王榮明訴蕪湖永捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同案

(一)首部

　　1．判決書字號：安徽省蕪湖市弋江區(qū)人民法院(2008)弋民一初字第162號民事判決書。

　　2．案由：商品房買賣合同糾紛。

　　3．訴訟雙方

　　原告：王榮明。

　　委托代理人：王巨峰，安徽安江律師事務(wù)所律師。

　　被告：蕪湖永捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱永捷公司)。

　　法定代表人：任金榮，該公司總經(jīng)理。

　　委托代理人：劉朝暉，安徽深藍律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人：萬燁，該公司職員。

　　4．審級：一審。

　　5．審判機關(guān)和審判組織

　　審判機關(guān)：安徽省蕪湖市弋江區(qū)人民法院。

　　合議庭組成人員：審判長：沈世鴻；審判員：朱順旺；人民陪審員：繆理敏。

　　6．審結(jié)時間：2008年7月31日。

　　(二)訴辯主張

　　原告王榮明訴稱：原告于2007年與被告永捷公司簽訂商品房買賣合同，在被告預售過程中，對小區(qū)出入通道的位置、進戶門內(nèi)開、垃圾采集點等進行了明確標識，但在交付房屋時，被告違反約定將進戶門改為外開，其他相關(guān)設(shè)施如規(guī)劃中居委會用房、北回車通道、北回車場門衛(wèi)室、公共廁所未建，商輔北車行通道、商業(yè)鋪面、商輔通道、地下停車庫未交付使用，垃圾采集點未建在規(guī)劃的地點，上述違約行為改變了原告方所購房屋部分結(jié)構(gòu)及周圍環(huán)境，使該房屋的整體使用功能部分喪失、價值貶低、存在一定安全隱患。現(xiàn)要求被告：(1)賠償原告違約損失3352．50元(2007年9月30日至2007年12月15日按購房款的日萬分之二點一計算)并承擔自2007年12月15日至實際履行下列請求第2項全部內(nèi)容之日止的違約責任(按購房款日萬分之二點一計算)；(2)繼續(xù)履行合同義務(wù)。具體為：第一，進戶門內(nèi)開；第二，繼續(xù)履行合同，包含：①依約設(shè)立垃圾采集點；②地下車庫、北車行通道、北回車場、商業(yè)鋪面通行車道、商業(yè)鋪面、居委會用房、公共廁所、門衛(wèi)，其中第②項系逾期交付。

　　被告永捷公司辯稱：對于原告所起訴的第二個訴訟請求中第二項的內(nèi)容不存在，我方已全部或正在履行過程中；當時將進戶門外開，沒有告知用戶是事實，但在交房后短時間內(nèi)已向各位購房戶發(fā)出通知，告知他們到指定地點登記，由我公司在承諾期限內(nèi)將進戶門改為內(nèi)開，并本著誠信的原則賠償因此項更改給購房戶所造成的實際損失；原告方按日萬分之二點一計算賠償標的沒有法律依據(jù)，雙方并沒有約定計算標準。

　　(三)事實和證據(jù)

　　安徽省蕪湖市弋江區(qū)人民法院經(jīng)公開審理查明：2007年3月6日，原告王榮明及張寶珍與被告永捷公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買由被告永捷公司開發(fā)的“江城國際(瑞虹苑)”項目內(nèi)商品房各一套，雙方就相關(guān)商品房位置、價款、面積、交付期限、逾期交付價款及商品房的違約責任、與商品房相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建設(shè)、權(quán)證辦理作出具體約定，另合同附件三份，其中附件一為原告方所購房屋戶型平面圖，附件二為裝飾、設(shè)備標準具體項目，附件三為補充協(xié)議(合同未盡事項，雙方另簽補充協(xié)議，但雙方?jīng)]有另行簽訂)。2007年9月30日被告永捷公司將經(jīng)驗收合格的商品房交付給原告，原告方收受所購商品房后發(fā)現(xiàn)被告單方將合同附件一上標識的進戶門內(nèi)開更改為外開，且在入住后發(fā)現(xiàn)相鄰兩戶在開關(guān)門時可能給(在門的開關(guān)范圍內(nèi))有關(guān)人員造成人身和財產(chǎn)安全隱患。經(jīng)與被告永捷公司交涉，被告永捷公司于2007年10月22日制定格式告知書，注明“為方便業(yè)主實際生活……在預約登記之日起1月之內(nèi)，委托專業(yè)公司將進戶門改裝為向內(nèi)開啟。如放棄或不同意改裝，今后發(fā)生一切問題均由業(yè)主自行負責”，但該告知書送達時原告本人沒有簽收，且進戶門至今未進行改裝。此后原告方根據(jù)被告方在出售房屋時作為宣傳的“江城國際一瑞虹苑”平面圖，認為被告方將通向?qū)W校的大門(實為原告讀圖理解錯誤，該大門實際不存在)和朝南的主通道取消，未在約定的地點設(shè)立垃圾采集點，地下停車庫、北車行通道、北回車場、商業(yè)鋪面通行車道、商業(yè)鋪面、居委會用房、公共廁所、門衛(wèi)(應(yīng)為門衛(wèi)工作場所)等均未實際投入使用，從而因周圍環(huán)境的改變使原告方所購房屋整體使用功能部分喪失、價值貶低。為此雙方曾數(shù)次交涉未果，原告方遂于2008年2月29日訴諸本院要求判如所請。

　　庭審中，合議庭針對原告方第一項訴訟請求進行釋明：若違約金請求可能得不到支持，是否選擇“恢復原狀、賠償損失”的單項請求，原告方明確表示不同意該選擇，堅持要求被告方承擔違約金責任，同時要求被告方將進戶門更改為內(nèi)開。

　　本案審理過程中，針對原告方第二項訴訟請求所列各設(shè)施實際投入使用情況進行了實地勘查：垃圾采集點確已設(shè)立，但不在原平面圖標識的位置；地下車庫業(yè)已交付物業(yè)管理公司，僅因入住使用率原因而部分開放；其余公共、基礎(chǔ)設(shè)施均為在建或已建未實際投入使用。庭審中被告承諾于2008年年底全部實際投入使用。

　　另王榮明在與被告簽訂的《商品房買賣合同》中，張寶珍系合同當事人之一，在本案訴訟過程中，考慮到節(jié)約訴訟成本及便于處理相關(guān)事務(wù)，且訟爭標的為合同權(quán)利而非物權(quán)，故由原告一人作為代表其他買受人參加訴訟，張寶珍出具了相關(guān)書面承諾說明材料：即由原告王榮明一人作為原告參加訴訟，其愿承擔全部訴訟后果。經(jīng)審查該承諾符合“當事人訴權(quán)自治”原則，且未侵害他人合法權(quán)益，本院決定予以準許。本院將上述情況告知被告，被告表示沒有異議。

　　原告王榮明提交證據(jù)如下：(1)身份證復印件，證明原告的身份情況及主體資格；(2)商品房買賣合同復印件(不包括附件三)一份，證明雙方權(quán)利義務(wù)的約定，第七條第(2)項中約定逾期交付違約金為房價款的萬分之二；(3)照片復印件一組，證明被告以總平面圖的形式對附屬及公共設(shè)施(北回車場、居委會用房、門衛(wèi)、北車行出入口、商鋪出入口、公共廁所、垃圾采集點)作了具體的承諾，應(yīng)視為合同的一部分；(4)照片(進戶門)一組，證明進戶門外開對原告的人身和財產(chǎn)安全等存在隱患；(5)照片四張，證明因被告將進戶門外開，原告及其他情況相同的購房業(yè)主曾向被告提出過異議；(6)照片復印件一張，證明地下停車場至今不能使用，給原告的生活帶來很多不便。

　　被告永捷公司提交證據(jù)如下：(1)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件一份，證明被告的主體資格；(2)項目竣工驗收備案證(復印件)一份，證明被告交付的商品房已通過綜合驗收，已具備交房條件；(3)交房流轉(zhuǎn)表、交房驗收交接表各一份，證明被告已履行交房義務(wù)，原告已對房屋驗收并對房屋完成了接收手續(xù)；(4)告知書(復印件)一組，證明被告告知業(yè)主對進戶門改造進行登記；(5)掛號清單(復印件)一組，證明被告已將告知書送交原告及其他情況相同的購房業(yè)主；(6)總平面圖(復印件)一份，證明平面圖上所有朝南的主通道都沒有取消。

　　法院針對雙方當事人所舉證據(jù)認證如下：對原告方所舉證據(jù)(1)，被告方?jīng)]有異議，可以確認原告方主體適格；對原告方所舉證據(jù)(2)，被告永捷公司對其真實性沒有異議，但雙方約定的違約金計算方式系為商品房逾期交付違約責任負擔所設(shè)，其他方面的違約應(yīng)根據(jù)合同約定及法律規(guī)定予以確認。另原告主張的第二項訴請中所包含的其他基礎(chǔ)、公共設(shè)施在合同中沒有明確約定交付使用期限，應(yīng)根據(jù)其他證據(jù)予以綜合認定。原告在舉證中已明確將合同“附件三”不作為證據(jù)提交，限于當事人訴權(quán)自治，故對此不宜評定；對原告方所舉證據(jù)(3)，應(yīng)為被告在出售商品房過程中對商品房環(huán)境性質(zhì)量陳述的銷售廣告，依法可視為合同內(nèi)容，但具體交付使用期限應(yīng)根據(jù)合同約定及法律規(guī)定確認；對原告方所舉證據(jù)(4)，可以認定被告在交付商品房時單方將進戶門由約定的內(nèi)開更改為外開的事實存在，且相鄰兩戶在開、關(guān)門時可能使相對方人身和財產(chǎn)造成安全隱患；對原告方所舉證據(jù)(5)為相關(guān)照片，被告方未予認可，故僅產(chǎn)生視覺效果，若欲達到其證明目的，還應(yīng)提供相應(yīng)證據(jù)予以佐證，否則不能實現(xiàn)其證明目的；對原告方所舉證據(jù)(6)，經(jīng)庭審核實，已實際開通使用，僅因利用率原因未全部開通，故應(yīng)由業(yè)主委員會等相關(guān)組織與物業(yè)管理公司進行協(xié)調(diào)，被告是否違約應(yīng)考慮已審理查明事實及合同約定予以綜合認定。

　　對被告永捷公司所舉證據(jù)(1)、(6)原告方?jīng)]有異議，應(yīng)予確認；對被告永捷公司所舉證據(jù)(2)，可以確認被告所出售的商品房系通過相關(guān)行政部門驗收合格，具備出售條件，但與本案訴辯雙方訟爭焦點無關(guān)聯(lián)性；對被告永捷公司所舉證據(jù)(3)的真實性可以確認，原告方僅對部分設(shè)施簽字認可，對未簽署意見部分不能借此推定原告方?jīng)]有異議，且即使原告方在相關(guān)交接流轉(zhuǎn)表上已簽名，也不能證實原告自愿放棄對合同標的瑕疵的異議權(quán)；對被告永捷公司所舉證據(jù)(4)、(5)系同一組證據(jù)，可以認定被告在認識到其自主更改進戶門開門方式后承諾恢復原狀、賠償損失，但不能證實原告業(yè)已收到告知書，且該承諾應(yīng)依法經(jīng)雙方當事人協(xié)商一致后，方為有效。

　　(四)判案理由

　　安徽省蕪湖市弋江區(qū)人民法院根據(jù)上述事實和證據(jù)認為：原告王榮明與被告永捷公司于2007年3月6日簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方當事人真實意思表示，經(jīng)審查其形式和內(nèi)容合法，應(yīng)為有效的民事行為，對雙方當事人具有法律拘束力。被告永捷公司在銷售商品房過程中作為宣傳的“江城國際一瑞虹苑”平面圖標識，應(yīng)系商品房銷售廣告或宣傳資料，因該平面圖對所出售的商品房整體效果及相關(guān)設(shè)施作出了具體說明和允諾，對原告方購買該商品房的確定具有重大影響，根據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)視為合同內(nèi)容，對雙方當事人也具有法律拘束力。

　　被告永捷公司在經(jīng)有關(guān)部門驗收合格后，將驗收合格的商品房交付給原告方，原告方簽署了《房屋驗收交接表》，但該交接手續(xù)中僅含有電、水、煤氣讀數(shù)及相關(guān)鑰匙的交接，其他情況均沒有雙方明確意見，即為空白。原告方入住后，發(fā)現(xiàn)原先約定的進戶門內(nèi)開被被告永捷公司更改為外向開啟，相鄰兩戶在開關(guān)門時可能給(在門的開關(guān)范圍內(nèi))有關(guān)人員造成人身和財產(chǎn)安全隱患，應(yīng)認定被告方未全面履行合同約定的義務(wù)，屬違約行為。原告方借此要求被告永捷公司將進戶門由現(xiàn)在的外開更改為向內(nèi)開啟，其請求應(yīng)予支持，由此造成的實際損失依法應(yīng)由違約方即被告永捷公司承擔。但該違約行為在合同中沒有明確約定違約責任承擔方式，應(yīng)根據(jù)我國《合同法》相關(guān)規(guī)定予以確定，法律沒有明確規(guī)定的，應(yīng)由雙方當事人協(xié)商，協(xié)商一致的以該協(xié)商意見處理，若協(xié)商不一致，則應(yīng)根據(jù)合同的有關(guān)條款及交易慣例進行處理：受損害方(即原告方)應(yīng)依法“根據(jù)標的的性質(zhì)及損失的大小，可以合理選擇請求修理、更換”。但在本案中，原告方要求參照雙方合同中約定的“房屋遲延交付違約金計算方式”給付違約金，因該違約行為非為根本違約(致合同目的不能實現(xiàn))，故參照該約定顯然與法不符，且經(jīng)庭審中當庭釋明(可以選擇將進戶門改回內(nèi)開，所造成的所有損失由被告方負擔)后，原告方仍堅持要求參照該約定要求被告方承擔違約金，故應(yīng)當駁回原告方此項訴訟請求。對原告方要求被告將進戶門內(nèi)開的請求符合法律規(guī)定，可予支持。由此造成的相關(guān)損失，被告永捷公司表示愿意負擔。但鑒于原告并未選擇損害賠償權(quán)利的主張，限于當事人訴權(quán)自治原則，對此不宜在本案中處理。另被告永捷公司抗辯認為其公司已于2007年10月22日所發(fā)出的更改進戶門告知書，原告沒有選擇更改，故應(yīng)認定其單位已履行告知義務(wù)，對此本院認為因被告永捷公司沒有證據(jù)證明該告知書已實際送達原告，且被告永捷公司在告知書中所設(shè)“如放棄或不同意改裝，今后發(fā)生一切問題均由業(yè)主自行負責”義務(wù)，系單方行為，于法無據(jù)，故對此抗辯不予采信。

　　原告王榮明第二項第2小項關(guān)于繼續(xù)履行合同的訴訟請求，本院認為，經(jīng)審理查明：垃圾采集點確已設(shè)立，但不在原平面圖標示的位置；地下車庫業(yè)已交付物業(yè)管理公司，僅因入住使用率原因而部分開放；其余公共、基礎(chǔ)設(shè)施均為在建或已建未實際投入使用。庭審中被告承諾于2008年年底全部實際投入使用，因上述各基礎(chǔ)或公共設(shè)施均在“江城國際一瑞虹苑”平面圖標示予以明示，但未注明實際交付使用期限，且合同中也未有約定，故應(yīng)參照雙方合同有關(guān)條款和根據(jù)交易習慣及日常生活經(jīng)驗法則推定：垃圾采集點的更改，被告負有說明的義務(wù)，即系相關(guān)規(guī)劃要求或方便全體業(yè)主生活所為，在本案審理中，被告未針對上述情況舉證證明，應(yīng)承擔舉證不能責任，即應(yīng)視為違約，但雙方當事人在合同中沒有約定此項違約的責任承擔方式，具體損失主張方未舉證證明，考慮該垃圾采購點也實際更改且也被綜合驗收，要求被告按照原合同約定地點履行也不可能，故針對該項請求本院不宜支持；地下車庫的實際使用情況，因被告方已實際交付物業(yè)管理公司，僅因使用率原因而未全部開通，故應(yīng)有業(yè)主委員會或業(yè)主與物業(yè)管理公司交涉，屬物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系，在本案中不宜處理；商業(yè)鋪面的交付涉及該鋪面買受人與出賣人之間的合同約定，即涉及他人合法權(quán)益的行使，根據(jù)“民事權(quán)利不得濫用”原則而不宜在本案中作出規(guī)定；其余基礎(chǔ)、公共設(shè)施——北車行通道、北回車場、商業(yè)鋪面通行車道、居委會用房、公共廁所、門衛(wèi)(應(yīng)為門衛(wèi)工作場所)，對于這些小區(qū)設(shè)施交付時間，合同中并沒有約定交付期限，被告方承諾于2008年年底交付使用，也沒有法律規(guī)定或合同約定依據(jù)，故可以推定為全部小區(qū)房屋竣工交付時一并交付使用，庭審中雙方當事人均沒有舉證證明該小區(qū)房屋業(yè)已全部竣工交付，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定“履行期限不明確的，當事人可隨時要求履行，但應(yīng)當給對方必要的準備時間”，現(xiàn)原告方要求被告繼續(xù)履行，應(yīng)予支持，具體履行期間本院酌定為于本判決生效后3個月內(nèi)予實際交付使用。

　　(五)定案結(jié)論

　　安徽省蕪湖市弋江區(qū)人民法院根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款、第一百一十一條、第一百一十二條第一款，《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十一條、第六十二條第一款第(四)項、第一百零七條、第一百一十二條、第一百一十三條第一款，參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條之規(guī)定，判決如下：

　　1．被告永捷公司在本判決生效后1個月內(nèi)將原告王榮明所購商品房進戶門更改為向內(nèi)開啟；

　　2．被告蕪湖永捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后3個月內(nèi)將“江城國際一瑞虹苑”內(nèi)相關(guān)基礎(chǔ)、公共設(shè)施：北車行通道、北回車場、商業(yè)鋪面通行車道、居委會用房、公共廁所、門衛(wèi)工作場所實際交付使用；

　　3．駁回原告其余訴訟請求。

　　本案受理費50元，由原告方負擔20元，被告方負擔30元。

（來自：中國司法案例網(wǎng)）