房地產開發項目質量糾紛，官司怎么打？

《合同法》第122條規定，“因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任。”依據該法律規定，結合涉案工程項目爭議的具體情形，采用合同違約之訴與侵權之訴的方式向四方主體主張權益均可。

一）合同違約之訴——基于合同違約之訴的分析

1.合同權利義務的分析

建設工程出現質量缺陷情形條件下，基于建設方系不承擔工程實際建設義務的一方，其最大的義務與責任系及時并足額支付對應工程合同的款項，本案建設工程建筑物出現工程質量缺陷，并因此導致建設方遭受相應的損失，從合同違約角度向應負擔主要建設義務的其他四方主體主張權益為慣常的做法，也符合常理解釋。

2.工程質量缺陷責任之外的合同履約分析

建設工程合同包括工程勘察、設計、施工、監理合同等，因履行期長、合同條款繁雜等特性導致雙方權利義務條款可謂“葉影參差、縱橫交錯”，在履行過程中往往雙方均會產生一定的違約行為和過錯，或者一方違約的結果是對方原因造成的，而簽約履約行為還受國家基建程序規范等的規制。因此，一旦發生建筑工程質量糾紛，必須全面檢視合同的簽訂和雙方的履約情況：一是厘清建設單位在履約過程中是否存在違反約定或法律法規的行為，或者提供的材料、設計等是否存在瑕疵等，因此導致出現質量缺陷情形；二是建設單位有無其他違約行為造成對方損失，或者適用不同的合同（如黑白合同）是否會導致合同價款發生重大變化等等，審時度勢權衡分析各自利弊。

二）侵權之訴——基于侵權之訴的分析

建設工程出現質量缺陷情形條件下，建設單位可以提起侵權之訴，并可擬依據《侵權責任法》追究其他四方主體的責任。但是，以侵權之訴主張權利的，被侵權人建設方也負有相應證明侵權人已實施侵權行為等的舉證責任。

合同違約以及侵權之訴兩種訴訟策略方式均可引致“殊途同歸”的結果，無論何采用何種訴訟策略，追究工程質量缺陷責任人和追究工程質量缺陷事故的賠償責任，都須有證據證明本工程質量缺陷事故的原因和具體責任人，即不會對本案的舉證責任及舉證證明內容產生實質性的影響。

一）對建設工程質量缺陷問題進行責任認定所需證據文件的分析

工程司法鑒定文件是法院通常用以認定相關方責任的關鍵證據文件。在司法機關裁判實務中，法院法官在缺乏相關建設工程專業技術單位責任認定文件的前提下，通常無法對如此專業的建設工程技術問題做出裁判，即建設工程司法鑒定責任認定文件為法院必須借助用以認定相關方責任的關鍵證據文件。

二）對建設工程質量缺陷問題進行責任認定以及舉證責任的確定

對建設工程質量缺陷問題進行責任認定以及舉證責任方面，建設單位可選擇“積極損失索賠”、“消極拒付款項”主被動兩種訴訟策略方式。

1.建設單位主動采取訴訟方式解決上述問題的，負有主要舉證責任

在涉案工程五方主體無法就爭議達成一致的情形下，則建設單位可能須以原告身份主動提起訴訟，但建設單位在訴訟中負有主要舉證責任，法律依據如下：《民訴法司法解釋》第90條規定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或反駁對方的訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其實是主張的，由負有舉證責任當事人人承擔不利的后果”。根據上述法律規定，如果建設單位作為原告必須證明被告履行義務違反了合同約定和法律法規的規定，慣常做法如下：一是查找涉案工程建設的勘察、設計、施工過程中，其他四方主體單位在履行合同中是否存在違反上述禁止性規定的行為，找出其存在過錯的事實；二是提出具有資質的鑒定單位出具的事故責任認定報告，根據上述約定或法定的事項要求其他四方主體單位承擔相應責任，減少己方損失。

2.建設單位采取消極被起訴方式的，同樣負有主要舉證責任

建設單位還未與總包單位結算，并尚欠勘察、監理單位部分工程款項的，可等待其針對建設單位提起請求支付工程款的建設工程合同訴訟，則可以提出工程質量缺陷責任的抗辯或提起反訴，主張對于補救系爭房屋地基沉降及傾斜而對應產生的搶修、補救、監測及檢測等相關費用，應當按照雙方合同條款的約定從工程款中抵扣，并可要求對方承擔因此遭受的包括但不限于系爭部分房屋無法正常出售的資金損失、為部分購房者業主調換房屋、支付過渡安置費及支付賠償費用等損失及費用。但是，根據《民訴法司法解釋》第90條的規定，即便是建設單位采用上述抗辯方式或提起反訴，其仍負有舉證的義務。

另外，建設單位采取上述抗辯或反訴的方式非但不一定能免除舉證責任，而且還將承擔無法將所有可能導致出現質量缺陷的勘察、設計、樁基施工、監理單位追加到案件中來。而系爭房屋工程質量缺陷事故往往是“多因一果”，并非建設工程五方主體某一單位單一責任的結果，此種抗辯或反訴的解紛策略方法容易導致遺漏案件主要當事人，導致法院無法審理或非完全全面審理案件的結果。

若擬將采取訴訟的方式解決爭議，無論采取“積極損失索賠”的主動訴訟方式，還是采取“消極拒付款項”的被動訴訟方式，對于建設方而言，都將承擔艱難舉證的訴累后果，無論結果程度好壞，對建設方而言均是耗時、費力且存在較大風險的，即采取訴訟的爭議解決方式并非本案爭議解決的最佳途徑。

房地產爭議的解決應結合項目的實際情況決定采取何種方式，提供法律服務的律師可以針對爭議過程中各方主體均重視的風險與關注點、通過對常理的分析以及對應的風險提示、結合建設工程合同履行的情況等，綜合地予以考量、合理地進行分析，對應制訂完備的爭議解決策略方案，以達到委托方對爭議解決滿意的最終目的。