抵頂房屋的關系，其證明的事實僅在沈維公司、隆鼎公司與管愛玲之間發生法律效力。沈維公司通過招標程序承包天璽公司的玻璃幕墻工程，基于合作關系由隆鼎公司施工，但在訴訟過程中，沈維公司與隆鼎公司均未提交其與天璽公司就工程進行結算的相應證據，因此，對于涉案房屋抵頂工程款的數額、比例均無法確認，尚不能據此確定管愛玲是否支付全部購房款或確定已付購房款的比例。綜上所述，管愛玲的訴訟請求不能成立，一審法院不予支持。依照《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百零五條、三百零七條、三百一十一條、三百一十二條，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條、第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十二條之規定。判決：駁回原告管愛玲的訴訟請求。本案案件受理費10,259元，由原告管愛玲負擔。

本院二審期間，當事人未提交新證據。本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，本案二審爭議焦點問題是：管愛玲對案涉房屋享有的民事權益能否排除強制執行。

本案中，管愛玲所提主張系以房屋抵頂工程債權，其不屬于購買商品房的消費者，是否享有排除強制執行的民事權益主要根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條判斷。該條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！?/span>

本院認為:在本案中不宜認定管愛玲支付案涉房屋的全部價款。理由如下：第一，《中華人民共和國合同法》第一百條規定：“當事人互負債務，標的物種類、品質不相同的，經雙方協商一致，也可以抵銷?！惫軔哿嶂鲝埻ㄟ^以房抵債的形式交納了全部購房款，其未提交其與天璽公司之間的結算的相關證據，對于天璽公司、沈維公司、隆鼎公司是否結算及欠款情況未提供相關證據予以證實，以房抵債的欠款數額存在不確定性。第二，本案屬于執行異議之訴糾紛，需要確認管愛玲是否享有排除強制執行的民事權益，涉及以房抵債當事人之外申請執行人的利益，并非單純管愛玲與天璽公司及沈維公司、隆鼎公司之間的抵債糾紛，由于天璽公司與沈維公司、隆鼎公司之間工程未經結算，債權債務數額不明確，也未有相關法律文書確認雙方之間的債權債務數額，管愛玲行使該筆債權的權利來源也不明確，不足以產生認定管愛玲支付案涉房屋的全部價款以致達到排除強制執行條件的證明效力。

管愛玲的權利主張系以房抵債，但因債權數額來源存在瑕疵，且其并非購買商品房的消費者。因此，管愛玲提出執行異議的理由不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條或第二十九條的規定，其不享有足以排除強制執行的民事權益。因案涉房產的執行導致管愛玲、天璽公司、沈維公司、隆鼎公司以房抵債未實現合同目的，當事人可自本判決生效后，另行主張權利。

綜上所述，管愛玲的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費10,259元，由上訴人管愛玲負擔。

本判決為終審判決。

審判長　　陳東強

審判員　　馬　麗

審判員　　陳　浩

二〇一九年十二月二十三日

法官助理李明明

書記員馬抒祺