【萬典研究】房地產(chǎn)合作開發(fā)糾紛裁判規(guī)則

檢索關(guān)鍵詞：股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛  房地產(chǎn)（地產(chǎn)）(土地)   最高人民法院  

1、合同性質(zhì)部分

【裁判觀點】

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人之間訂立的以提供土地使用權(quán)、資金等方式共同出資，共享利潤、共擔風險。合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的合同，土地使用權(quán)投入方將其土地使用權(quán)變更為合作各方共有或者歸于項目公司名下,通常是這類合同的重要內(nèi)容。確認某合同是以土地使用權(quán)作價出資的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，還是單一的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，應(yīng)根據(jù)合同各方是否對房地產(chǎn)開發(fā)項目共享利潤、共擔風險等情形進行判斷。

【裁判理由】

在一方以資金為投入，另一方以取得的土地使用權(quán)為投入的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中，土地使用權(quán)投入方將土地使用權(quán)變更為合作各方共有或者變更至項目公司名下，通常是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定的重要內(nèi)容，有的還要另行簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。其真實意思表示是以土地使用權(quán)作價出資的合作，還是單一的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，合作各方是否共享利潤、共擔風險是主要的認定依據(jù)。各方約定共同成立專門的項目公司開發(fā)房地產(chǎn)，無論項目公司是否成立，以及土地使用權(quán)是否已經(jīng)變更登記為項目公司享有，均不影響合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力?！斗康禺a(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議書》中合作各方關(guān)于房產(chǎn)的分配，并沒有無論項目盈虧任何一方都不承擔合作風險亦獲取固定利益的約定。合作各方均承擔了實際的合作風險。該協(xié)議的實質(zhì)是華茂公司以土地使用權(quán)出資，與相對方合作開發(fā)。因此，華茂公司與蘇福倫、香港益群公司、陳培森之間通過《房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議書》及對該協(xié)議的實際履行行為形成合作關(guān)系。

【案例來源】

（2005）民一終字第60號【2007年第8期公報案例】

 【裁判觀點】

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定土地使用權(quán)人不承擔風險、只收取利益的，應(yīng)當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

【裁判理由】

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當事人不承擔風險，只收取利益的，應(yīng)當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。”

【案例來源】

（2016）最高法民申1683號、（2015）民申字第943號

【裁判觀點】

名為土地使用權(quán)交易、實為對民間借貸提供擔保的合同，不能認定為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

【裁判理由】

2011年4月20日林萬昌與磊鑫公司簽訂的《購地協(xié)議書》中，雙方約定涉案土地使用權(quán)受讓價款為1500萬元，同時雙方又作了一個特別約定：如果磊鑫公司在2011年7月21日前退回土地首期款的本金和三個月利息合計1950萬元，林萬昌可取消涉案土地交易。加之，涉案1500萬元的收付款存在以下特殊情況：一是，林萬昌確認其侄子林偉文曾使用林萬昌的銀行賬號與孫紅鋒發(fā)生借貸和其他交易的資金往來，而本案中林萬昌所主張的其支付1500萬元土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款，恰恰發(fā)生在上述借貸資金往來期間，亦是從林萬昌的帳戶匯入孫紅鋒的帳戶；二是，收到該筆款項的孫紅鋒明確表示涉案購地合同不真實，該筆款項屬借款性質(zhì)；三是磊鑫公司出具的《委托支付函》，打印稿件原載明1500萬元為借款，后手動改寫為“購地款”等。以上林萬昌與磊鑫公司之間的簽約、履約行為，異于一般土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易行為，不排除名為土地使用權(quán)交易，實為對民間借貸提供擔保的可能性。因此，在林萬昌主張的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同法律關(guān)系的相關(guān)待證事實處于真?zhèn)尾幻鞯臓顟B(tài)下，對林萬昌與磊鑫公司之間的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同法律關(guān)系不予確認。

【案例來源】

（2016）最高法民申1825號

2、合同效力部分

【裁判觀點】

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應(yīng)當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。當事人自行約定的合同名稱不影響對合同性質(zhì)的認定。

【裁判理由】

奧康公司在與碧波公司聯(lián)合開發(fā)過程中的主要義務(wù)是提供土地并辦理相關(guān)手續(xù)，所分配的利益是18000平方米住房的包銷款1980萬元，不承擔經(jīng)營風險，符合最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條關(guān)于“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應(yīng)當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”的規(guī)定。

【案例來源】

（2009）民申字第1760號【2010年第10期公報案例】

3、合同履行部分

【裁判觀點】

以合作開發(fā)房地產(chǎn)為目的投入資金，合同性質(zhì)為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同而非借款協(xié)議。在政府批復(fù)同意將劃撥土地依法變性并用于房地產(chǎn)開發(fā)情形下，合同有效。

【裁判理由】

《協(xié)議書》約定，鑫華公司全權(quán)負責辦理并墊付淀粉廠前期辦理各種手續(xù)的全部費用，鑫華公司的墊支款作為成立新公司的入股資金，淀粉廠以其土地70余畝作價入股。如果鑫華公司不能成為新公司股東，淀粉廠應(yīng)返還前期費用、同期銀行利息四倍，并支付違約金。二審據(jù)此認定，鑫華公司投入資金是以合作開發(fā)房地產(chǎn)為目的，雙方簽訂的協(xié)議的性質(zhì)應(yīng)為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，而非借款協(xié)議。

長子縣工商企業(yè)改制領(lǐng)導(dǎo)組對《長子縣淀粉廠企業(yè)改制方案》的批復(fù)及長子縣人民政府關(guān)于淀粉廠改制有關(guān)事宜的會議紀要，均證明政府許可淀粉廠與他人合作開發(fā)房地產(chǎn)，并非淀粉廠管理層自行對國有資產(chǎn)進行處置。在政府批復(fù)同意淀粉廠改制并將劃撥土地依法變性用于房地產(chǎn)開發(fā)情形下，淀粉廠有權(quán)自主選定合作伙伴共同合作開發(fā)房地產(chǎn)項目。雙方簽訂的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同成立并生效。

【案例來源】

（2016）最高法民申3653號

【裁判觀點】

合作雙方不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，但第三方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，并以實際行為加入合作建房中，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同有效。

【裁判理由】

雖然在簽訂《聯(lián)合建設(shè)房地產(chǎn)合同書》時，王志紅與西安悅欣公司均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，雙方對此亦明知,但2004年3月9日，西安悅欣公司將案涉“時代家園”項目轉(zhuǎn)讓給具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的陜西永安公司，并在相關(guān)部門辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)。陜西永安公司接手案涉項目后，王志紅主張仍由其根據(jù)《聯(lián)合建設(shè)房地產(chǎn)合同書》約定繼續(xù)負責辦理項目規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證以及進行項目施工管理等，西安悅欣公司與陜西永安公司并沒有提交相反證據(jù)予以反駁；項目的后續(xù)開發(fā)建設(shè)和銷售工作均以陜西永安公司的名義進行，且陜西永安公司已將項目房屋全部出售完畢。雖然陜西永安公司未與王志紅重新簽訂合同，但已以其行為表示其同意加入到西安悅欣公司與王志紅之間合作建房法律關(guān)系中?；诒景傅氖聦?，《聯(lián)合建房協(xié)議書》可以認定是對《聯(lián)合建設(shè)房地產(chǎn)合同書》的延續(xù)，兩份協(xié)議的效力應(yīng)一并分析認定，合作建房三方當事人其中一方陜西永安公司具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，在無其他法定無效情形下，應(yīng)當認定兩份協(xié)議均合法有效。一審、二審法院以王志紅、西安悅欣公司不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)為由認定《聯(lián)合建設(shè)房地產(chǎn)合同書》無效不當，本院予以糾正。

【案例來源】

（2016）最高法民再250號

【裁判觀點】

合作開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系中，當事人約定一方出地、一方出資并以成立房地產(chǎn)項目公司的方式進行合作開發(fā)。項目公司只是合作關(guān)系各方履行房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議的載體和平臺。合作各方當事人在項目公司中是否享有股權(quán)不影響其在合作開發(fā)合同中所應(yīng)享有的權(quán)益：合作各方當事人在合作項目中的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當按照合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議約定的內(nèi)容予以確定。

【裁判理由】

盡管天闊公司作為開發(fā)天闊廣場的項目公司，是各方當事人均認可的客觀事實，并承擔了合作項目公司的職能，但不能就此認定天闊公司是海聯(lián)公司與天河公司共同設(shè)立的項目公司。天闊公司僅是天河公司與海聯(lián)公司雙方按照《合作項目合同書》約定為進行天闊廣場項目合作開發(fā)，履行各自權(quán)利義務(wù)的載體，并非是《合作項目合同書》的合同主體，更不是海聯(lián)公司、天河公司在合作開發(fā)協(xié)議中的合同相對方。海聯(lián)公司無論是否為天闊公司的股東，均不影響其在《合作項目合同書》中所享有的收益權(quán)。海聯(lián)公司對天闊廣場項目所享有的23.8%房地產(chǎn)利益分配權(quán)，是依據(jù)其與天河公司雙方所簽訂的《合作項目合同書》約定，海聯(lián)公司以三亞市政府補償給其的項目開發(fā)權(quán)以及46.5畝建設(shè)用地使用權(quán)投入項目公司，并通過仲裁裁決的方式將天闊廣場項目裁決給了天闊公司，這是海聯(lián)公司履行《合作項目合同書》約定的義務(wù)，并非是向天闊公司的出資。根據(jù)合同相對性原則，《合作項目合同書》是海聯(lián)公司與天河公司之間簽訂的合作合同，在海聯(lián)公司與天河公司雙方當事人沒有就合同解除終止達成一致的情況下，海聯(lián)公司有權(quán)主張解除合同并要求天闊公司將“天闊廣場”土地及項目開發(fā)權(quán)返還并變更主體為海聯(lián)公司。

【案例來源】

（2015）民提字第64號【2016年第1期公報案例】

【裁判觀點】

協(xié)議雖然約定各半投資、各半分配，但合作雙方實際投資數(shù)額并不相同，應(yīng)按實際投資比例進行利潤分配。

【裁判理由】

本院認為，訴爭合作協(xié)議雖然約定了雙方各半投資，各半享受盈利分配，各半承擔風險，但原審已查明的事實證明，雙方實際上均未將約定的投資打入雙方單獨開立的銀行帳戶封閉運行，而是采取以雙方各自為項目墊付資金的形式進行出資。根據(jù)審計報告以及原審查明的事實，雙方實際為項目墊付資金的款項數(shù)額并不相同，且在開發(fā)過程中均已經(jīng)退回，而訴爭項目對外又是以海新公司名義開發(fā)的，也是以海新公司名義進行的貸款，在項目部退場以后，海新公司接手并完成了遺留的后續(xù)事務(wù)，基于海新公司為訴爭項目履行了大部分義務(wù)，原審酌情按雙方對項目的實際投資比例進行利潤分配，符合本案的實際情況，也符合公平正義的原則，適用法律并無不當。

【案例來源】

（2016）最高法民申2871號

【裁判觀點】

房屋實際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府主管部門批準后，當事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數(shù)額的承擔比例，當事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

【裁判理由】

南昌市商貿(mào)委《關(guān)于南昌中百大廈項目工程開發(fā)方案的批復(fù)》(以下簡稱18號批復(fù))以及江西省計委《關(guān)于南昌中百大廈立項的批復(fù)》，上述兩文件中確定了合作項目總建筑面積以及百貨公司應(yīng)得面積，百貨公司應(yīng)獲得部分占總建筑面積比例為17％。由于百貨公司實際獲得產(chǎn)權(quán)的1-3層裙樓面積少于18號批復(fù)和41號批復(fù)確定的面積，應(yīng)由新洪公司補足；合作項目經(jīng)雙方共同努力增加了面積，新洪公司應(yīng)按實際面積的17％補足整棟面積差。

在中百大廈建成之后，百貨公司不僅應(yīng)按照上述文件內(nèi)容以及合同約定獲得裙樓的相應(yīng)面積數(shù)，而且在合作項目變更優(yōu)化致使面積擴大之后，有權(quán)按照原確定的比例獲得相應(yīng)增加部分。在本院組織的詢問調(diào)查中，雙方當事人均表示，項目規(guī)劃的變更是雙方明知且系在雙方共同努力下完成的，雙方曾就增加面積的分配問題進行過協(xié)商但未果。因而，一方面，由于規(guī)劃和設(shè)計變更，以至于合作房地產(chǎn)項目的容積率增加，使合作項目的價值得以增加，該增加的價值中包含了土地價值部分。換言之，百貨公司所投入的土地價值因容積率增加也隨之增加，在其投入增加的情況下，百貨公司應(yīng)分獲面積亦應(yīng)相應(yīng)增加。另一方面，合作項目面積的增加，是百貨公司及其上級主管機構(gòu)與新洪公司共同努力的結(jié)果，現(xiàn)該結(jié)果表現(xiàn)為實際的現(xiàn)實利益，百貨公司亦應(yīng)有權(quán)共同分享。因此，新洪公司應(yīng)當補足百貨公司裙樓面積差以及整棟樓面積差。原判根據(jù)查明的事實以及鑒定機構(gòu)對補差部分的價值所作出的鑒定結(jié)論，判決由新洪公司支付百貨公司補差部分的相應(yīng)市場差價，并無不當。

【案例來源】

（2011）民申字第777號【2013年第1期公報案例】

【裁判觀點】

合作協(xié)議未約定履行義務(wù)先后順序，則提交項目申請并辦理備案等手續(xù)在先，辦理項目地塊的土地變性工作在后。合作一方提交的可行性報告不符合合作協(xié)議的約定，構(gòu)成違約。

【裁判理由】

 依據(jù)《合作協(xié)議》的約定，雙方擬定在合作地塊上開發(fā)建設(shè)商業(yè)樓宇并共同經(jīng)營，億鑫通公司主要是提供合作開發(fā)地塊以及負責項目地塊的土地變性等義務(wù)，紫荊海潤公司的主要義務(wù)包括“辦理提交該地塊的項目申請及備案等手續(xù)”以及提供項目投資額不低于3億元等?！逗献鲄f(xié)議》本身并未確定雙方當事人履行主要義務(wù)的先后順序，但從雙方在《合作協(xié)議》簽訂后形成的多份往來項目聯(lián)絡(luò)函件以及《會議紀要》等的內(nèi)容看，紫荊海潤公司已在履行上述合同義務(wù)，并形成了以建設(shè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為目的的《天津市紅橋區(qū)漣源路項目可行性調(diào)研報告》。上述項目聯(lián)絡(luò)函件、《會議紀要》等磋商過程以及雙方當事人履行合同的行為，也足以證明紫荊海潤公司提交相應(yīng)的項目申請并辦理備案等手續(xù)在先，億鑫通公司履行辦理項目地塊的土地變性工作在后。另根據(jù)合作開發(fā)項目的常理也可判斷，只有在合作開發(fā)雙方之間就擬開發(fā)建設(shè)項目的性質(zhì)與用途協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，才能向政府有關(guān)部門提交相應(yīng)的項目申請并辦理備案等手續(xù)。由于雙方在《合作協(xié)議》中約定擬開發(fā)建設(shè)的項目是“商業(yè)樓宇”，而不是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目，故紫荊海潤公司向億鑫通公司提交以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目為對象的可行性報告，不符合《合作協(xié)議》的約定。紫荊海潤公司雖與億鑫通公司多次協(xié)商變更合同項目，但未獲得億鑫通公司的認可。原判決根據(jù)紫荊海潤公司未能履行《合作協(xié)議》約定的完成“商業(yè)樓宇”項目申請及備案等手續(xù)，確定其違約在先，繼而認定雙方合作進行商業(yè)樓宇開發(fā)的合同目的顯然將無法實現(xiàn)，有事實和法律依據(jù)。原審基于億鑫通公司解除《合作協(xié)議》的訴訟請求，依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定判決解除雙方當事人之間的《合作協(xié)議》，并無不當。

【案例來源】

（2017）最高法民申472號

【裁判觀點】

在審理合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛時，判斷爭議房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬應(yīng)當依據(jù)合作協(xié)議的約定以及房地產(chǎn)管理部門的登記情況全面分析。在沒有證據(jù)證明雙方變更了合作協(xié)議約定的情況下，一方當事人僅以為對方償還部分債務(wù)或向?qū)Ψ匠鼋杩铐?、對爭議房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，以及“五證”登記在其名下等事實為由，主張確認全部房產(chǎn)歸其所有的，人民法院不予支持。

【裁判理由】

《補充協(xié)議》和《借款協(xié)議》僅能證明：新洪公司與百貨公司合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中，雙方為了合作項目能順利進行，新洪公司同意以借款或為百貨公司償還部分債務(wù)的方式使項目用地解封出來繼續(xù)開發(fā)，雙方之間因此形成了借款關(guān)系，百貨公司用其應(yīng)得的裙樓1-3層作為抵押擔保，在債務(wù)不能償還時由新洪公司銷售后優(yōu)先受償；但不能證明百貨公司已經(jīng)同意將1-3層裙樓產(chǎn)權(quán)以物抵債，或新洪公司已經(jīng)買斷該部分產(chǎn)權(quán)的事實。關(guān)于“五證”，新洪公司作為項目開發(fā)商，辦在其名下符合常理，但持有“五證”并不能說明其擁有大廈全部房屋的所有權(quán)，從而否定聯(lián)建合同對涉案房產(chǎn)所有權(quán)分配的約定。

【案例來源】

（2011）民申字第777號【2013年第1期公報案例】

【裁判觀點】

項目公司變更合作開發(fā)的項目名稱并不違約。

【裁判理由】

杰昌公司既作為該合作項目實際的合作主體，又作為合作各方運作項目的項目公司，杰昌公司是合作方委托開發(fā)該項目的具有獨立法人資格的項目公司，其享有獨立經(jīng)營活動的資格，且《房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議書》也賦予了杰昌公司相應(yīng)的權(quán)利。在開發(fā)過程中，該項目已登記在杰昌公司名下，項目名稱曾變更為“假日陽光廣場”，華茂公司在往來函件中也實際認可“假日陽光廣場”的名稱，后杰昌公司報經(jīng)山西省長治市計委批準又將該項目更名為“凱旋都匯廣場”。杰昌公司變更所爭議房地產(chǎn)項目名稱并不違約。華茂公司請求恢復(fù)原“華茂商住步行街”名稱的理據(jù)不足，其因此請求賠償造成的100萬元經(jīng)濟損失，一審法院對此不予支持，并無不當。

【案例來源】

（2005）民一終字第60號【2007年第8期公報案例】