陳敬全訴重慶豐盈房地產開發有限公司房屋買賣合同案

【案號】（2013）江法民初字第07478號；（2014）渝一中法民終字第00179號

　　【案情】

　　原告（被上訴人）：陳敬全、陳薈羽。

　　被告（上訴人）：重慶豐盈房地產開發有限公司（以下簡稱豐盈公司）。

　　2012年3月15日，二原告向舒曉鳳（原告陳敬全之妻、陳薈羽之母）出具委托書，委托舒曉鳳辦理購買被告開發的重慶市江北區某樓盤商品房的相關事項。同月26日，舒曉鳳向重慶大澤置業代理有限公司（以下簡稱大澤公司）提交團購申請及承諾書，要求大澤公司代其向被告發出團購要約，并在交納10萬元團購指標費后，享受折后總價50萬元的購房優惠。2012年3月31日，二原告與被告的置業顧問樊星簽訂了一份簽約置業預算表，對客戶名稱、房號、建筑面積、建面單價、折前總價、現金減免、付款方式、代收費用、交房標準及簽約日期等內容進行了確認。該預算表還對簽約時客戶須提供的資料進行了明確，并特別提示：“尊敬的業主，《重慶市商品房買賣合同》將嚴格按此表進行填寫，如網上提交將無法更改，請仔細核對”。當天，被告出具專用收據，表示收到鐘波、舒曉鳳定金20萬元，收據上載明的房號為預算表中所確定的房號。2012年4月6日，被告再次出具專用收據，表示收到房款50萬元，客戶名稱為二原告，房號為預算表中確定的房號，客戶確認欄由舒曉鳳簽字。

　　二原告訴至重慶市江北區法院稱：2012年4月18日，原告陳敬全、陳薈羽到被告豐盈公司簽約中心簽訂書面購房合同時，被告出示的商品房買賣合同（草稿）中對置業預算表中確認的裝修標準和接房標準進行了變更，故雙方未能簽署商品房買賣合同。后原告多次向被告發函，要求按照置業預算表中確認的內容簽訂書面合同，但被告拒不簽署，并于2012年底將原告所購房屋售予他人。因此，原告起訴請求：1被告雙倍返還定金40萬元；2被告返還已付購房款50萬元，并賠償相應資金占用損失。

　　被告豐盈公司辯稱，簽約置業預算表上并未加蓋被告公章，真實性存疑，且其不能構成商品房買賣合同。雙方不能形成定金合同關系，置業預算表上并未約定定金，且定金收據并非是開具給原告的，故本案不應適用定金罰則。

　　【審判】

　　重慶市江北區人民法院經審理認為，簽約置業預算表中包含了當事人的基本情況、房屋的基本狀況、價款計算、認購時間及簽署契約的時限等內容，符合認購書的要件，因此，該預算表可認定為雙方簽訂商品房買賣合同前所訂立的認購書。雖然被告對簽約置業預算表及定金和房款收據等持有異議，但是，原告舉示的委托書、團購申請及承諾書、置業預算表、定金收據及房款收據等證據之間能夠形成證據鎖鏈，可證實二原告欲購買被告開發的特定房屋，并向被告交納了定金20萬元及房款50萬元的事實。因此，在認定雙方責任的前提下，本案可以適用定金罰則。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。本案中，被告并未按照雙方在置業預算表中約定的交房標準簽訂商品房買賣合同，且未舉示證據證實雙方未簽訂正式合同系原告的原因或不可歸責于雙方的原因，故被告應承擔相應定金責任，雙倍返還原告定金40萬元，同時應退還已收房款50萬元及相應資金占用利息。

　　江北區法院根據民法通則第五條、合同法第一百一十五條、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條之規定，判決：被告雙倍返還原告定金40萬元、房款50萬元及資金占用利息。

　　宣判后，被告不服一審判決，提起上訴。

　　重慶市第一中級人民法院經審理，認為雙方當事人簽訂的簽約置業預算表確定了房號、面積、單價、付款方式及正式簽約時間等，符合預約合同的法律特征，且原告向被告交付了20萬元定金，因此應視為雙方的預約合同關系成立。原告繳納購房定金后，也在規定期限內繳納了部分房款，后因被告擅自變更了置業預算表中確認的裝修標準和接房標準，致原告不愿意與被告繼續簽訂購房合同。被告的行為違反了雙方預約合同的約定，應承擔雙倍返還定金的違約責任。

　　重慶市第一中級人民法院故判決：駁回上訴，維持原判。

（來自：中國司法案例網）