房地產開發《合作協議》解除合同糾紛，適用不動產專屬管轄？

發布日期：2020-03-26 22:15:00

房地產開發《合作協議》解除合同糾紛，適用不動產專屬管轄？

房地產開發《合作協議》解除合同糾紛，是否應當適用不動產專屬管轄？因案涉糾紛并不涉及對項目土地的權利確認、分割和相鄰關系等物權關系，故不屬于《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二十八條規定的不動產糾紛的類型。

案號：

最高人民法院（2019）最高法民轄終490號

爭議觀點：

1、房地產開發經營合同糾紛是圍繞不動產而引發，實質上屬于不動產糾紛。

2、房地產開發經營合同解除不涉及對項目土地的權利確認、分割和相鄰關系等物權關系，故不適用不動產糾紛的專屬管轄。

法院裁決：

最高人民法院

民事裁定書

（2019）最高法民轄終490號

上訴人（原審被告）：北京華夏萬通投資控股有限公司，住所地北京市昌平區沙河鎮**沙路沙河鎮政府院內南樓**室。

法定代表人：劉建民，該公司董事長。

委托訴訟代理人：**，河南北政律師事務所律師。

委托訴訟代理人：王輝，河南北政律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：鄭州市永威置業有限公司，住所地河南省鄭州市鄭東新區**如東路**號**號樓**-**層。

法定代表人：李偉，該公司董事長。

原審第三人：張家口華萬房地產開發，住所地河北省張家口市橋東區遼海國際**樓**室206室。

法定代表人：宋彥峰，該公司執行董事。

上訴人北京華夏萬通投資控股有限公司（以下簡稱華夏萬通公司）因與被上訴人鄭州市永威置業有限公司（以下簡稱永威公司）、原審第三人張家口華萬房地產開發有限公司（以下簡稱華萬公司）房地產開發經營合同糾紛一案，不服河南省高級人民法院（以下簡稱一審法院）（2019）豫民初19號民事裁定，向本院提起上訴。

華夏萬通公司上訴稱，本案應移送河北省高級人民法院審理。事實和理由：一、本案一審法院雖將本案案由認定為房地產開發經營合同糾紛，但本案糾紛是圍繞不動產而引發，實質上屬于不動產糾紛。首先，案涉《北京華夏萬通投資控股有限公司與鄭州市永威置業有限公司關于張家口市經濟開發區鵠突地村棚戶區改造項目之合作協議》（以下簡稱《合作協議》）以合同形式約定了各方當事人開發、經營房地產的內容，其訂立、履行及權利義務、法律后果等均與房地產的占有、使用、收益、處分緊密相關，各方當事人的法律關系及糾紛均是圍繞不動產而引發。尤其是永威公司關于解除案涉《合作協議》的理由及要求返還土地整理工作服務費的訴請，均與不動產物權的設立、取得及收益密切相關，這與其他非以不動產為標的物的合同糾紛或僅是涉及不動產因素的合同糾紛存在本質差別。房地產屬于典型的不動產，本案應屬于不動產糾紛。其次，最高人民法院1995年發布的《最高人民法院關于珠海市東興房產綜合開發公司與珠海經濟特區僑輝房產公司、中國農村發展信托投資公司浙江辦事處合作經營房地產合同糾紛案管轄問題的通知》《最高人民法院關于湖南省湘潭物資貿易中心與廣東省湛江市海林實業開發總公司房地產開發合同糾紛案指定管轄的通知》等文件均明確，房地產開發經營合同糾紛屬于不動產糾紛。最高人民法院（2014）民一終字第66號民事裁定等案例亦認為以房地產開發建設、經營為內容的糾紛，不屬于一般合同糾紛，應適用不動產糾紛專屬管轄的規定。二、根據《中華人民共和國民事訴訟法》第三十三條笫一項及第三十四條之規定，不動產糾紛應由不動產所在地人民法院專屬管轄，當事人約定管轄的內容不得違反專屬管轄的規定。當事人在案涉《合作協議》中約定由合同簽訂地鄭州市鄭東新區有管轄權的法院管轄違反了專屬管轄的強制性規定，應屬無效。本案應由不動產所在地的河北省高級人民法院受理。

永威公司、華萬公司未提交答辯意見。

本院經審查認為，永威公司因華夏萬通公司未能完成《合作協議》所約定的協助華萬公司取得土地的義務提起本案訴訟，永威公司基于《合作協議》要求解除合同。因案涉糾紛并不涉及對項目土地的權利確認、分割和相鄰關系等物權關系，故本案不屬于《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二十八條規定的不動產糾紛的類型。本院1995年發布的《最高人民法院關于珠海市東興房產綜合開發公司與珠海經濟特區僑輝房產公司、中國農村發展信托投資公司浙江辦事處合作經營房地產合同糾紛案管轄問題的通知》《最高人民法院關于湖南省湘潭物資貿易中心與廣東省湛江市海林實業開發總公司房地產開發合同糾紛案指定管轄的通知》等文件及本院（2014）民一終字第66號民事裁定并不影響本案依《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》的規定來確定不動產糾紛的類型。《合作協議》第七條約定本案應由簽署地有管轄權的人民法院管轄，符合《中華人民共和國民事訴訟法》第三十四條和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三十條第一款規定。《合作協議》中載明的協議簽訂地點為河南省鄭州市鄭東新區，一審法院對本案有管轄權。上訴人華夏萬通公司的上訴理由不能成立，本院不予支持。

本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項、第一百七十一條規定，裁定如下：

駁回上訴，維持原裁定。

本裁定為終審裁定。

審判長　包劍平

審判員　杜　軍

審判員　關曉海

二〇一九年十一月六日

法官助理　丁燕鵬

書記員　王康橋

法律分析：

1、經查《最高人民法院關于湖南省湘潭物資貿易中心與廣東省湛江市海林實業開發總公司房地產開發合同糾紛案指定管轄的通知》的答復時間為1995年06月05日，《最高人民法院關于珠海市東興房產綜合開發公司與珠海經濟特區僑輝房產公司、中國農村發展信托投資公司浙江辦事處合作經營房地產合同糾紛案管轄問題的通知》的答復時間為1995年11月9日，但是被最高人民法院關于廢止部分司法解釋（第十三批）的決定廢止。因個案具體情況不同而法律適用不同，如認為本案與兩個批復一致引用批復應當適用不動產專屬管轄，那么后者的批復已經被廢止，上述兩個批復就不具有引用價值。

2、2015年施行的最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第二十八條民事訴訟法第三十三條第一項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛。該條明確了使用不動產的專屬管轄的列舉情形，要求與不動產的權利有關的確認等糾紛，本案涉及合作合同的解除，不涉及二十八條的規定。而引用的（2014）民一終字第66號案例是在2014年作出，故按照新的司法解釋應當適用二十八條的規定。

3、房地產合作協議解除屬于合同，在沒有特殊情形的情況下，就應當適用合同的相關管轄，即《中華人民共和國民事訴訟法》第三十四條和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三十條第一款的規定。

綜上所述，最高人民法院作出的上述裁判結果符合法律規定。

附：

1、《最高人民法院關于湖南省湘潭物資貿易中心與廣東省湛江市海林實業開發總公司房地產開發合同糾紛案指定管轄的通知》

廣東省高級人民法院、湖南省高級人民法院：

湖南省高級人民法院[1994]湘高經請字03號請示報告和廣東省高級人民法院粵高法民[1995]1號函均已收悉。經研究，答復如下：

本案雙方當事人之間因房地產開發而產生糾紛，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第三十四條第(一)項的規定，因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地的人民法院管轄。本院根據《民事訴訟法》第三十七條第二款的規定，指定本案由湛江市中級人民法院管轄。湖南省湘潭市中級人民法院應將該案移送湛江市中級人民法院審理，湛江市中級人民法院應依法審理，公正作出裁決。

2、《最高人民法院關于珠海市東興房產綜合開發公司與珠海經濟特區僑輝房產公司、中國農村發展信托投資公司浙江辦事處合作經營房地產合同糾紛案管轄問題的通知》（注：被最高人民法院關于廢止部分司法解釋（第十三批）的決定廢止）

浙江辦事處合作經營房地產合同糾紛案管轄問題的通知

（1995年11月9日）

廣東省高級人民法院、浙江省高級人民法院：

廣東省高級人民法院粵高法民[1995]66號請示報告收悉。經研究，答復如下：

廣東省珠海市中級人民法院受理的珠海市東興房產綜合開發公司訴中國農村發展信托投資公司浙江辦事處、珠海經濟特區僑輝房產公司合作經營房地產合同糾紛一案與浙江省高級人民法院受理的中國農村發展信托投資公司浙江辦事處訴珠海市東興房產綜合開發公司、珠海經濟特區僑輝房產公司借款合同糾紛一案，都是因合作開發經營珠海市吉大ZD92－04號地塊房地產項目而引起的糾紛，應當作為一案審理。房地產屬不動產，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第三十四條第(一)項的規定，因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。因此，本院根據《中華人民共和國民事訴訟法》第三十七條第二款的規定，指定本案由房地產所在地的廣東省高級人民法院管轄。請浙江省高級人民法院將該案移送廣東省高級人民法院審理。廣東省高級人民法院應依法審理，公正作出判決。

3、最高人民法院（2014）民一終字第66號

廈門勝達房地產有限公司、廈門市成達實業發展有限公司、莊明耀為與南中投資集團（廈門）有限公司、廈門凱必特投資有限公司二審民事裁定書

案號：（2014）民一終字第66號

案由：合資、合作開發房地產合同糾紛

裁判日期：2014年04月29日

上訴人（一審原告）：廈門市成達實業發展有限公司。

法定代表人：王振強，該公司董事長。

委托代理人：張勇，北京市永軒律師事務所律師。

上訴人（一審原告）：廈門勝達房地產有限公司。

法定代表人：王振強，該公司董事長。

委托代理人：張勇，北京市永軒律師事務所律師。

上訴人（一審原告）：莊明耀。

委托代理人：張勇，北京市永軒律師事務所律師。

被上訴人（一審被告）：南中投資集團（廈門）有限公司。

法定代表人：陳自強，該公司執行董事。

委托代理人：張燕民，北京市康達律師事務所律師。

委托代理人：沈蓓蓓，北京市康達律師事務所律師。

被上訴人（一審被告）：廈門凱必特投資有限公司。

法定代表人：蔡燦煌，該公司執行董事。

委托代理人：張燕民，北京市康達律師事務所律師。

委托代理人：沈蓓蓓，北京市康達律師事務所律師。

上訴人廈門勝達房地產有限公司（以下簡稱勝達公司）、廈門市成達實業發展有限公司（以下簡稱成達公司）、莊明耀為與被上訴人南中投資集團（廈門）有限公司（以下簡稱南中公司）、廈門凱必特投資有限公司（以下簡稱凱必特公司）合資、合作開發房地產合同糾紛一案，不服福建省高級人民法院（2013）閩民初字第53-2號民事裁定，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

2013年7月1日，成達公司、勝達公司、莊明耀以南中公司、凱必特公司為被告，向福建省高級人民法院提起訴訟，請求解除原被告2005年11月19日簽訂的《協議書》并判令解除原告為被告承擔的擔保義務；被告因履行合同義務不符合《協議書》約定應連帶賠償原告各項損失共計1億5123.4471萬元。

福建省高級人民法院受理本案后，南中公司在一審答辯期間對管轄權提出異議，認為本案為合資、合作開發房地產合同糾紛，屬不動產糾紛。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第三十三條第一項規定，以及最高人民法院相關指定管轄的通知精神，應由不動產所在地人民法院專屬管轄。因訟爭的房地產項目位于北京市宣武區，請求將本案移送至北京市的相應級別人民法院管轄。

成達公司、勝達公司、莊明耀辯稱：一、本案系涉及不動產的合同糾紛，應當適用一般合同糾紛的管轄規定。二、本案中雙方當事人均不享有訟爭房地產項目的土地使用權，該土地使用權屬于案外人北京中融物產有限責任公司（以下簡稱中融公司），而中融公司并非《協議書》的簽約人，《協議書》實質為合作投資合同，并非合作開發房地產合同，故請求將起訴時的案由合資、合作開發房地產合同糾紛變更為合作投資糾紛。三、本案即便涉及不動產糾紛也應當由被告所在地法院管轄。最高人民法院在《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《關于廣東順德東南亞地產發展有限公司訴湖南通利房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案和湖南通利房地產開發有限公司訴廣東順德東南亞地產發展有限公司債務糾紛案管轄問題的通知》、《關于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復》等文件中已確立了涉及不動產合同爭議的案件應適用合同糾紛管轄的規定原則。因此，福建省高級人民法院作為被告住所地法院有權管轄本案。

福建省高級人民法院審查查明，最高人民法院（2009）民一終字第42號生效民事判決認定以下事實：1999年1月16日，中融公司與勝達公司、成達公司就合作開發北京市宣武區棉花片危改區A－5地塊郎香公寓項目（以下簡稱郎香公寓項目）簽訂協議，約定中融公司以項目轉讓及前期部分投資的形式，與后者開發建設該項目，三方投資組建北京明耀房地產開發有限公司（以下簡稱明耀公司）為項目公司。2005年8月9日，勝達公司、成達公司與南中公司簽訂《北京菜市口棉花片危改小區A－5片郎香公寓項目轉讓協議書》約定，前者以2億4951.5萬元將郎香公寓項目轉讓給南中公司，三方還就土地出讓金及各自權利義務等事宜進行了約定。

2005年11月19日，明耀公司為甲方，勝達公司、成達公司為乙方，莊明耀為丙方，凱必特公司為丁方，南中公司為戊方簽訂《協議書》。第一條約定，郎香公寓項目系中融公司轉讓明耀公司的，明耀公司由勝達公司持股20％，成達公司持股60％，中融公司持股20％，明耀公司合法擁有郎香公寓項目用地及開發權，但該項目目前在中融公司名下，勝達公司、成達公司聲明并保證其與中融公司已有約定：中融公司雖持有明耀公司20%的股權，但并不能參與經營管理，也不能參與該項目收益及利潤的分成，待明耀公司支付6000萬元給中融公司后，中融公司即將該項目過戶給明耀公司或明耀公司指定的單位并將其持有的20％股權無條件轉讓給明耀公司的股東。第二條約定，明耀公司資金周轉困難無力開發，凱必特公司負責促使其最大股東南中公司給予7000萬元借款支持，以便明耀公司交納第一期地價款、配套費以辦理土地使用權證，并負責促使南中公司為勝達公司、成達公司及相關公司對農行廈門市分行所負本息合計2000萬元的欠款、對廈門鷺島農村信用合作社所負本息合計2000萬元提供連帶責任擔保。本協議簽訂同時，勝達公司以30萬元將其擁有明耀公司15％的股權轉讓凱必特公司，成達公司以70萬元將其擁有明耀公司35％的股權轉讓凱必特公司。簽約各方還具體約定了郎香公寓項目轉讓所得及合作開發利潤的分配。

福建省高級人民法院認為，根據《協議書》約定，勝達公司、成達公司聲明并保證其向郎香公寓項目土地使用權人中融公司支付6000萬元后，中融公司即將該項目過戶給明耀公司或明耀公司指定的單位。由此可以看出，《協議書》簽約各方雖然不享有項目土地使用權，但勝達公司、成達公司聲明可以通過與土地使用權人中融公司之間的約定，獲得訟爭項目的土地使用權。協議還約定各方在郎香公寓項目合作開發利潤中的分配比例等，故南中公司與凱必特公司提供融資和擔保的目的不是為了獲得固定利益，而是為了分配合作開發利潤。因此，從協議的內容和目的來看，各方當事人簽訂本協議是為了合作開發郎香公寓項目，共享利潤，共擔風險，該協議符合合資、合作開發房地產合同的法律特征，本案應屬合資、合作開發房地產合同糾紛。

根據最高人民法院《關于湖南省湘潭物資貿易中心與廣東省湛江市海林實業開發總公司開發合同糾紛案指定管轄的通知》、《關于珠海市東興房地產綜合開發公司與珠海經濟特區僑輝房產公司、中國農村發展信托投資公司浙江辦事處合作經營房地產合同糾紛案管轄問題的通知》、《關于亳州市都發房地產有限公司與無錫市璜佳裝飾材料有限公司、銅陵華源地產開發有限責任公司合作開發協議糾紛一案指定管轄的通知》精神，合資、合作開發房地產合同糾紛屬不動產糾紛，應由不動產所在地人民法院管轄。因此，原告辯稱只有涉及不動產物權的糾紛才適用不動產專屬管轄原則，涉及不動產的合同糾紛應當適用一般合同糾紛的管轄規定，理由不能成立。其抗辯所依據的最高人民法院批復或司法解釋系針對建設工程施工合同、商品房買賣合同或房屋租賃合同糾紛，與本案訟爭的法律關系不同，不能作為確定本案管轄權的法律依據。

綜上，本案為合資、合作開發房地產合同糾紛，因訟爭房地產項目位于北京市，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第三十三條第一項關于“因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄”的規定，及最高人民法院法發（2008）10號《關于調整高級人民法院和中級人民法院管轄第一審民商事案件標準的通知》規定，應由不動產所在地北京市高級人民法院管轄。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第三十三條第一項、第三十六條的規定，裁定如下：南中投資集團（廈門）有限公司對管轄權提出的異議成立，本案移送北京市高級人民法院處理。

勝達公司、成達公司、莊明耀不服上述民事裁定，向本院提出上訴。請求撤銷原裁定，由福建省高級人民法院繼續審理本案。主要事實和理由：一、本案涉及的企業注冊地均在福建省廈門市，且涉及《協議書》的一系列訴訟案件的審理均在廈門市中級人民法院和福建省高級人民法院。二、本案案由實質為合作投資糾紛，因本案中各方當事人都沒有土地使用權，故本案不屬于合作開發房地產糾紛。三、本案即使涉及不動產因素糾紛也應當適用被告所在地原則，現有多個案件是最高人民法院的答復，明確了涉及不動產糾紛，可由被告所在地受理。四、本案不屬于不動產糾紛訴訟，而是涉及不動產因素的訴訟，涉及不動產因素的合同糾紛案件應適用《民事訴訟法》第二十三條的規定，由被告住所地和合同履行地法院管轄。五、原裁定引用最高人民法院指定管轄的通知，屬于斷章取義，與本案沒有關聯。六、按照“兩便”原則，福建省高級人民法院受理更為合適。

被上訴人南中公司、凱必特公司答辯稱，原裁定認定事實清楚，適用法律正確，上訴人的上訴理由及請求不能成立，請求駁回上訴，維持原裁定。一、本案《協議書》的合同性質符合《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中關于合作開發房地產合同的規定，該協議目的是共同開發北京市朗香公寓房地產項目，本案應由房地產項目所在地的北京市高級人民法院管轄。二、上訴人所稱的正在福建審理的其他案件，因訴訟主體與法律關系均與本案不同，不能作為確定本案管轄權的依據和參考。管轄權的確定應以合同性質為依據，而不能以案件數量為理由，因此成達公司、勝達公司及莊明耀的上訴理由均不能成立，其上訴請求應予駁回。

本院認為：關于《協議書》的性質。《協議書》明確約定郎香公寓項目系中融公司轉讓明耀公司的，約定了各方持股明耀公司的比例，還具體約定了郎香公寓項目轉讓所得及合作開發利潤的分配方案，協議各方合作開發經營房地產的意思表示真實。簽約各方未依法取得土地使用權，可能會對《協議書》的效力和各方當事人行使權利履行義務帶來一定影響，但不能改變該協議是合資、合資開發房地產合同的性質。上訴人以協議各方不具有土地使用權來否定本案不是合作開發房地產合同糾紛，主張本案是合作投資合同糾紛的理由不能成立，根據《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條之規定，原裁定認定本案中的《協議書》是合資、合作開發房地產合同是正確的。

關于本案糾紛的性質，即本案是不動產糾紛，還是一般合同糾紛，是各方當事人爭議的焦點問題。所謂“不動產”應該是指依其自然屬性或者法律規定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物，其主要特點是不能移動，一旦移動就會改變其特性、損害其價值。在不動產糾紛中，其法律關系的特點是以不動產為標的物或者圍繞不動產而引發的糾紛。房地產是最典型的不動產，本案中的《協議書》是以合同的形式約定了各方當事人開發建設、經營房地產的內容，其訂立、履行與不動產的占有、使用、收益和處分密切相關，與其它非以不動產為標的物的合同糾紛或者涉及不動產因素的合同糾紛存在明顯差別。另外，本院《關于亳州市都發房地產有限公司與無錫市璜佳裝飾材料有限公司、銅陵華源地產開發有限責任公司合作開發協議糾紛一案指定管轄的通知》、《關于湖南省湘潭物資貿易中心與廣東省湛江市海林實業開發總公司開發合同糾紛案指定管轄的通知》、《關于珠海市東興房地產綜合開發公司與珠海經濟特區僑輝房產公司、中國農村發展信托投資公司浙江辦事處合作經營房地產合同糾紛案管轄問題的通知》等三個指定管轄通知，都明確了房地產開發合同糾紛或者合資、合作開發房地產合同糾紛屬于不動產糾紛。因此，上訴人主張本案是合同糾紛而并非不動產糾紛的上訴理由不能成立。

因本案系管轄權異議上訴案件，要解決的是本案是否屬于不動產糾紛問題，雖然本案中的多個當事人住所地在福建省，但是按照《中華人民共和國民事訴訟法》第三十三條第一項之規定，對不動產糾紛案件應當實行專屬管轄，因此，上訴人在上訴中提到的與本案相關的案件均在福建省審理，以及應當執行“兩便”原則的理由，均不能作為確定本案管轄法院的事實和法律依據。

綜上，上訴人各項上訴理由均不能成立，對其要求在福建省高級人民法院審理本案的訴訟請求，本院不予支持。本案為合資、合作開發房地產合同糾紛，屬于不動產糾紛，由于訟爭房地產項目位于北京市，各方當事人的住所地均不在北京市，而且原審原告訴訟請求中直接請求賠償的數額為1.5億余元，因此，原裁定將本案移送北京市高級人民法院審理，認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項、第一百七十一條之規定，裁定如下：

駁回上訴，維持原裁定。

本裁定為終審裁定。

審判長　高　珂

代理審判員　宋　冰

代理審判員　周其濛

二〇一四年四月二十九日

書記員　郭　凱

4、最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋

第二十八條民事訴訟法第三十三條第一項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛。

農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。

不動產已登記的，以不動產登記簿記載的所在地為不動產所在地；不動產未登記的，以不動產實際所在地為不動產所在地。

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