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萬(wàn)典研究 | 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)糾紛裁判規(guī)則簡(jiǎn)析
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)刻面臨來(lái)自于法律、政策、管理和市場(chǎng)等各個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)尤為復(fù)雜。房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下出現(xiàn)的一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同，即指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。
其合作開(kāi)發(fā)的方式有合伙型聯(lián)建、成立項(xiàng)目公司合作開(kāi)發(fā)兩種。實(shí)踐中還經(jīng)常存在的一種合作方式是房屋參建，但其與合伙型聯(lián)建、成立項(xiàng)目公司合作開(kāi)發(fā)有著本質(zhì)不同。就目前而言，我國(guó)現(xiàn)實(shí)社會(huì)中主要存在著以下六種房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)形態(tài)：
1、一方提供出讓土地使用權(quán)，他方提供勞務(wù)、資金、技術(shù)等，以雙方的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在工程進(jìn)行了一定階段后，即可各自以自己的名義對(duì)預(yù)分得的房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)售，或者在開(kāi)發(fā)完成后各自取得其依約應(yīng)得的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)。
2、一方提供出讓土地使用權(quán)，他方提供勞務(wù)、資金、技術(shù)等，以土地使用權(quán)人的名義開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)完成后，當(dāng)事人各自取得其依約應(yīng)得的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)。
3、一方提供出讓土地使用權(quán)，他方提供勞務(wù)、資金、技術(shù)等，以他方當(dāng)事人的名義開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)完成后，當(dāng)事人各自取得其依約應(yīng)得的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)。
4、一方提供出讓土地使用權(quán)，他方提供勞務(wù)、資金、技術(shù)等，組建非法人組織（如合伙企業(yè)）開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)完成后，當(dāng)事人各自取得其依約應(yīng)得的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)。
5、一方提供出讓土地使用權(quán)，他方提供勞務(wù)、資金、技術(shù)等，以其中一方的名義開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)完成并出售后，當(dāng)事人依約分配售房?jī)r(jià)款。
6、雙方或多方均提供部分出讓土地使用權(quán)，其中一方或雙方又再提供勞務(wù)、資金、技術(shù)等，以雙方或其中一方的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，在工程進(jìn)行一定階段以后，即對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)分配進(jìn)而進(jìn)行預(yù)售，或者在完成開(kāi)發(fā)后，雙方當(dāng)事人依約進(jìn)行實(shí)物或資金分配。
1、名為合作實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。最高院國(guó)土司法解釋第二十四條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同?！薄肮矒?dān)風(fēng)險(xiǎn)”是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的本質(zhì)特征之一，合同中約定土地使用權(quán)提供方只收取固定利益的，定性為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。 2、名為合作實(shí)為房屋買賣。最高院國(guó)土司法解釋第二十五條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同?！痹撜J(rèn)定同樣基于“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的本質(zhì)特征的認(rèn)識(shí)。 3、名為合作實(shí)為借款。最高院國(guó)土司法解釋第二十六條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。”此時(shí)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示是：一方融資用于另一方開(kāi)發(fā)建設(shè)，以獲取高于所提供資金的固定數(shù)額貨幣，并不維系于合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際盈虧結(jié)果。 4、名為合作實(shí)為租賃。最高院國(guó)土司法解釋第二十七條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。” 1、合建審批手續(xù)與土地使用權(quán)變更登記對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響 《城市房地產(chǎn)管理法》沒(méi)有將辦理合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記規(guī)定為合作開(kāi)發(fā)合同生效的條件，但合作雙方為了逃避交易稅收而約定不辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目以原土地使用者名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，視為惡意串通，逃避稅收，損害國(guó)家利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人約定不辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的條款無(wú)效，責(zé)令當(dāng)事人辦理土地使用權(quán)變更登記，按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳稅費(fèi)。 2、當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。這是實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)提防的一個(gè)合作開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。但是需要注意的是，認(rèn)定合同是否有效的時(shí)間點(diǎn)是在起訴前，而非判決作出前。 3、未取得土地使用權(quán)證并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同與土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同有著本質(zhì)區(qū)別，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同如果不滿足法律規(guī)定的條件，則合同必然無(wú)效。而房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同“不滿足土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，合作合同并不必然無(wú)效”。因此，在開(kāi)發(fā)實(shí)踐中，一方面，應(yīng)盡量避免未取得土地使用權(quán)證對(duì)合作合同效力產(chǎn)生影響，另一方面，不可貿(mào)然對(duì)未取得土地使用權(quán)證的合同做出有效或者無(wú)效的結(jié)論，以防止損失擴(kuò)大。 1、土地使用權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn) 關(guān)于房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)瑕疵，實(shí)踐中比較常見(jiàn)的有兩種類型，第一種情形是土地實(shí)際使用面積不足，比如需預(yù)留公共綠化地、規(guī)劃道路預(yù)留地等等，這就造成提供土地使用權(quán)一方投資縮水，同時(shí)還可能因?yàn)橥恋孛娣e減少，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面積縮小，利潤(rùn)減少。第二種情形是土地使用權(quán)的權(quán)利瑕疵，比如提供土地使用權(quán)的一方因?yàn)閭鶆?wù)糾紛，其土地使用權(quán)被司法機(jī)關(guān)查封，或其他第三人對(duì)該宗土地享有共有權(quán)、抵押權(quán)等。? 對(duì)土地使用權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，一方面合作方在簽訂合作合同之前應(yīng)對(duì)土地情況充分掌握，應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)合同簽訂前進(jìn)行律師盡職調(diào)查，對(duì)該土地上是否存在上述兩種情形一一排查，完全掌握土地情況后再簽訂合作合同。 2、合作開(kāi)發(fā)資金比例約定不明風(fēng)險(xiǎn) 合作開(kāi)發(fā)中的資金分?jǐn)偡桨覆幻黠L(fēng)險(xiǎn)主要包括投資約定不明、預(yù)算不足、投資不到位等情形。例如，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中，有些合作合同約定的投資方式是按事項(xiàng)分?jǐn)偂１热缫环截?fù)責(zé)提供土地，另一方負(fù)責(zé)勘探、設(shè)計(jì)、建筑安裝等事項(xiàng)，所需資金各方自行解決。合作進(jìn)行到一半，發(fā)現(xiàn)遺漏了某些事項(xiàng)，比如廣告宣傳、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收等，這些遺漏事項(xiàng)所需的費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?或者說(shuō)雙方雖然約定了按比例投資，但在合作中發(fā)現(xiàn)預(yù)算不足、資金短缺。如果合同約定不清晰，可能造成互相推諉，從而對(duì)合作項(xiàng)目進(jìn)行造成影響。 因此，合作方在對(duì)投資事項(xiàng)進(jìn)行約定時(shí)，應(yīng)充分考慮合作過(guò)程中可能出現(xiàn)的資金風(fēng)險(xiǎn)，并將這些風(fēng)險(xiǎn)合理分擔(dān)，避免因資金不足而產(chǎn)生“爛尾樓”。比較科學(xué)的資金約定方式是至少約定一方對(duì)項(xiàng)目所需資金承擔(dān)無(wú)限責(zé)任，即全額滿足項(xiàng)目所需資金，當(dāng)然，對(duì)資金承擔(dān)無(wú)限責(zé)任的一方，需具有足夠的資金能力。 3、約定房屋預(yù)售款沖抵資金的風(fēng)險(xiǎn) 先看以下案件：A公司與B公司簽訂合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，約定A公司提供面積為6萬(wàn)平方米的出讓土地使用權(quán)，B公司在合同訂立后兩個(gè)月內(nèi)投入資金3000萬(wàn)元；AB雙方利潤(rùn)分配比例為55:45，合同訂立后，A如約履行，而在兩個(gè)月內(nèi)B只投入了1500萬(wàn)元。但合作項(xiàng)目的預(yù)售情況非常好，短期內(nèi)預(yù)收款回籠1億元。后來(lái)雙方因利潤(rùn)分配糾紛訴至法院，B公司主張預(yù)收款回籠已經(jīng)足夠支持項(xiàng)目建設(shè)，故其已經(jīng)無(wú)需繼續(xù)投入，因而其應(yīng)按照合同約定的利潤(rùn)分配分得合作利潤(rùn)。 上述案例中，B公司能否要求將房屋預(yù)收款充抵其投資，進(jìn)而參與利潤(rùn)分配？這一問(wèn)題也就是房屋預(yù)售款能否充抵投資的問(wèn)題。事實(shí)上對(duì)于這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)沒(méi)有爭(zhēng)議，因?yàn)椤蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用若干問(wèn)題的解釋》第二十三條明確給出了答案，即“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤(rùn)分配的，不予支持?！痹谶@里將其列為房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，是因?yàn)樵?/span>實(shí)踐中有些合作開(kāi)發(fā)方為了回避上述司法解釋，會(huì)在雙方簽訂的合作合同中約定可以將房屋預(yù)售款充抵投資。這種約定依據(jù)合同自治的原則并無(wú)不妥之處。但在實(shí)踐中卻是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)的：第一，如果允許將房屋預(yù)售款充抵其投資，在出資不到位的情況下，違約方仍然會(huì)受益。如果預(yù)售形勢(shì)越好，預(yù)售款回籠就越充裕，違約方的受益就會(huì)越多，這樣的約定會(huì)促使日后違約行為的增加；第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)是通過(guò)銷售收入減去開(kāi)發(fā)成本得來(lái)的，因此，在理論上，預(yù)售款是包括了開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和合作利潤(rùn)的，如果允許將預(yù)售款充抵投資，實(shí)際上是相當(dāng)于允許將合作利潤(rùn)充抵投資，會(huì)讓利潤(rùn)分配變的復(fù)雜，增加糾紛產(chǎn)生的可能行。因此，在合同中約定將預(yù)售款充抵投資應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎。 4、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分配中的風(fēng)險(xiǎn) 在合作開(kāi)發(fā)合同中約定以開(kāi)發(fā)所得的房地產(chǎn)分配收益，是房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)常見(jiàn)的一種利益分配方式。實(shí)踐中，容易產(chǎn)生的糾紛有兩種情形：第一，一般情況下，合作雙方都是就某一項(xiàng)目達(dá)成合作意向后，再去具體開(kāi)展工作，這樣在簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí)，房屋的涉及圖紙尚未出來(lái)，雙方只能在合同中約定分配房屋的比例、面積及樓層，而無(wú)法進(jìn)一步明確。只有等到建設(shè)工程設(shè)計(jì)圖審定之后，雙方才能將各自分配的建筑面積、樓層位置、地下停車場(chǎng)以及按比例承擔(dān)公共分?jǐn)偯娣e等具體落實(shí)。第二，建設(shè)過(guò)程發(fā)生因設(shè)計(jì)、規(guī)劃等調(diào)整導(dǎo)致建筑面積增減，而雙方對(duì)此無(wú)約定。如此一來(lái)，在進(jìn)行房屋分配時(shí)，這兩種情形就會(huì)出現(xiàn)可能無(wú)法操作的情況。 1、應(yīng)對(duì)合作方不當(dāng)行為產(chǎn)生的糾紛，訂立詳細(xì)完備的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同是房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)整體預(yù)防的一項(xiàng)重要措施：（1）要明確合作各方的開(kāi)發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應(yīng)責(zé)任；（2）約定先合伙或合作、后成立項(xiàng)目公司的方式，其承擔(dān)民事責(zé)任方式先后不同；要明確先后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及辦理相應(yīng)手續(xù)的責(zé)任主體；（3）組成項(xiàng)目公司合作開(kāi)發(fā)的，要明確注冊(cè)資本投入方式以及注冊(cè)資本與投資總額的差異的處理對(duì)策及相應(yīng)的責(zé)任；（4）以籌建處或其它名義合作開(kāi)發(fā)的，須使之成為能獨(dú)立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟(jì)組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)；（5）合作開(kāi)發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方式和責(zé)任人；（6）一個(gè)地塊上合作開(kāi)發(fā)涉及幾個(gè)性質(zhì)不同的項(xiàng)目，應(yīng)分別立項(xiàng)、分別進(jìn)行審批并辦理不同的證照；（7）在合同中真實(shí)、完全、規(guī)范的表達(dá)當(dāng)事人的合作目的，避免因表述不當(dāng)導(dǎo)致合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同被認(rèn)定為其他性質(zhì)的合同，造成合作目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)；（8）預(yù)先約定房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同被確認(rèn)無(wú)效、被解除、被撤銷的法律后果和處理方式，避免輕易進(jìn)入訴訟程序。 2、規(guī)范合作開(kāi)發(fā)合同的履行 訂立詳細(xì)完備的合作開(kāi)發(fā)合同以后，還需要合作方規(guī)范合同的履行。一方面應(yīng)建立一套完善的運(yùn)行機(jī)制，如設(shè)立共管的銀行賬戶、重要事項(xiàng)雙方指定人員會(huì)簽制度、項(xiàng)目進(jìn)展的書(shū)面通報(bào)制度等。合作一方原則上應(yīng)當(dāng)參與到房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，不能在提供資金或者提供土地以后，完全把項(xiàng)目交給對(duì)方運(yùn)作，否則容易產(chǎn)生糾紛。另一方面，還要通過(guò)書(shū)面的形式明確各自的權(quán)利義務(wù)，如果不能達(dá)成書(shū)面形式，也可采取單方函件的方式以固定請(qǐng)求或者相關(guān)事項(xiàng)。尤其在對(duì)方存在違約行為時(shí)，守約方必須重視自身基于合同所享有的索賠權(quán)利。
