冷小明訴通城縣房地產開發總公司房屋買賣糾紛因無處分權和房屋屬規劃拆遷房被認定買賣無效案

【案情】

原告:冷小明,女,25歲,通城縣雋水鎮居民。

被告:通城縣房地產開發總公司。

原、被告雙方爭議的標的物,為位于通城縣雋水鎮民主路170號的面積為39.8平方米的住房。該房屋產權屬通城縣國有資產管理局所有,原由縣城鄉建設環保局的下屬單位房地產管理所管理。后通城縣房地產開發總公司(即本案被告,下稱房產總公司)成立,該房于1993年2月轉交房產總公司管理。該房長期由李德林租住,并每年辦理一次租賃手續,1993年的房屋租金120元,李德林一次性交給了房管所。房產總公司為了便于房屋的管理和收集資金用于房地產開發,于1993年4月1日決定拍賣由本公司管理包括民主路170號在內的20處房屋。后縣政府明確通知房產總公司,按縣政府雋政發(1992)3號關于《雋水城區部分道路規劃內要拆遷的房屋不能拍賣》的規定,包括民主路170號在內的房屋屬城建規劃內要拆遷的房屋,不能出賣。房產總公司在4月7日拍賣房屋時對民主路170號房屋沒有予以拍賣。4月8日,原、被告明知民主路170號房是規劃內要拆遷房屋,但各自為了自己的利益,不顧城建規劃的需要,私下達成了買賣民主路170號房屋協議。協議上未寫明該房屋的面積、結構、交付房產期限,房屋產權人國有資產管理局沒有蓋章。同時,房產總公司為了在房屋拆遷時不負責任,要原告寫出“今后拆遷房屋不與城建、土管、國有資產管理局和房產總公司扯皮”的保證書。原告當即向被告交付購房款3800元,并于當月24日在縣房地產交易所辦理了房屋所有權轉移手續,領取了房屋所有權證。當原告準備搬遷時,從70年代起就租住此房的李德林向被告申請優先購買權,并向被告交付了現金。但因原告不愿將有關買房手續退回被告,引起糾紛。7月7日,屬于城建規劃內的170號房屋前后左右的所有建筑物全部拆除,該房已成危房。李德林不得不被迫中止租賃而遷出該房。10月25日,原告訴至通城縣人民法院,要求判令房屋買賣關系有效,并要求被告賠償因未交房而造成的全部經濟損失。

【審判】

通城縣人民法院經審理認為:原、被告訟爭的民主路170號房屋屬于縣國有資產管理局所有,房產總公司系該房屋的管理者,而不是房屋的所有權人,因而房產總公司沒有處分權。房產總公司擅自處分170號房屋,屬非所有權人處分所有權人的財產,屬于侵權行為。且原、被告所訂立的房屋買賣合同既未注明買賣房屋的面積、結構、交付房屋期限,又未經過房屋產權人驗證蓋章,其房屋買賣關系無效。同時,原、被告明知按通城縣政府有關文件規定,170號房屋屬于拆遷房屋,但出于各自的利益,惡意串通,以買賣房屋的合法手續掩蓋非法目的,將列入城建規劃內即將拆除的房屋進行買賣。為逃避責任,被告要求原告按自己的意愿出具保證書。這種置國家利益于不顧,惡意串通的行為,不受法律保護,其房屋買賣關系無效。通城縣人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第(四)、(五)項,第二款,第六十一條、第七十二條、第七十三條、第一百零六條第二款、第一百三十四條第一款第(四)項、第(七)項之規定,判決如下:

一、原告冷小明與被告房地產開發總公司1993年4月8日關于民主路170號房屋的買賣關系無效。

二、被告房地產開發總公司返還原告冷小明購房款3400元。

宣判后,冷小明不服,以一審判決認定事實有出入,適用法律不當為理由,向咸寧地區中級人民法院提出上訴。被上訴人(原審被告)以原理由進行答辯:本公司承認房屋買賣關系有效,本公司未違約,原告無理上訴,請求法院依法予以駁回。

咸寧地區中級人民法院審理后認為:原審法院認定事實清楚,適用法律正確,實體處理得當,于1994年4月5日判決:

駁回上訴,維持原判。

（來自：中國司法案例網）