【案例解析】房地產開發(fā)股權轉讓糾紛

一、案例：

1、案由：返還原物糾紛一案

2、案例詳情

公司成立：1993年12月30日，A公司與某村集體B公司簽署《聯(lián)合經營C公司合同書》，共同成立C合資公司，合作期限為20年（至2013年12月29日），公司經營范圍為石灰石、石粉、石米，C公司注冊資本為1500萬元，A公司現(xiàn)金出資1240萬元，持股82.67%，B公司實物出資，以17118.5平方米土地折價260萬元，持股17.33%。會計事務所出具驗資報告，確認B公司土地作價入股事宜，確認注冊資本為實繳資本，與公司章程一致。但土地作價入股時未能將土地使用權變更登記至合資公司C公司名下，地塊使用權仍然登記在B村名下，取得建設用地規(guī)劃許可證。 C公司擁有采礦權證，2006年12月份到期。

股權轉讓：2007年11月，D公司收購A、B公司所持C公司的全部股權，收購對價為6550萬元，同年辦理工商變更登記，變更法人。因C公司經營場所及周邊環(huán)境列為國家級礦山公園，D公司擬將該礦山公園打造成大型旅游文化基地。D公司與B公司簽署的《股權轉讓合同》第二條第三款規(guī)定“由于礦山公園建設占用了B村居委會名下17118.5平方米綜合工商用地，故本合同簽訂后，D公司應協(xié)助B村居委會向國土部門申請該部分占用土地另行調整返還給B村，該調整返還用地須經B村居委會認可。” 2007年11月27日，區(qū)國有資產管理委員會作出批復，同意B公司將其所持C公司股權轉讓給D公司，但明確“以收回C公司17118.5平方米土地所有權為股權轉讓的條件”。同年，D公司向區(qū)政府發(fā)出請示，請求區(qū)政府“協(xié)調解決C公司原股東B在礦山公園用地范圍內的17118.5平方米綜合工商用地另行調整返還事宜”。

宗地詳情：17118.5平方米地塊位于C公司舊址，地塊上有建筑物5000多平方米。2015年8月4日，B村組織多方人力、物力，利用機械強拆地上附著物、建筑物，清理涉案地塊。涉案地塊已完成政府收儲入市用地手續(xù)，具備開發(fā)條件。

爭議起因：Z市委、市政府貫徹落實中央關于在Z市開辦新疆高中班的實施意見，在Z市某中學設立高中新疆班，為此需要擴大中學用地面積，擴建用地需占用非農建設用地指標，涉案地塊覆蓋非農建設用地指標，需要從涉案地塊中調出非農建設用地指標，且涉案地塊為凈地，不得附著建筑物、附著物等。因此，

（1）、2015年1月5日，B村所在街道辦事處致函C公司，提及：涉案地塊覆蓋B村的非農建設用地指標。該指標調整要求對該地塊的地上構（附）著物進行清除。督促C公司將涉案地塊的地上構（附）著物盡快拆除。

（2）、2015年6月8日，B村所在區(qū)國土局致函C公司，要求盡快搬走遺留在礦區(qū)的機器設備，拆除礦區(qū)內配套的臨時建筑物 、構筑物。

（3）、2015年7月13日，B村居委會致函C公司，要求C公司清理涉案非農建設用地范圍內的地上建筑物、構建物，并將地塊移交B村居委會。否則，逾期未清理的，則依法追究責任。

（4）、C公司2015年7月14日、2015年8月4日兩次致函B村居委會，明確 “1、我司不負有直接將礦山公園占用的17118.57平方米綜合工商用地另行調整返還給貴司的義務，僅負有協(xié)助義務，且已履行了該協(xié)助義務。2、我司享有礦山公園17118.57平方米綜合工商用地使用權及其地上附（構）筑的所有權，不負有無償移交的義務。”

溝通無果后，2015年8月4日，B村組織多方人力、物力，利用機械強拆地上附著物、建筑物，清理涉案地塊。

訴訟糾紛：2015年9月10日，B村居委會以經營合同到期為由率先將C公司訴至法院，要求C公司返還17118.5平方米集體土地使用權，要求C公司拆除地上建筑物、構筑物、搬離遺留在礦區(qū)內的機器設備、排除妨害、恢復原狀。C公司隨即提起反訴，要求C公司承擔惡意拆遷的賠償責任。

3、爭議焦點

（1）B村居委會是否有權要求C公司返還涉案地塊？以土地作價出資是否有效？

（2）本案爭議中的涉案地塊是土地使用權爭議還是涉案地塊非農建設用地指標？C公司是否為涉案地塊權屬人？占有涉案地塊是否具有合法依據(jù)？

（3）合營合作合同到期后，政府部門及B村居委會是否有權要求C公司搬離、拆除涉案地塊上建筑物，并將涉案地塊移交給B村居委會？

4、法律分析

優(yōu)勢：

（1）涉案土地性質屬于國有土地而非集體土地；

（2）B村居委會（原告）享有的是非農指標而非土地所有權；

（3）C公司基于原股東B公司出資合法取得土地使用權且合法占有使用涉案土地，不因股權轉讓和聯(lián)營期限到期而終止；參考司法解釋三第十條第一款規(guī)定。

（4）C公司基于原始建造行為對地上建筑物及附屬設施享有所有權，非依法定情形，任何主體無權拆除；B村居委會非常拆除C公司所有的地上構筑物、建筑物，侵害了被告財產所有權。

風險分析：

（1）B公司以聯(lián)營合同約定期限到期為由，主張出資的土地使用權使用期限屆滿，要求返還土地使用權；

（2）B公司以C公司不享有采礦權且采礦權證過期為由，要求返還土地使用權；

5、法院裁判

法院認為本案爭議焦點是涉案土地權屬問題

（1）涉案土地在C公司（被告）成立時，以土地使用權作價260萬元入股，B公司占有被告17.33%股份，并經營使用20年，涉案地塊盡管沒有辦理更名手續(xù)，但實際投入使用，故20年合作期限內C公司有權合法使用土地；

（2）根據(jù)股權轉讓合同第三條規(guī)定的股權轉讓前置條件是涉案土地使用權另行調整返還給B村居委會（原告），且該方案已經政府批復同意。后因新疆班擴建致使所爭議調整至新疆班項目內，需要完善轉征地補償手續(xù)；

（3）根據(jù)政府文件，涉案地塊已全部轉變?yōu)榻洜I性用地，而非原來的集體土地性質，但該地塊的轉征地手續(xù)未能完善，涉案土地使用權權屬仍然存在爭議。

裁定駁回起訴，由當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由人民政府處理。

6、經驗與教訓

（1）股權作價入股必須以土地使用權過戶及土地價值作為實繳注冊資本工商登記確認，二者缺一不可；

（2）任何收購項目均需開展盡職調查，且不得有誤；

（3）收購協(xié)議內容必須完整、準確無誤，不得有歧義；

（4）涉及政策較強項目收購，必須熟懂當?shù)胤煞ㄒ?guī)及政府政策。

7、思考：

如A公司競得B公司100%股權，A公司支付一定對價取得B公司全部股權。（備注：B公司出售股權前提條件為將其某地塊作價入股至B公司，A公司競買B公司股權同樣以土地作價入股至B公司名下為競買條件）。

問題：土地作價入股后，如因各種因素導致B公司股權不能轉移至A公司名下，則A公司是否可以請求法院要求B公司股權過戶至A公司名下，能否得到法院支持？作價入股后，該股權是否依舊是競買時的股權？股權性質是否發(fā)生變化？

觀點：

（1）A公司成功競買股權后，支付對價后，享有對股權的期待利益；

（2）土地作價入股是出賣人履行股權轉讓手續(xù)義務前的附屬義務，是本次交易的前提條件；

（3）交易標的自始至終未能發(fā)生變化，但作價入股后股權價值發(fā)生變化，注冊資本金額增加；

（4）如因各種因素未能實現(xiàn)股權過戶，則A公司可以向法院起訴履行股權轉讓手續(xù)或撤銷本次交易，返還交易對價（不利情形）。

8、法條

司法解釋三第十條：出資人以房屋、土地使用權或者需要辦理權屬登記的知識產權等財產出資，已經交付公司使用但未辦理權屬變更手續(xù)，公司、其他股東或者公司債權人主張認定出資人未履行出資義務的，人民法院應當責令當事人在指定的合理期間內辦理權屬變更手續(xù);在前述期間內辦理了權屬變更手續(xù)的，人民法院應當認定其已經履行了出資義務;出資人主張自其實際交付財產給公司使用時享有相應股東權利的，人民法院應予支持。

課外研究：公司法司法解釋三對有關股東出資義務的規(guī)定

二、專題

（一）以股權轉讓形式轉讓建設用地使用權的效力研究

1、廣東省高院指引第十三條：

當事人為實現(xiàn)轉讓建設用地使用權的經濟目的簽訂公司股權轉讓合同的，合同效力應當按照股權轉讓的法律規(guī)定進行審查。城市房地產管理法第三十九條第一款第二項并非效力性強制性規(guī)定，當事人以建設用地使用權轉讓未達到該項規(guī)定條件為由，主張轉讓合同無效的，不予支持。

2、第八次全國法院民事商事審判工作會議紀要第13條：城市房地產管理法第三十九第一款第二項并非效力性強制性規(guī)定，當事人僅以轉讓國有土地使用權轉讓未達到該項規(guī)定條件為由，請求確認轉讓合同無效的，不予支持。

3、案例：最高人民法院（2016）最高法民終222號；（2016）云26民終196號---云南文山自治州中院

4、裁判要旨：

轉讓持有土地使用權的公司100%股權的轉讓合同，該股權轉讓行為未變動土地使用權之主題，本質上是一種股權轉讓行為，而非土地使用權轉讓行為，不應納入土地管理法律法規(guī)的審查范疇。由于現(xiàn)行法律并無效力性強制性規(guī)定禁止以轉讓房地產項目公司股權形式實現(xiàn)土地使用權轉讓的目的，因此，根據(jù)《公司法》規(guī)定，該行為合法有效。

（二）公司控制權爭奪之“撤換法定代表人”

1、案例：A公司股東為張某及宴某，兩人原為夫妻關系，后雙方協(xié)議離婚。離婚協(xié)議約定，宴某將其所持A公司35%股份變更登記至張某名下。因宴某未履行協(xié)議義務，張某訴至法院，要求辦理相應的變更登記手續(xù)。后法院判決宴某將所持A公司35%股份全部變更登記張某名下。

但股權轉讓后，公司證照、公章均在宴某處，且宴某仍然擔任A公司法定代表人，導致A公司無法正常經營。鑒于此，張某向宴某發(fā)出召開股東會通知，但宴某未出席會議。張某召開股東會，選舉張某為公司執(zhí)行董事并出任法定代表人，并就公司機關、財務人事作出安排。

后張某以公司和宴某為共同被告訴至法院，要求判令：1、A公司于某日期形成的股東會決議合法有效；2、兩被告協(xié)助原告辦理公司法定代表人的變更登記手續(xù)。法院審理后判決：1、A公司于某日期形成的股東會決議合法有效；2、兩被告于判決書生效后10日內協(xié)助張某辦理工商登記變更手續(xù)，將法定代表人由宴某變更為張某。

2、裁判要旨：

（1）公司做出變更法定代表人的決議后，公司原法定代表人及相關股東有配合辦理工商變更的義務。拒不配合的，公司及公司股東均有權提起訴訟要求其協(xié)助辦理工商變更登記手續(xù)。

建議：股東處理類似問題時，股東作出股東會決議之后，可以直接提起變更公司登記糾紛，訴訟請求只列要求對方協(xié)助辦理工商登記即可。股東會決議是否有效，并不是股東訴訟的根本目的，由于決議的有效性是法院支持變更公司登記糾紛的前提，即使原告在訴訟請求中不列明確認決議的效力，法院也會在裁判中予以考慮和決定。

（2）公司決議一經做出，除被法院確認無效或撤銷，其有效性無需法院確認。股東提起公司決議確認有效之訴，應以股東與公司之間或不同股東之間對決議效力存在爭議為前提。如果原告為公司的全部股東，則不能起訴要求確認公司決議有效。

3、經驗與教訓

大股東遇到公司證照被他人掌控無法變更法人的問題時如何處理？

（1）第一步：召集股東會，形成《股東會決議》，決議內容：更換執(zhí)行董事及法定代表人；

（2）第二步：完成法定代表人工商變更，要求原法定代表人配合辦理工商登記。原法定代表人拒不配合的，大股東（或新法定代表人以公司名義）可根據(jù)第一步所形成的有效股東會決議，以拒不配合的股東（或拒不配合的原法定代表人）為被告，提起變更公司登記的訴訟，要求其協(xié)助辦理法定代表人的變更登記手續(xù)。

（3）要求返還公司證照。以新法定代表人在訴狀中簽字的形式代表公司作為原告，以原法定代表人為被告，提起證照返還訴訟，要求其返還公司的營業(yè)執(zhí)照、公章。

4、思考

（1）如何解讀公司法司法解釋四第1至6條有關股東會、董事會決議規(guī)定？

案例：寶萬之爭中華潤反對萬科董事會有關萬科公司發(fā)行股份購買深圳地鐵集團資產的決議。

（2）部分股權收購暨合作開發(fā)協(xié)議及公司章程中，如何有效設計出科學的公司治理架構？如X開發(fā)商作為控股股東，操盤方如何控制項目公司？股東會、董事會、管理層、各部門及公章、印鑒、資料等如何控制？