中國工商銀行昆明市牡丹支行訴昆明鴻城房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛案

（一）首部

1．判決書字號：云南省昆明市中級人民法院（2001）昆民初第185號。

2．案由：商品房預售合同糾紛案。

3．訴訟雙方

原告（反訴被告）：中國工商銀行昆明市牡丹支行。

法定代表人：宋玉強，行長。

訴訟代理人：王惠明，云法律師事務所律師。

訴訟代理人：毛金民，中國工商銀行云南省分行營業部干部。

被告（反訴原告）：昆明鴻城房地產開發有限公司。

法定代表人：任曉興，董事長。

訴訟代理人：王北川，北川律師事務所律師。

第三人：昆明霞光物業管理有限責任公司。

法定代表人：鄭旭權，經理。

訴訟代理人：謝同椿，震序律師事務所律師。

4．審級：一審。

5．審判機關和審判組織

審判機關：云南省昆明市中級人民法院

合議庭組成人員：審判長：段立斌；審判員：張建華、邵堅。

6．審結時間：2002年6月25日。

（二）訴辯主張

1．原告（反訴被告）訴稱：2002年6月25日，原、被告簽訂了一份投資聯建補充協議，約定原告支付房款后即取得被告位于濱江路與人民西路叉口鴻城廣場東部1層至4層建筑面積約2817．59平方米的房屋產權。此后，原告按協議分三次共支付房款995萬元于被告，但被告一直未履約并擅自將房屋交由他人進行裝修，故請求：（1）被告立即停止裝修，并恢復原狀；（2）被告交付房屋并協助原告辦好產權證；（3）被告承擔訴訟費及實現債權的費用85500元。

2．被告（反訴原告）辯稱：原簽訂合同的系被告與第三人，原告為逃避違約責任，虛構第三人被撤銷的事實，實施欺詐，與被告簽訂無效投資聯建補充協議書，且原告亦未按該協議履行，故反訴請求：（1）撤銷投資聯建補充協議書；（2）被告承擔本案訴訟費用。

3．第三人訴稱：該案事實上系原告、第三人與被告形成的合作建房關系，并且三方共同履行合同。第三人因清理債權、債務而不再進行經營活動，對合同的變更被告知曉，不存在虛構和欺詐。被告因利益的驅動，為獲取高額利潤而毀約，且其反訴已過訴訟時效，不應當受法律保護。

（三）事實和證據

云南省昆明市中級人民法院經公開審理查明：第三人原系原告所辦的經濟實體，具有法人資格。2002年6月25日，被告與第三人簽訂一份投資聯建協議書，約定雙方聯合建房，聯建房屋位于濱江路與人民中路交叉口，工程款預算3475．88萬元，造價5800元／平方米，最后以實際竣工面積計算為準；被告負責新建房屋的相關手續（如征地、規劃等）及土建，組織項目竣工驗收，并于驗收后120日內，將房產證辦予第三人；第三人負責聯建項目的資金籌措，按照工程進度合理支付工程款，并有權對施工過程進行監督；被告確保第三人于1998年12月進場裝修，并于2002年6月25日前按標準交房給第三人。當日，被告又與原告簽訂一份補充協議書，明確根據投資聯建協議書的精神，被告與原告聯合建設“鴻城廣場”，被告同意以優惠價5800元／平方米的造價為原告建設“鴻城廣場”裙樓5992．90平方米，同時，贈送五個泊車位給原告；雙方并約定該補充協議書為投資聯建協議書的補充部分，與投資聯建協議書具有同等法律效力。2002年6月25日，被告取得該建設用地的土地使用權及相關建設工程許可手續。同年10月7日，被告取得商品房預售許可證。

2002年6月25日，中國工商銀行下發《中國工商銀行撤銷、關閉、轉讓所辦經濟實體的實施意見》，就中國工商銀行撤銷、關閉、轉讓所辦經濟實體的工作提出具體實施意見。2002年6月25日，被告又與原告簽訂投資聯建補充協議書，明確因第三人撤銷，由原告代第三人行使原第三人在協議中的權利和義務，原被告與第三人簽訂的投資聯建協議書終止，由被告與原告重新簽訂投資聯建補充協議書，同時重新約定聯建房屋建筑面積約2817．59平方米，泊車位兩個；工程款預計為1718．73萬元，每平方米造價6100元，最后以實際竣工建筑面積并按照建設部商品房銷售面積計算規則實際計算為準；被告負責辦理新建房屋的有關手續（如征地、規劃等）及房屋建設，負責組織項目竣工驗收并于驗收后60日內將房產證代辦到原告名下；原告負責聯建項目的資金籌措，按工程進度合理支付工程款及其他相關費用，有權對施工過程進行監督；被告確保1999年10月原告的施工隊伍進場裝修，并務必于2002年6月25日前交房給原告使用。雙方約定的違約責任條款為：本協議一經簽訂，即產生法律效力，任何一方不得違反，否則，必須支付對方賠償金及違約金。其中，每推遲一日交房，被告向原告支付違約金5600元。第三人事后對該協議予以追認。

2002年6月25日，被告與昆明合禾商業管理有限公司簽訂租賃合同，將鴻城廣場地下一層、地上一至七層的場地租予昆明合禾商業管理有限公司開辦商場。此后，被告又銷售了一部分爭議房屋。至2002年6月25日，鴻城商場全面營業。另2002年6月25日以及2002年6月25日，第三人分兩次以工程進度款為由轉賬給被告695萬元。2002年6月25日，原告又以聯建工程款名義轉賬給被告300萬元。

上述事實有下列證據證明：

1．2002年6月25日被告與第三人簽訂的投資聯建協議書。

2．2002年6月25日原、被告簽訂的補充協議書。

3．被告于2002年6月25日取得的國有土地使用權證及其他相關建設工程許可證件。

4．被告于2002年6月25日取得的商品房預售許可證。

5．2002年6月25日中國工商銀行下發的《中國工商銀行撤銷、關閉、轉讓所辦經濟實體的實施意見》。

6．2002年6月25日原、被告簽訂的投資聯建補充協議書。

7．2002年6月25日被告與昆明合禾商業管理有限公司簽訂的租賃合同。

8．第三人及原告向被告支付款項的發票。

9．庭審筆錄及其他卷宗材料。

（四）判案理由

云南省昆明市中級人民法院根據上述事實和證據認為：根據被告與第三人簽訂的投資聯建協議書和原告與被告簽訂的投資聯建補充協議書的內容，原告的權利是取得房屋，義務是向被告支付建房資金，被告的權利是收取建房資金，義務是交付房屋。根據我國《合同法》“買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同”之規定，本案雙方當事人的行為既非投資又非聯合經營，故該兩份協議應為買賣合同。被告將應交付的房屋出租、出售，構成違約，應根據雙方的合同約定和法律規定承擔相應的違約責任。同時，因被告的行為導致雙方訂立合同的目的已不能實現，合同的效力因無法履行而終止，被告應歸還原告支付的購房款，承擔同期銀行利息，并按每日5600元的標準向原告支付從2002年6月25日起至2002年6月25日止的違約金。

對于被告之反訴，因第三人要撤銷的事實存在，并非原告故意告知對方虛假情況，或者有意隱瞞事實，誘使對方作出錯誤的意思表示，故其反訴請求不成立。同時，因原告與被告簽訂的投資聯建補充協議書終止了第三人與被告訂立的投資聯建協議書，且第三人事后亦追認，故無須再撤銷投資聯建協議書。對于原告因訴訟而發生的律師代理費，因違約金已足以彌補該損失，故不再予以支持。

（五）定案結論

云南省昆明市中級人民法院依據《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款，第一百一十二條第二款，第一百三十四條第一款第（四）、（八）項及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，作出如下判決：

1．由被告（反訴原告）昆明鴻城房地產開發有限公司在判決生效后十日內退還原告（反訴被告）中國工商銀行昆明市牡丹支行購房款995萬元及按同期中國人民銀行流動資金貸款利率計算的利息（時間自2002年6月25日起至付清款項之日止）。

2．由被告（反訴原告）昆明鴻城房地產開發有限公司在判決生效后十日內支付原告（反訴被告）中國工商銀行昆明市牡丹支行違約金3365600元。

3．駁回原告（反訴被告）中國工商銀行昆明市牡丹支行的其他訴訟請求。

4．駁回被告（反訴原告）昆明鴻城房地產開發有限公司的反訴請求。

本訴案件受理費95946．50元，反訴案件受理費95946．50元，保全費86456．50元，由被告（反訴原告）昆明鴻城房地產開發有限公司承擔。

（來自：中國司法案例網）