大數(shù)據(jù)視角下的房地產(chǎn)并購(gòu)及合作開(kāi)發(fā)糾紛案例盤(pán)點(diǎn)及分析報(bào)告

回顧地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)去五年，整個(gè)行業(yè)經(jīng)歷了史無(wú)前例的規(guī)模戰(zhàn)爭(zhēng)，收購(gòu)并購(gòu)浪潮迭起。隨著政府調(diào)控政策的頻發(fā)以及監(jiān)管的日趨嚴(yán)格，房地產(chǎn)并購(gòu)的發(fā)展亦受到影響較大，細(xì)分領(lǐng)域的糾紛也伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和宏觀調(diào)控政策的走向，呈現(xiàn)一定的發(fā)展規(guī)律。

有鑒于此，本團(tuán)隊(duì)梳理了最高院、北京、上海及江浙區(qū)域2015年至今發(fā)生在房地產(chǎn)并購(gòu)以及合作開(kāi)發(fā)領(lǐng)域里的已決訴訟案件，從判例大數(shù)據(jù)角度出發(fā)，盤(pán)點(diǎn)并梳理了該領(lǐng)域常見(jiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)、爭(zhēng)議類(lèi)型以及司法裁判的觀點(diǎn)及口徑，以供房地產(chǎn)行業(yè)作為事前防范的參考工具。

回顧過(guò)去三年中國(guó)房地產(chǎn)并購(gòu)領(lǐng)域的爭(zhēng)議解決情況，其特點(diǎn)可以概括為：（1）房地產(chǎn)并購(gòu)糾紛案件發(fā)案與當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境密切關(guān)聯(lián)；（2）并購(gòu)糾紛的背后，是土地增值暴力下的利益再次分配，涉及企業(yè)核心重大利益，糾紛處理背后需要考慮的影響是多重復(fù)雜的；（3）并購(gòu)交易涉及資金結(jié)構(gòu)、運(yùn)作方式、交易模式等多種核心要素的集合，任何一點(diǎn)交易設(shè)計(jì)的不完善或者疏漏均會(huì)對(duì)并購(gòu)交易的推進(jìn)落地構(gòu)成實(shí)質(zhì)影響，訴訟結(jié)果分析亦充分體現(xiàn)了這一點(diǎn)；（4）糾紛通常涉及土地管理部門(mén)、房屋管理部門(mén)等行政部門(mén)，司法權(quán)與行政權(quán)交叉，增加了糾紛解決的復(fù)雜性。

本文就本團(tuán)隊(duì)本次風(fēng)險(xiǎn)盤(pán)點(diǎn)工作的方式方法以及基礎(chǔ)結(jié)論進(jìn)行初步介紹。

方式方法

在本次房地產(chǎn)收購(gòu)并購(gòu)及合作開(kāi)發(fā)訴訟風(fēng)險(xiǎn)盤(pán)點(diǎn)項(xiàng)目中，本團(tuán)隊(duì)工作分為六個(gè)階段，分別為：（1）樣本收集、（2）樣本梳理（包括多維度的統(tǒng)計(jì)、分析和匯總）、（3）提煉案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)及裁判意見(jiàn)、（4）選取典型案例分析、（5）針對(duì)各單項(xiàng)爭(zhēng)議類(lèi)型給予法律建議，以及（6）編織成過(guò)并制作成冊(cè)。

樣本案例

與地產(chǎn)并購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的2015-2017年度最高人民法院、北京市高級(jí)人民法院、江蘇省高級(jí)人民法院、浙江省高級(jí)人民法院以及上海市各級(jí)人民法院作出的與房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合作開(kāi)發(fā)以及資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的3232件訴訟案件法律文書(shū)。

數(shù)據(jù)呈現(xiàn)

在最終編制成冊(cè)的風(fēng)險(xiǎn)手冊(cè)中，對(duì)樣本案例從案例來(lái)源法院、案例形成年度、案例省份分布、審判程序（包括二審、再審案件改判率）、案件類(lèi)型、法院層級(jí)、案由、標(biāo)的金額、爭(zhēng)議類(lèi)型等多維度進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和對(duì)比分析，并使用圖表呈現(xiàn)。本文中考慮文章的篇幅限制，先行就以下幾個(gè)維度進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹。

樣本案例爭(zhēng)議標(biāo)的金額分布

在樣本案例中，爭(zhēng)議金額在5000萬(wàn)元以上的案例占比30.66%，其次爭(zhēng)議金額在1000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下的案件占比23.46%。可見(jiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目中所涉的爭(zhēng)議風(fēng)險(xiǎn)金額一般較大，標(biāo)的金額在1000萬(wàn)元以上的案件占總數(shù)的50%以上。

樣本案例案件類(lèi)型

樣本案例案件類(lèi)型房地產(chǎn)收購(gòu)并購(gòu)及合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中涉及的訴訟爭(zhēng)議不僅僅是民事糾紛，同時(shí)還涉及到刑事、行政糾紛。在樣本案例中，民事案例的數(shù)量最多、占全部樣本案例的95.88%；其次是刑事案例、占全部樣本案例的2.47%，包括貪污罪、受賄罪、單位行賄罪、合同詐騙罪、詐騙罪、職務(wù)侵占罪；最后是行政案例、占全部樣本案例的1.65%，其中包括與土地使用權(quán)登記有關(guān)的行政登記、行政命令、行政許可糾紛，以及與商標(biāo)權(quán)有關(guān)的其他行政管理糾紛。

樣本案例爭(zhēng)議類(lèi)型

在經(jīng)過(guò)歸納提取后、重點(diǎn)逐一分析的486個(gè)有效分析樣本案例中，根據(jù)爭(zhēng)議發(fā)生的不同原因進(jìn)一步劃分成合同效力、合同履行、或有債務(wù)、法律關(guān)系、程序問(wèn)題以及交易中衍生的其他糾紛六類(lèi)爭(zhēng)議類(lèi)型。在刪選過(guò)程中，存在與本次交易目的契合度不高的案例25件，故歸為“其他”類(lèi)別。其中，合同履行案例最多，187件占比38.48%；其次，合同效力數(shù)量位居第二，共149件占比30.66%。

在前述的各個(gè)爭(zhēng)議類(lèi)型項(xiàng)下，根據(jù)具體導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議的原因又可以進(jìn)行二級(jí)細(xì)分和歸納，總結(jié)出的二級(jí)爭(zhēng)議類(lèi)型即為引發(fā)訴訟爭(zhēng)議的直接原因，也直接反應(yīng)了并購(gòu)及合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中潛在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。因此，除了歸納和細(xì)分外，我們還對(duì)每一個(gè)爭(zhēng)議類(lèi)型的案件進(jìn)行研究，總結(jié)了法院裁判的司法觀點(diǎn)，以啟示反推在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中應(yīng)注意管控的方向，以達(dá)到事前防范之目的。

以合同履行為例，合同履行的相關(guān)爭(zhēng)議類(lèi)型細(xì)分為八類(lèi)，分別是：前置審批、標(biāo)的瑕疵、信息披露、款項(xiàng)支付、交割交付、利益分配、逾期開(kāi)發(fā)、責(zé)任承擔(dān)。具體案件數(shù)量及占比如下表所示：

在合同履行過(guò)程中，因“款項(xiàng)支付”而引發(fā)爭(zhēng)議的案例數(shù)量占數(shù)過(guò)半，占合同履行案例總數(shù)的64.17%，具體數(shù)量與比例如下：

樣本案例審判程序

在樣本案例中，來(lái)源于二審程序的案例數(shù)量為310個(gè)，占全部樣本案例的比例為63.79%；而來(lái)源于一審程序的案例數(shù)量位列第二，數(shù)量129個(gè)，占全部樣本案例的26.54%；來(lái)源于再審程序的案例47個(gè)，占全部樣本案例的9.67%，數(shù)量相對(duì)較少。

在二審和再審的357個(gè)案例中，我們對(duì)二審以及再審案例中的訴訟結(jié)果進(jìn)行進(jìn)一步分析，并統(tǒng)計(jì)了維持原判、部分改判以及改判的數(shù)量和概率。其中7成以上的案例維持原判，數(shù)量258個(gè)，占二審和再審樣本案例數(shù)量的比例為72.27%；部分改判的案例45個(gè)，占二審和再審樣本案例數(shù)量的比例為12.61%；全部改判的案例數(shù)量只有54個(gè)，占二審和再審樣本案例數(shù)量的比例為15.13%。

具體的一級(jí)爭(zhēng)議類(lèi)型的案例數(shù)量及比例詳見(jiàn)下表：

結(jié)語(yǔ)

限于篇幅，本文僅簡(jiǎn)單介紹了初步的分析結(jié)論，在本團(tuán)隊(duì)最終編制成冊(cè)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告中，第一部分對(duì)不同緯度分析的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果予以了歸類(lèi)的詳細(xì)呈現(xiàn)及分析結(jié)論；第二部分按照各爭(zhēng)議類(lèi)型分篇分章節(jié)詳述，包括合同效力篇、合同履行篇、或有債務(wù)篇、法律關(guān)系篇、程序問(wèn)題篇以及其他共六個(gè)單獨(dú)篇章，每一篇章中對(duì)于該爭(zhēng)議類(lèi)型項(xiàng)下的具體爭(zhēng)議呈現(xiàn)形式、形成原因、典型案例、裁判觀點(diǎn)、律師意見(jiàn)等均有詳細(xì)的論述分析。如對(duì)報(bào)告的詳細(xì)內(nèi)容及分析結(jié)果有興趣，歡迎與我們?nèi)〉寐?lián)系。