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房地產(chǎn)工程糾紛 | 以合作之名行借用資質(zhì)之實的房地產(chǎn)開發(fā)合同是否有效?

發(fā)布日期:2020-03-26 22:29:01

前言 

眾所周知,房地產(chǎn)開發(fā)商需取得相關(guān)資質(zhì),方能進(jìn)行相應(yīng)規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)。實踐中,存在大量借用資質(zhì)開發(fā)房地產(chǎn)的現(xiàn)象,其中包括雖然名為合作開發(fā)房地產(chǎn),但實際系借用一方資質(zhì)進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā),并由此引發(fā)糾紛。那么問題來了,合作開發(fā)與借用資質(zhì)開發(fā)房地產(chǎn)之間是何種關(guān)系,借用資質(zhì)是否屬于合作開發(fā)的一種特例,是否具有合法性? 

本文從對通常意義下合作開發(fā)房地產(chǎn)合同概念及效力的探討出發(fā),進(jìn)而對以合作之名行借用資質(zhì)之實的房地產(chǎn)開發(fā)合同的效力進(jìn)行分析。關(guān)于本文討論內(nèi)容涉及的法院案例,以及更加豐富的內(nèi)容,可參見我們編寫的《房地產(chǎn)及工程糾紛實務(wù)焦點問題案例精析》一書中的案例精析文章,即“合作開發(fā)房地產(chǎn)與借用資質(zhì)開發(fā)房地產(chǎn)的合同區(qū)分與效力評析——甲實業(yè)公司與乙合作公司、丙物業(yè)發(fā)展公司合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案例評析”一文。

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合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力受哪些因素影響?

房地產(chǎn)工程糾紛

什么是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同?

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2005]5號,下稱“《國有土地使用權(quán)合同解釋》”)第十四條規(guī)定:“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同,是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資,共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。” 

根據(jù)上述規(guī)定,本文所分析之合作開發(fā)房地產(chǎn)合同,即特指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資,共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。在上述要件中,通常認(rèn)為“共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險”是實質(zhì)和核心的要求,進(jìn)一步而言,在雙方合作項下,如果發(fā)生盈利,雙方要按照約定的比例共享收益,如果發(fā)生虧損,雙方則要共擔(dān)風(fēng)險。如果雙方約定一方享有的利潤在任何情況下均不發(fā)生變化,即無論盈利或虧損一方均獲得固定的收益,則此種約定違反了合作的本意,不應(yīng)被認(rèn)定為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。 

就此,《國有土地使用權(quán)合同解釋》對幾種名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、借款等合同的性質(zhì)進(jìn)行了規(guī)定,具體為:《國有土地使用權(quán)合同解釋》第二十四條規(guī)定:“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險,只收取固定利益的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。”第二十五條規(guī)定:“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險,只分配固定數(shù)量房屋的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。”第二十六條規(guī)定:“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險,只收取固定數(shù)額貨幣的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。”在該些特定情形下,當(dāng)事人之間雖然在表面上約定有“合作”,但實質(zhì)上不具備合作的要件,尤其“不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險”和“風(fēng)險共擔(dān)”的合作核心內(nèi)容相矛盾,故在法律關(guān)系上不應(yīng)定性為合作開發(fā)合同。

哪些因素影響合作開發(fā)房地產(chǎn)合同法律效力?

《國有土地使用權(quán)合同解釋》第十五條規(guī)定:“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”第十六條規(guī)定:“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”據(jù)此,影響合作開發(fā)房地產(chǎn)合同法律效力的因素主要有合作主體是否具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì),以及項目用地的法律性質(zhì),且規(guī)定了一定的效力補(bǔ)正期間。

影響因素之一:合作主體是否具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)?

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2009年修訂,下稱“《房地產(chǎn)管理法》”)第三十條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)具備下列條件: (一)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu); (二)有固定的經(jīng)營場所;(三)有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本;(四)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 ……”第六十五條規(guī)定:“違反本法第三十條的規(guī)定,未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的,由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動,沒收違法所得,可以并處罰款。” 

根據(jù)上述規(guī)定,我國從事房地產(chǎn)開發(fā)的主體,必須為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),即是指以營利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的商業(yè)主體,也就是我們通常所稱的“房地產(chǎn)開發(fā)商”。房地產(chǎn)開發(fā)商作為房地產(chǎn)開發(fā)的主體,雖一般不直接承擔(dān)房地產(chǎn)的施工工作,但在開發(fā)全部過程中,承擔(dān)相關(guān)手續(xù)辦理、規(guī)劃設(shè)計、組織建設(shè)、出售、融資抵押等大量開發(fā)工作,屬于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的核心。而關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),按照現(xiàn)行法律法規(guī),需取得相應(yīng)開發(fā)資質(zhì),具體如下。 

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》(2015年修訂)第三條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書(以下簡稱資質(zhì)證書)的企業(yè),不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。”第十八條規(guī)定:“一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制,可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目,承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù),不得越級承擔(dān)任務(wù)。”第十九條規(guī)定:“企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正,處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的,由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。” 

因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若要從事某一特定的房地產(chǎn)開發(fā)項目,尚應(yīng)取得相應(yīng)等級的開發(fā)資質(zhì),且在資質(zhì)允許的范圍內(nèi)進(jìn)行開發(fā)。例如只有具備一級開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè),方能在建設(shè)規(guī)模等方面不受限制,可以在全國范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目,其他等級資質(zhì)的企業(yè)不得越級開發(fā),否則將被主管部門責(zé)令改正,處以罰款,甚至在嚴(yán)重時被吊銷資質(zhì)證書與營業(yè)執(zhí)照。 

對此,我們理解,司法解釋規(guī)定合作開發(fā)合同的主體必須有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì),其主要原因為,房屋與區(qū)別于一般商品,其不僅價格高昂,牽涉面廣,而且房屋質(zhì)量直接關(guān)系到不特定多數(shù)人的生命財產(chǎn)安全,對社會不特定公眾甚至國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定影響巨大,故需要重點監(jiān)管。此外,在我國房地產(chǎn)行業(yè)起步階段,受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動,眾多不具備開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)或個人,擅自從事房地產(chǎn)開發(fā),因此也有必要建立相對嚴(yán)格的房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻與資質(zhì)制度,規(guī)定每一等級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)開發(fā)的項目范圍,規(guī)范市場管理。

影響因素之二:合作項目所涉土地是出讓地還是劃撥地?

除上述合作開發(fā)房地產(chǎn)合同主體的資質(zhì)要求外,合作項目所涉土地也應(yīng)當(dāng)為出讓土地使用權(quán),而不應(yīng)為劃撥土地使用權(quán)。這是因為,劃撥土地使用權(quán)是國家無償提供給權(quán)利主體使用,權(quán)利主體并未繳納任何土地價款,并且劃撥土地通常都有特定用途,而不能用于商業(yè)開發(fā)。如果允許在劃撥土地上進(jìn)行合作開發(fā),將會使劃撥土地的制度目的落空,損害國家利益。因此,有必要將劃撥土地排除在合作開發(fā)合同的標(biāo)的范圍之外。 

需要進(jìn)一步指出的是,《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》(法發(fā)[1996]2號)第18條規(guī)定:“享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房,簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式,除辦理合建審批手續(xù)外,還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的,一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無效,但雙方已實際履行了合同,或房屋已基本建成,又無其他違法行為的,可認(rèn)定合建合同有效,并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。”第19條規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂合建合同,依法辦理了合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的,不因合建一方?jīng)]有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)而認(rèn)定合同無效。”可見,法院對《房地產(chǎn)管理法》實施前的合作建房行為,原則上也要求辦理合作建房審批和土地使用權(quán)變更登記,同時也考慮對既成事實的尊重,以維護(hù)交易安全。

影響因素之三:是否在起訴前取得相應(yīng)資質(zhì)或辦理相關(guān)手續(xù)?

我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,要求法律對契約精神要予以充分的肯定和重視。因合同無效的直接后果是交易成本的擴(kuò)大,以及社會資源的浪費(fèi)。尤其是房地產(chǎn)屬于資金、資源、人力密集型產(chǎn)業(yè),牽涉面廣,一旦合同無效,將給參與各方帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。因此,司法對房地產(chǎn)合作開發(fā)合同效力的裁判,歷經(jīng)了從嚴(yán)格認(rèn)定無效到謹(jǐn)慎認(rèn)定無效的過程,并盡可能給予效力補(bǔ)正的機(jī)會,未再強(qiáng)調(diào)和要求行政審批前置和土地使用權(quán)過戶登記,這顯然有利于促進(jìn)市場交易的活躍。 

在上述司法解釋中,也給予因開發(fā)資質(zhì)和土地使用權(quán)性質(zhì)問題影響合同效力時的補(bǔ)正機(jī)會,即“起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的”,或者劃撥土地使用權(quán)“起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的”,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。



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借用資質(zhì)開發(fā)房地產(chǎn)的合同是否有效?

房地產(chǎn)工程糾紛

借用資質(zhì)開發(fā)房地產(chǎn)合同是否屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同?

除合作開發(fā)房地產(chǎn)合同外,實踐中還存在一種借用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的開發(fā)模式。在該種模式項下,借用人除借用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)外,完全獨(dú)立開發(fā)項目,獨(dú)立投資建設(shè),自負(fù)盈虧,自擔(dān)風(fēng)險,被借用資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不參與項目的任何開發(fā)建設(shè)行為。實踐中,有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還就此收取特定數(shù)額的“管理費(fèi)”,或簽訂所謂的“內(nèi)部承包經(jīng)營協(xié)議”,收取“承包費(fèi)”。 

基于上述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取費(fèi)用的情況,實踐中,有觀點認(rèn)為該借用資質(zhì)開發(fā)房地產(chǎn)屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)的一種特殊形式,由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有資質(zhì),應(yīng)當(dāng)認(rèn)定此種行為符合上述《國有土地使用權(quán)合同解釋》的規(guī)定,屬于有效行為。 

但是我們認(rèn)為,我國法律、行政法規(guī)等對此類借用資質(zhì)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)行為雖然沒有明確定義和界定,但結(jié)合《國有土地使用權(quán)合同解釋》第十四條的規(guī)定,合作開發(fā)房地產(chǎn)至少應(yīng)符合“共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險”三個特征,而借用資質(zhì)開發(fā)并不具備上述合作要件,僅屬于單純借用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì),獨(dú)立開發(fā)且自負(fù)盈虧的一種“曲線開發(fā)”房地產(chǎn)模式。因此,此類借用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行開發(fā)的行為,不能認(rèn)定為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同,也不應(yīng)適用上述關(guān)于合作開發(fā)的相關(guān)司法解釋規(guī)定,其合同效力應(yīng)單獨(dú)討論和分析。

借用資質(zhì)開發(fā)房地產(chǎn)合同是否有效?

《合同法》第五十二條規(guī)定:“有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》(法釋[2009]號)第十四條規(guī)定:“合同法第五十二條第(五)項規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’,是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。” 

根據(jù)上述規(guī)定,導(dǎo)致合同無效的法定原因很多。關(guān)于借用資質(zhì)行為,我們認(rèn)為主要可能涉及“以合法形式掩蓋非法目的”、“損害社會公共利益”及“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”三個方面,具體分析如下。 

關(guān)于“以合法形式掩蓋非法目的”,是指當(dāng)事人訂立的合同在形式上是合法的,但在締約目的和內(nèi)容上是非法的。而這一掩蓋起來的締約目的,本身就存在違法性,其導(dǎo)致的后果是損害了國家、集體或者第三人的利益,故該類合同應(yīng)當(dāng)無效。借用資質(zhì)開發(fā)房地產(chǎn)的行為,借用人最直接的目的就是通過合同約定,規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入限制,掩蓋沒有資質(zhì)開發(fā)房地產(chǎn)的非法目的,以便獲得經(jīng)濟(jì)利益。因此,此種借用行為符合“以合法形式掩蓋非法目的”的特征,可以據(jù)此確認(rèn)借用行為無效。 

關(guān)于“損害社會公共利益”,我們認(rèn)為,社會公共利益這一概念的內(nèi)涵豐富,解釋空間彈性較大,司法實踐中以限制解釋為宜,以求避免濫用。但是,在借用資質(zhì)開發(fā)房地產(chǎn)行為中,由于房地產(chǎn)開發(fā)具有高門檻等特性,其影響的是不特定多數(shù)人的生命財產(chǎn)安全,尤其是房屋質(zhì)量影響巨大,若任由本不具備相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)或個人,借用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì),獨(dú)立開發(fā)運(yùn)作地產(chǎn)項目,勢必使得民眾時刻處于切實而緊迫的現(xiàn)實風(fēng)險之中,故即使作限制解釋,該行為損害社會公共利益的特征也極為明顯,不容忽視。因此,也可以損害社會公共利益為由,認(rèn)定借用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的行為無效。 

關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”,我們認(rèn)為,法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是指當(dāng)事人不論意思如何,均應(yīng)適用的規(guī)定,且具有強(qiáng)制適用的效力。關(guān)于效力性強(qiáng)制性規(guī)定,實踐中一般采取的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有二:一是法律、行政法規(guī)直接規(guī)定,違反該法律條款的后果就是無效;二是法律、行政法規(guī)雖未直接規(guī)定違反該條款的后果是合同無效,但合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會公共利益,則應(yīng)認(rèn)定為效力性強(qiáng)制性規(guī)定。在借用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行開發(fā)的情況下,上述《房地產(chǎn)管理法》關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)取得相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)定,以及未取得資質(zhì)不得從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的規(guī)定,即應(yīng)視為效力性強(qiáng)制性規(guī)定,違反該等規(guī)定的行為應(yīng)認(rèn)定為無效。 

總之,我們傾向于認(rèn)為,關(guān)于企業(yè)或個人借用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì),獨(dú)立從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的行為,因其沒有“共同出資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險”的意思表示,故雖然可能名義上是合作開發(fā),但實質(zhì)并非合作開發(fā),而是以合作之名行獨(dú)自開發(fā)之實,屬于惡意規(guī)避國家房地產(chǎn)管理制度的行為。若任由一個沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和經(jīng)驗、技術(shù)的公司,甚至個人來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),將使得房地產(chǎn)項目的整體規(guī)劃、配套設(shè)施、質(zhì)量管理、資金保障甚至售后服務(wù)都無法得到應(yīng)有保障,廣大購房者的利益將得不到維護(hù),國家的管理和監(jiān)督體制也將名存實亡。在我們代理的北京、河南等房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛案例中,法院均認(rèn)為此類合同屬于無效合同,可見司法實踐也傾向于認(rèn)為該類借用資質(zhì)開發(fā)房地產(chǎn)的合同無效。 

需進(jìn)一步指出的是,關(guān)于該類合同是否可以通過效力補(bǔ)正來解決合同有效性問題,法律沒有明確規(guī)定。我們認(rèn)為,在不損害購房者、國家及社會公共利益的前提下,若借用資質(zhì)的一方在起訴前,取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì),那么應(yīng)參照關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同有關(guān)效力補(bǔ)正的法律規(guī)定,賦予借用資質(zhì)一方補(bǔ)正合同效力的機(jī)會,在保障各方權(quán)益的基礎(chǔ)上,以維護(hù)交易安全。

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