開發商逾期交房引糾紛，業主超過法定期限維權被駁回

按時交了購房款卻未能如約拿到房

深圳市寶安區某街道是國家級旅游度假區，歷史文化遺跡眾多，湖光山色秀美。王先生一直希望能在這方人杰地靈的風水寶地安家，并且如愿購買了房產，可是新房沒住上呢，他卻將開發商告到了法院。東方法律服務網--法律百事通訊，近期寶安法院公開審理了這起商品房銷售合同糾紛。

2013年11月，王先生與鵬城某開發商簽訂《商品房買賣合同》，耗資194萬余元購買了一套196平方米的大房子，開發商在合同中承諾于2014年4月30日前交付房屋。該處房屋位于寶山地區，周圍環境較好，而且離自己公司又近，王先生簽訂合同后滿心歡喜，開始暢想與家人一起在大房子里生活的美好場景。

出乎意料，開發商因資金鏈緊張，無法按時向王先生交付房屋。想到本該到手的大房子卻沒有拿到，王先生心里不免有些失落。雖然合同約定開發商交房逾期超過60日的，自己有權解除合同。不過王先生沒有急著去談解除合同的事情，反正開發商違約已是板上釘釘的事情，晚交房一天，自己也可以多拿到一天的違約金。2014年7月3日，開發商通知王先生收房。此時正好遇上公司搬遷新址，新地址離這處房子較遠，王先生就有些動搖了，所以就沒有去收房。后與開發商協商退房無果，2015年10月，王先生將開發商告至法院，請求法院判令解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，并判令開發商退還其購房款194萬余元和逾期交付商品房違約金28萬余元。

 超過1年期限解除權消滅駁回訴訟請求

寶安法院經審理認為，當事人之間簽訂的房屋買賣合同合法有效，當事人應當全面履行各自的義務。當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。王先生與房地產公司簽訂的商品房買賣合同是合法有效的，開發商未按約定日期交付符合約定的商品房，王先生可按合同約定在逾期超過60日即2014年6月30日起行使合同解除權。但是并不是說在任何時間都可以行使合同解除權，實際上合同解除權的行使是有一定期限限制的。雖然合同中未約定行使合同解除權的期限，但《最高人民法院<關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>》對商品房銷售合同解除權的期限作出了限制，該解釋第十五條第二款的規定：法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。王先生的解除權發生之日為2014年6月30日，在對方沒有催告的情況下，應當在2015年6月30日前行使解除權，但是其于2015年10月才訴至法院，已超過規定的1年時間，解除權已消滅。故法院判決駁回王先生的訴訟請求。

　　 權利有期限 維權應及時

該案系因開發商逾期交房引發的商品房銷售合同糾紛。因當事人的認識誤區，認為反正開發商違約已成事實，晚一點索賠可能拿到更多的違約賠償，從而忽略了除斥期間的概念，即對于某些權利，法律規定或者當事人約定了其存續期間，該期間屆滿后，權利消滅。這一制度有利于促使權利人及時行使自己的權利，有利于穩定民事法律關系和維護社會的正常秩序。本案中的當事人因沒有在法律規定的1年期限的解除權期限內行使權利，致使1年期限屆滿后權利消滅，訴請未獲法院支持。

【律師說法】

購房者與開發企業簽約時，應認真逐條閱讀《商品房買賣合同》中關于交付條件、交房時間、交房面積、產權辦理、違約責任等條款，并就補充性條款與房地產開發企業進行充分溝通。此外，如果因購房出現糾紛，在與開發商溝通協調過程中應盡量采取書面形式記載雙方溝通的具體情況、問題的解決方案等并保存好溝通過程中形成的書面文件。

　　如果需要到法院打官司，當事人要弄清楚訴訟時效和除斥期間等法律概念，在法定的期限內通過法律途徑維護自己的權利。當事人如果有條件亦可咨詢專業法律人士，妥善保護自身的合法權益。