紀玉美訴廈門翔安新城投資開發有限公司房屋買賣合同案

（一）首部

　　1．判決書字號：福建省廈門市思明區人民法院（2010）思民初字第6447號。
　　2．案由：房屋買賣合同糾紛。
　　3．訴訟雙方
　　原告：紀玉美。
　　被告：廈門翔安新城投資開發有限公司。
　　法定代表人：蔡民杰，董事長。
　　4．審級：一審。
　　5．審判機關和審判組織
　　審判機關：福建省廈門市思明區人民法院。
　　獨任審判人員：審判員：張衛華。
　　6．審結時間： 2010年11月11日。
　?。ǘ┰V辯主張
　　1．原告紀玉美訴稱
　　2010年3月22日，原告與被告簽訂了《領秀城商品房認購書》（編號0000919），約定：原告向被告認購位于廈門市文曾路金榜公園西大門南側的《魯能·領秀城》11號樓25層01室；認購書簽訂后原告向被告支付定金20萬元整；合同總價款為3 369 24 5.31元；原告在認購書生效后約定天數內將首期購房款1 349 245.31元交付被告并簽訂《商品房買賣合同》，余款202萬元由原告向銀行或住房公積金管理機構辦理按揭貸款；雙方約定簽訂《商品房買賣合同》的時間為甲方書面通知之日起10日內；因政府產業政策變化而導致本協議無法履行時，原、被告雙方可以解除本協議并免責。認購書簽訂后，原告按照約定向被告支付了定金20萬元。2010年5月14日，被告書面通知原告于10日內與被告簽訂《商品房買賣合同》。同日，被告售樓人員電話通知原告，由于國家政策變化，銀行按揭貸款比例從《領秀城商品房認購書》約定的60％降為45％，即原告應支付的首期購房款提高了50萬元之多，被告要求原告至遲應在2010年6月10日前付清該部分增加的首付款。收到前述信息后，原告即向被告明確提出，由于首付款大幅提高，原告難以在短期內籌集到高出部分的首付款。原、被告雙方就付款時間進行協商，但未能達成一致。2010年5月21日，原告向被告公證送達了《律師函》，敦請被告在收到《律師函》后三日內就增加的首期購房款支付期限提出合理可行的方案，以便于《商品房買賣合同》的簽訂。可被告遲遲不予回復，并于2010年6月1日向原告發出《逾期簽約的告知函》，函件聲稱：被告不再為原告保留11號樓2501單元，且按《領秀城商品房認購書》約定沒收原告所繳納的定金并另售他人。綜上所述，原告認為，由于政策調整，導致原告的首期付款增加了15％，而且雙方無法就貸出的15％款項如何支付重新進行協商，被告在未與原告充分協商的情況下要求原告按其指定時間付款無合同及法律依據，其作出的《逾期簽約的告知函》更是嚴重損害了原告的合法權益。故訴求法院：判令被告立即向原告返還定金20萬元及利息（利率按銀行同期貸款利率，自2010年6月2日起計至實際還款之日止）。
　　2．被告廈門翔安新城投資開發有限公司辯稱
　　對原告所述的2010年3月22日簽訂《領秀城商品房認購書》的時間、5月14日被告送達書面通知的時間、6月1日被告向原告送達《逾期簽約的告知函》的時間及事實予以確認，但是對于原告所陳述的與被告多次協商的情況不予認可。原告所謂因房產新政致其“無法實際履行”及接到被告簽約通知后要求“重新進行協商”，純屬推脫之辭。原因在于原告既無法證明首付款必然會提高，也無法證明多出的首付款導致其無履約能力。同時《領秀城商品房認購書》已經把按揭付款方式的變更與處理列為雙方買賣合同約定調整事項，而雙方《商品房買賣合同》也已經約定“出賣人協助買受人辦理銀行按揭，審批和決定權為銀行；買受人無條件接受銀行批準的按揭成數和年限；若銀行批準的成數低于買受人申請，則買受人應自籌資金補足余款”。該約定為房產買賣行業的交易習慣，對雙方都有約束力。綜上所述，被告已經切實履行了合同約定的義務，而原告尚未履行簽約義務，屬于違約方，應承擔相應的違約責任。原告的訴訟請求也并不明確，無合法依據，被告合法、可信賴的合同利益應當得到保護。故請求法院依法駁回原告的訴訟請求。
　　（三）事實和證據
　　福建省廈門市思明區人民法院經公開審理查明：原、被告雙方在2010年3月22日簽訂了一份《領秀城商品房認購書》（該房系原告及其家庭購置的第三套房屋）。該認購書約定：原告向被告認購位于廈門市文曾路金榜公園西大門南側的《魯能·領秀城》商品房11號樓25層01室（建筑面積為159.93平方米，單價為每平方米21 067元，總價為3 369 245.31元）；原告自認購書簽訂時自愿向被告交付定金200 000元，該定金在雙方簽訂《商品房買賣合同》時，無息自動轉為原告的購房款；原告以按揭貸款的方式付款，即自認購書生效之日起約定天數內將首期購房款1 349 245.31元交與被告并簽訂《商品房買賣合同》，余款2 020 000元由原告方向銀行或住房公積金管理機構辦理按揭貸款；雙方約定簽訂《商品房買賣合同》時間為被告書面通知日起十日內，原告未在上述規定的期限內與被告簽妥該套商品房買賣合同并付房款，或原告在上述期限內提出不簽訂合同的，或原告未按本認購書中約定的期限足額繳納定金，則原告已繳納的定金歸被告所有，原告無權要求返還。同時被告有權將該商品房另售他人且無須通知原告；若因此給被告造成損失，原告應當承擔賠償責任。若被告在認購書載明的要求原告簽訂《商品房買賣合同》的上述規定期限屆滿之前將該商品房另售他人，則被告應雙倍返還原告已付定金。除此之外，認購書第八款規定，如果本認購書在執行過程中受到諸如：地震、臺風、洪水、火災、戰爭或其他雙方認可的不可預見的直接影響，或無法按照原協議條款執行，受不可抗力影響的一方應當立即以傳真通知對方，并且在此以后7天內將發生事故地區有關部門開具的事故證明寄給對方。因政府的產業政策發生變化而導致本協議無法履行時，雙方叮以解除本協議并免責。第九條規定，本認購書之性質為預約合同，即本認購書指向的標的為簽訂行為，雙方均應按本認購書的約定履行簽約義務，最終簽訂《商品房買賣合同》，雙方就本認購書所確認的房產買賣條件以雙方簽訂的《商品房買賣合同》所載為準。認購書簽訂后，原告至2010年3月23日前支付給被告定金20萬元。2010年5月14日，被告書面函告原告，要求原告自收到通知書之日起十日內和被告簽訂《商品房買賣合同》。此間依據國家的相關政策的調整，原告可以按揭貸款的比例從原來的60％降低為45％，這也意味著原告的首期付款要增加50萬元之多。2010年5月21日，原告委托律師以律師函的形式敦促被告自受函三日內就增加的首期購房款支付期限提出可行的解決方案，以便于《商品房買賣合同》的簽訂。2010年6月1日，被告向原告發出了一份《逾期簽約的告知函》，稱鑒于原告未按照約定簽訂《商品房買賣合同》，被告將按照認購書中的約定，不再為原告保留11號樓2501單元，并沒收原告所繳納的定金，將該單元另售他人。
　　另在本案審理期間，因遇國家政策調整，廈門市禁止向購置第三套房的家庭提供銀行按揭貸款。
　?。ㄋ模┡邪咐碛?br/>　　福建省廈門市思明區人民法院經審理認為：本案爭議的焦點問題：原告是否有權因政府出臺新的房地產政策規定，依據雙方合同約定行使合同解除權。
　　原告認為，依據國家的相關政策，原告的首付款增加50余萬元，屬于是因為國家產業政策的變更導致的主合同條款的變更，而該變更造成了原告的履行不能，依據認購書第八條的規定，原告當然有權解除合同。同時鑒于相關法律規定，在這種情況下，被告應當返還原告的定金。被告認為關于按揭付款方式的變更和處理，已經納入買賣合同的調整之下，所以首付款的變更屬于雙方可預見的事項，故不適用認購書第八條的規定。因為按揭貸款的方式的變化，并沒有影響雙方主要權利義務之分配，沒有造成明顯的不公，所以本案并不適用合同的情勢變更原則，原告不能依此而解除合同。即使解除合同，因為原告存在違約行為和認購書中第五條，第八條規定的行為，被告也只用返還原告定金即可，而不用支付相應的利息。
　　法院認為，《領秀城商品房認購書》是雙方真實意思的表示，屬于合法有效的合同，對雙方都具有約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，尊重對方的權利。雙方在認購書中約定，因政府的產業政策發生變化而導致本協議無法履行時，雙方可以解除本協議并免責。訴訟前原、被告雙方因政府出臺房地產新的政策規定，導致政府對購房的按揭貸款比例進行了限制，致使原告的首付款增加了50余萬元，一定程度上造成了原告履行能力的不足。在訴訟期間，政府進一步出臺房地產新的政策規定，家庭第三套房禁止銀行按揭貸款，已致使原告難以按照雙方簽訂的《領秀城商品房認購書》的約定實現交易日的，符合雙方在認購書中所約定的政府產業政策變化造成的無法履行之事項，對此雙方均無過錯。因此，原告的訴求符合雙方約定，本院予以支持。
　　（五）定案結論
　　福建省廈門市思明區人民法院依據《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條之規定，作出如下判決：
　　被告廈門翔安新城投資開發有限公司于本判決生效之日起十日內返還給原告紀玉美定金20萬元及利息。

（來自：中國司法案例網）