最全房地產(chǎn)開發(fā)全流程圖解

房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程——一個房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)經(jīng)營行為

? 房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費者、消費者之間的轉(zhuǎn)移！

? 前期(決策期)——由拿地到方案定案——重在決策(大局已定)；

? 中期(實施期) ——由施工圖設(shè)計到入伙——重在執(zhí)行；

? 后期(運營期) ——入伙后到房屋拆除——重在服務(wù),重在總結(jié)反饋。

房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程——企業(yè)視角與客戶視角

案例：佳兆業(yè)項目整體開發(fā)流程

? 18個關(guān)鍵節(jié)點——里程碑計劃（一級計劃）

? 簽訂土地合同至獲取施工許可證5個月時間；

? 拿地7個月后開盤！（恒大地產(chǎn)拿地后6個月開盤。）

? 項目啟動會（即項目啟動時間，取得設(shè)計要點后經(jīng)集團(tuán)評審?fù)ㄟ^的時間）；

? 國有土地使用證(指國有土地使用證的簽發(fā)時間)；

? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證（指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；

? 總平圖規(guī)劃設(shè)計完成（指規(guī)劃設(shè)計完成時間，以上報規(guī)劃局的簽收時間為準(zhǔn)）；

? 方案設(shè)計完成（指方案通過集團(tuán)董事會批準(zhǔn)的時間）；

? 方案圖報建（指取得政府相關(guān)部門批文時間，以最后部門的批文時間為準(zhǔn)）；

? 樁基施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時間）；

? 主體施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時間）；

? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證（指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）；

? 精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時間）；

? 項目開工（指項目動土?xí)r間，以土方開挖或樁基施工的開始時間為準(zhǔn)）；

? 施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時間）；   

? 主體開工（指總包單位進(jìn)場，以地下室底板或者承臺基礎(chǔ)施工開始時間為準(zhǔn)）；

? 預(yù)售證（指預(yù)售許可證的簽發(fā)時間）；         

? 開盤（指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售的時間）；

? 主體封頂（指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時間）；     

? 竣工驗收（指竣工驗收備案證明的簽發(fā)時間）；

? 入伙（指第一批辦理集中交付的時間,不指與小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時間）。

行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改項目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。

資本市場:

1、投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司;

2、土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費;    3、收購有土地的公司：為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權(quán)，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。

土地市場：

通過在土地市場進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2002年7月以來，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以“價高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。

案例：佳兆業(yè)拿地原則

住宅為主，實現(xiàn)快速開發(fā)，快速銷售，資金快速回籠。嚴(yán)格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中的比例。

選擇預(yù)售條件寬松、±0可以賣樓、資金占用少的城市，土地位置以城市發(fā)展區(qū)的交通便利的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。

避免拿超級大盤（建面100萬平方米以上），以免過多占用資金。

深耕目前已進(jìn)駐城市，特別是成都、長沙、江陰、沈陽，確保每個已進(jìn)入城市有3個可售建筑面積在30萬㎡以上的項目，保證三年的開發(fā)量，做好土地儲備結(jié)構(gòu)規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。

加速進(jìn)入以下城市：

長三角：有強勁實力的縣級市，如 常熟、昆山等；

環(huán)渤海和東北地區(qū)：天津、青島、威海、煙臺等；

內(nèi)地省會城市：武漢、西安等。

同行案例：恒大07年中進(jìn)入長沙，至今共有5項目，均以住宅為主，只有一個是過100萬平方米大盤，其他均為40-50萬平方米的項目，夠恒大三年的銷售周期，現(xiàn)在恒大銷售金額已是長沙冠軍。

各部門職責(zé)：

投資開發(fā)部：收集土地信息——項目立項報告（分公司）——項目立項審批（董事會）——項目可研報告（集團(tuán)）——項目投資決策（董事會）——項目獲取（招牌掛、股權(quán)收購）——成交確認(rèn)書移交給項目公司。

營銷部：初步市場調(diào)研及定位草案。

設(shè)計部：概念規(guī)劃設(shè)計方案。

工程部：現(xiàn)場踏勘。（確定是生地、熟地還是毛地）

財務(wù)部：可研版投資收益、初步籌資方案。

成本部：控制性成本目標(biāo)（限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進(jìn)行估算）

采購部：制定項目合約計劃方案、市場調(diào)研合作方資源。

關(guān)鍵要素：項目可研報告。

案例：佳兆業(yè)項目定位決策三大要素

定位——項目形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場定位等！

定案——總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！

定價——銷售均價、價格聽證會、價格專題報告、利潤指標(biāo)等！

各部門職責(zé)：

投資開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證——國有土地使用證。

營銷部：編制項目經(jīng)營策劃書（包括市場調(diào)研深化、項目定位報告、定價方案、示范區(qū)方案）。

設(shè)計部：概念設(shè)計任務(wù)書——概念設(shè)計深化方案。

工程部：編制項目工程節(jié)點計劃。

財務(wù)部：概念版投資收益。（三個指標(biāo)）

成本部：可研版成本2。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進(jìn)行估算）

采購部：營銷合作方資源（廣告、代理公司等）、概念性設(shè)計單位。

關(guān)鍵要素：項目經(jīng)營策劃書、概念設(shè)計深化方案。

常見的問題：

進(jìn)度問題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。

質(zhì)量問題：評價體系和評價經(jīng)驗的缺失。

方案文本中，最重要兩張圖——項目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖！

各部門職責(zé)：

投資開發(fā)部：方案設(shè)計報批批復(fù)意見書——建設(shè)工程規(guī)劃許可證——基礎(chǔ)施工許可證。

營銷部：編制營銷總綱及評審、組建營銷團(tuán)隊。

設(shè)計部：編制方案設(shè)計任務(wù)書——規(guī)劃設(shè)計方案評審（含單體設(shè)計方案）——景觀方案評審——初步設(shè)計成果評審（含基坑支護(hù)設(shè)計圖）——建筑施工圖評審（含基礎(chǔ)設(shè)計圖）——正式施工圖評審。

工程部：地質(zhì)初堪——地質(zhì)詳堪——土方開挖及邊坡支護(hù)——基礎(chǔ)施工。

財務(wù)部：方案版投資收益。（三個指標(biāo)）

成本部：方案版成本、施工圖預(yù)算。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進(jìn)行估算）

采購部：施工圖顧問單位——景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計單位——監(jiān)理單位招標(biāo)——土建總包招標(biāo)——工程材料設(shè)備采購。

客服、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案。

關(guān)鍵要素：各類設(shè)計方案、合作方資源、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護(hù)。

關(guān)注風(fēng)險點：

工程部、投資開發(fā)部、設(shè)計部關(guān)注設(shè)計指標(biāo)表！

工程部、設(shè)計部、營銷及客服部關(guān)注交樓標(biāo)準(zhǔn)！

設(shè)計部、工程部、營銷及客服部關(guān)注一戶一圖！

工程部、設(shè)計部、營銷及客服部、投資開發(fā)部要關(guān)注變更和報建圖紙！

房地產(chǎn)項目一般報批報建流程

如何加快項目報批報建進(jìn)程？

內(nèi)部控制：設(shè)計圖紙的圖紙質(zhì)量、 出圖時間、圖紙變更（報建圖紙的變更）等；

現(xiàn)場配合：項目現(xiàn)場現(xiàn)狀、項目現(xiàn)場接待；

外部協(xié)調(diào)：當(dāng)?shù)馗骷壵ㄒ?guī)劃局、建設(shè)局、國土局、城管、質(zhì)檢站、消防等各類工作協(xié)調(diào)；

合作方的協(xié)調(diào)：合作方報建資料、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場）、

合作方報建工作（勞保金、中標(biāo)備案、淤泥證等）、合作方的資源配合（尤其是專業(yè)部門）。

如何處理無證施工？

1、技術(shù)處理

文物考察？政府工程？先行土方開挖？先行基礎(chǔ)施工？

2、協(xié)調(diào)關(guān)系

城管是主要查處的單位，和城管關(guān)系好可避免很多麻煩。

3、處理技巧

以有替無，以小替大；（以小施工證開大標(biāo)段的工）

減免申請，考慮天氣及形象／影響等因素。

各部門職責(zé)：

投資開發(fā)部：建設(shè)工程施工許可證。

營銷部：示范區(qū)開放（含售樓處、樣板房）、客戶積累。

設(shè)計部：配套工程圖紙（水、電、燃?xì)狻⑴盼郏⑴浜箱N售的設(shè)計輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。

工程部：主體結(jié)構(gòu)施工（示范區(qū)施工）。

財務(wù)部：方案版投資收益。（三個指標(biāo)）

成本部：項目動態(tài)成本。（成本月報）

采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。（主要包括消防、人防、永久水電、燃?xì)狻X合金門窗、幕墻、精裝修等）

客服、物業(yè)部：物業(yè)公司招投標(biāo)（取得預(yù)售證的必要條件）。

關(guān)鍵要素：建設(shè)工程施工許可證、示范區(qū)開放、主體結(jié)構(gòu)施工、物業(yè)公司招投標(biāo)。

關(guān)鍵要點：

質(zhì)量控制！

進(jìn)度控制！

成本控制！

協(xié)調(diào)管理！

項目管理者要有運營的高度！

關(guān)鍵節(jié)點：

組建銷售團(tuán)隊；  （銷售總監(jiān)、銷售經(jīng)理、銷售員、策劃總監(jiān)、策劃經(jīng)理、策劃師）

項目形象定位；  （主推廣語、主形象畫面、項目案名、項目LOGO等）

項目銷售賣點提煉；（區(qū)位、地段、產(chǎn)品、環(huán)境、價格、品牌等）

項目營銷執(zhí)行方案；（開盤方案、銷售手冊、銷售周期、價格、法律文件、培訓(xùn)等）

項目營銷推廣方案；  （推廣周期、媒體組合、費用計劃、重大營銷活動方案等）

項目展示區(qū)包裝方案；（外圍導(dǎo)示、售樓處、樣板房、看樓通道、工地等）

合作方資源使用；（廣告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒體、印刷等）

項目第一次廣告出街；

公司及項目品牌推廣；

項目展示區(qū)開放；

項目價格聽證會；

項目一期開盤；

營銷費用預(yù)算。

各部門職責(zé)：

投資開發(fā)部：面積預(yù)測報告——取得預(yù)售許可證。

營銷部：開盤方案、價格、洗籌、開盤實施。

設(shè)計部：配合銷售的設(shè)計輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。

工程部：施工進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件。（產(chǎn)品類型不同、城市不同，情況有異）

成本部：項目動態(tài)成本。（成本月報）

采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。

關(guān)鍵要素：工程達(dá)到預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證、開盤。

各部門職責(zé)：

投資開發(fā)部：面積實測報告——竣工驗收備案。

營銷部：持續(xù)銷售——售罄/入伙兩書（住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書）。

設(shè)計部：竣工圖確認(rèn)。

工程部：組織各專項驗收——竣工驗收（毛坯）——組織整改——移交物業(yè)。（精裝修一般都是毛坯入伙后，委托開發(fā)商裝修，單獨簽訂協(xié)議。政府驗收標(biāo)準(zhǔn)？質(zhì)量衡量標(biāo)準(zhǔn)？）

財務(wù)部：項目決算報告——項目后評報告（對內(nèi)含報酬率、凈利率、毛利率進(jìn)行核算）。

成本部：竣工結(jié)算。（項目結(jié)算報告）

采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。

客服、物業(yè)部：入伙方案、風(fēng)險排查、組織入伙、客戶投訴處理、后續(xù)服務(wù)跟進(jìn)。

關(guān)鍵要素：竣工驗收、入伙、項目后評估。

項目推進(jìn)慢在各環(huán)節(jié)的主要原因

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成