紅都集團訴成銘公司曲解合作開發(fā)為拆遷補償拒不按約定給回還建面積房產(chǎn)案

【案情】

　　原告：北京紅都集團公司（下稱紅都集團）。

　　被告：北京成銘大廈有限公司（下稱成銘公司）。

　　原告紅都集團向北京市高級人民法院提起訴訟稱：1995年11月，我方與被告成銘公司簽訂協(xié)議書，約定將我方在西直門北大安胡同8號產(chǎn)權(quán)交與成銘公司，成銘公司在建成后的成銘大廈商業(yè)樓中以建筑面積9000平方米安置我方，作為拆除我方產(chǎn)權(quán)面積的補償。1997年12月，雙方又簽署協(xié)議書補充條款，確定由成銘公司給我方建筑面積9013.86平方米，并對建筑面積的具體位置和數(shù)量作出明確約定。但成銘公司在該項目即將落成之日，單方毀約，擅自將協(xié)議中約定的我方應(yīng)分得的部分建筑面積對外銷售。成銘公司在建設(shè)中，還違規(guī)超建。成銘公司上述行為嚴(yán)重侵犯了我公司合法權(quán)益。要求確認(rèn)雙方于1995年11月簽署的“協(xié)議書”及1997年12月簽署的“協(xié)議書補充條款”合法有效；判令成銘公司按照雙方約定的建筑面積和標(biāo)準(zhǔn)給付我方應(yīng)得的建筑面積9013.86平方米；判令成銘公司將違約、違規(guī)所超建的部分按10%的比例給付我方相應(yīng)的建筑面積；判令成銘公司承擔(dān)本案訴訟費。

　　成銘公司答辯稱：雙方簽訂的協(xié)議書從本質(zhì)上屬于拆遷協(xié)議，協(xié)議書及補充條款違反國家有關(guān)拆遷法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)協(xié)議無效。我公司建設(shè)成銘大廈已取得合法手續(xù)，建設(shè)加層1532平方米已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可，不屬于違規(guī)超建。紅都集團不是項目投資人，無權(quán)享有任何投資權(quán)益。請求駁回紅都集團的訴訟請求，并判決由紅都集團承擔(dān)全部訴訟費用。

　　【審判】

　　北京市高級人民法院以房地產(chǎn)開發(fā)合作糾紛為案由受理了本案。查明：紅都集團所屬的西直門紡織品批發(fā)部在西直門立交橋東南側(cè)的北大安胡同8號，有辦公及營業(yè)用房建筑面積1900平方米，總占地面積3600平方米，系國家劃撥的商業(yè)用地，紅都集團擁有其房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)。紅都集團與北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司（下稱開發(fā)總公司）協(xié)商，由雙方在上述土地上聯(lián)合建設(shè)“紅都大廈”，并結(jié)合城市規(guī)劃成片改造的要求，帶動附近危舊房改造工程。經(jīng)紅都集團與開發(fā)總公司就項目層層報批，經(jīng)首都規(guī)劃建設(shè)委員會、北京市計劃委員會、北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市城市規(guī)劃管理局等有關(guān)部門批準(zhǔn)，開發(fā)總公司取得了該項目的開發(fā)權(quán)和《中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。此后，開發(fā)總公司根據(jù)法律規(guī)定與項目范圍內(nèi)的拆遷戶和單位協(xié)商拆遷安置，并代征、代拆市政道路和其他公共設(shè)施用地，對項目前期進行了投資。在辦理各項手續(xù)過程中，1994年7月13日，紅都集團與開發(fā)總公司簽訂了《合作開發(fā)意向書》，雙方確定了合作開發(fā)建設(shè)“紅都大廈”。1995年3月，經(jīng)紅都集團和開發(fā)總公司申報，項目名稱由“紅都大廈”變更為“國英二期住宅和商業(yè)樓”，總建筑面積為8萬平方米。因該項目籌措資金困難，經(jīng)過協(xié)商，紅都集團同意開發(fā)總公司提出的引進外資的合作方案。1995年5月17日，紅都集團和開發(fā)總公司聯(lián)合向主管單位遞交了將該項目轉(zhuǎn)為合資建設(shè)的請示報告，北京市計劃委員會于同年6月批復(fù)同意。此后，開發(fā)總公司指定所屬企業(yè)北京華德房地產(chǎn)有限公司與港方香港捷銘有限公司合資設(shè)立中外合作企業(yè)——北京成銘大廈有限公司（成銘公司），繼續(xù)開發(fā)建設(shè)“國英小區(qū)二期工程”。此后，該建設(shè)項目名稱更改為“成銘大廈”。成銘公司經(jīng)外經(jīng)貿(mào)委正式批準(zhǔn)成立，于1995年8月22日領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。

　　在設(shè)立成銘公司的合同和章程中，都明確規(guī)定了“合作公司除還建紅都集團1萬平方米物業(yè)外，其余全部物業(yè)由中方、港方按注冊資本比例進行分配”。

　　1995年11月，紅都集團與成銘公司簽訂《協(xié)議書》及附件。約定紅都集團將西直門北大安胡同8號產(chǎn)權(quán)交成銘公司，并將全部房屋及地上物于1995年11月30日前搬遷并騰清現(xiàn)場；成銘公司同意在成銘大廈樓內(nèi)，以建筑面積9000平方米作為拆除紅都集團面積的補償，并由成銘大廈補助紅都集團拆遷費用160萬元人民幣；還建面積于工程竣工后交付，全部產(chǎn)權(quán)歸紅都集團所有并管理使用，屬于紅都集團的物業(yè)，成銘公司協(xié)助紅都集團向政府產(chǎn)權(quán)管理部門登記，辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明。1997年12月，雙方簽訂《協(xié)議書補充條款》，確定還建面積為9013.86平方米及具體位置、數(shù)量，并在施工圖紙中以深色部位標(biāo)明還建面積的位置。

　　1996年10月14日，該工程取得開工證。1997年9月10日經(jīng)北京市規(guī)劃局批準(zhǔn)，準(zhǔn)許成銘大廈項目加層，建筑面積增加1532平方米，成銘大廈總建筑面積為85331.7平方米。1999年12月，成銘公司取得成銘大廈商品房外銷預(yù)售許可證。現(xiàn)該項目的公寓部分已竣工，其余工程尚未竣工。

　　北京市高級人民法院認(rèn)為：成銘大廈是經(jīng)紅都集團與開發(fā)總公司共同申報，并確定給開發(fā)總公司由其與紅都集團聯(lián)建的建設(shè)項目。后因資金困難引資成立項目公司即成銘公司，成銘公司沿用原審批項目進行開發(fā)建設(shè)。在此基礎(chǔ)上，成銘公司與紅都集團簽訂了給紅都集團補償還建面積的協(xié)議。雙方所簽協(xié)議是雙方真實意思表示，且不違反有關(guān)法律規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行。紅都集團按協(xié)議遷出建設(shè)范圍，保證了開工建設(shè)，已履行合同義務(wù)，成銘公司也應(yīng)依協(xié)議履行。對紅都集團要求成銘公司在協(xié)議約定的還建面積到期給付之主張，應(yīng)予支持。成銘公司主張按拆遷法對紅都集團給予拆遷補償，不符合雙方簽約時的實際情況和當(dāng)事人的真實意思。成銘大廈是商業(yè)性開發(fā)，雙方協(xié)議不具有拆遷性質(zhì)，亦未履行拆遷程序。且建設(shè)項目系紅都集團參與合作，故成銘公司的主張與事實不符，其抗辯理由不能成立。

　　成銘大廈建設(shè)工程超建部分，成銘公司已取得合法手續(xù)，對超建部分，雙方并未以協(xié)議的方式予以約定，故紅都集團對超建面積主張權(quán)利，缺乏依據(jù)，不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十四條第二款、第八十五條之規(guī)定，該院于2000年6月23日判決如下：

　　一、雙方繼續(xù)履行所簽訂的協(xié)議書、附件及協(xié)議書補充條款。

　　二、成銘公司于成銘大廈竣工驗收后15日內(nèi)將約定的9013.86平方米房產(chǎn)交付紅都集團，并協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

　　三、駁回雙方其他訴訟請求。

　　成銘公司不服一審判決，向最高人民法院上訴稱：本案是拆遷補償安置糾紛，不是合作開發(fā)糾紛。紅都集團只是與開發(fā)總公司簽訂開發(fā)意向書，未簽訂合作協(xié)議書。紅都集團未能籌足合作開發(fā)資金，屬放棄合作開發(fā)意向。紅都集團僅參與申報建設(shè)項目，未實際參與合作開發(fā)。從雙方簽訂協(xié)議書的內(nèi)容來看，其性質(zhì)為拆遷安置補償協(xié)議，且履行了拆遷程序。由于紅都集團提供的拆遷占地面積不實，協(xié)議中關(guān)于安置面積的約定無效。我公司依法只能安置紅都集團1992.2平方米建筑面積。請求二審法院依法改判紅都集團答辯稱：我方是訟爭土地的使用權(quán)人，成銘大廈是以我方為主申請立項的開發(fā)項目。我方將土地及地上設(shè)施投入該項目，不僅沒有放棄合作開發(fā)意向，且實際參與了合作開發(fā)。我方參與項目的申報，亦是合作開發(fā)行為。雙方協(xié)議的性質(zhì)為合作開發(fā)，并非拆遷安置補償性質(zhì)，且協(xié)議合法有效。成銘公司應(yīng)履行協(xié)議約定內(nèi)容。請求駁回上訴，維持原判。

　　最高人民法院認(rèn)為：紅都集團與開發(fā)總公司經(jīng)協(xié)商約定，雙方合作開發(fā)“紅都大廈”，由紅都集團出地，開發(fā)總公司出資，并就此項目共同申報，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，項目開發(fā)權(quán)辦到開發(fā)總公司名下。后因資金困難引資成立項目公司，即成銘公司，并沿用原審批項目進行開發(fā)建設(shè)。在成立成銘公司的章程及合同中均明確約定，成銘公司還建紅都集團1萬平方米的房屋產(chǎn)權(quán)。紅都集團與成銘公司簽訂的補償還建面積協(xié)議、附件及補充協(xié)議，雙方意思表示真實，內(nèi)容合法，應(yīng)為有效。成銘大廈為商業(yè)性開發(fā)，成銘公司主張雙方系拆遷安置補償糾紛，依據(jù)不足，不予支持。一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，處理適當(dāng)。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，該院于2000年10月13日判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

（來自：中國司法案例網(wǎng)）