鄭華強訴中國葛洲壩集團房地產開發有限公司房屋買賣合同案

（一）首部

1．判決書字號

一審判決書：湖北省宜昌市葛洲壩人民法院（2007）葛民初字第150號。

二審判決書：湖北省宜昌市中級人民法院宜民中字第00581號。

2．案由：房屋買賣合同糾紛。

3．訴訟雙方

原告（被上訴人）：鄭華強。

委托代理人：朱黎，宜昌市西陵區中心法律事務所法律工作者。

被告（上訴人）：中國葛洲壩集團房地產開發有限公司。

法定代表人：程振國，該公司董事長。

委托代理人：葉博學，中國葛洲壩集團公司法律事務處職員。

委托代理人：莊鑒楠，該公司職員。

4．審級：二審。

5．審判機關和審判組織

一審法院：湖北省宜昌市葛洲壩人民法院。

合議庭組成人員：審判長：徐紹橋；人民陪審員：方雙萍、毛飛。

二審法院：湖北省宜昌市中級人民法院。

合議庭組成人員：審判長：楊云先；審判員：鄭文堂；代理審判員：王曉方。

6．審結時間

一審審結時間：2007年7月12日。

二審審結時間：2007年11月6日。

（二）一審情況

1．一審訴辯主張

（1）原告訴稱

2003年7月24日，原告與宜昌市葛洲壩房地產綜合開發公司簽訂了“商品房買賣合同”。合同約定，原告購買該公司開發的位于葛洲壩東湖小區D—13區小高層A座一樓的商品房，產權面積389㎡，購房價2544．18元／㎡。，共計購房金額為989686．02元。簽訂合同當日，原告通過自付和銀行按揭的付款方式付清了全部房款。根據“商品房買賣合同”約定，宜昌市葛洲壩房地產綜合開發公司應在90日內為原告辦理所購房屋的產權證，現宜昌市葛洲壩房地產綜合開發公司已合并到被告中國葛洲壩集團房地產開發有限公司。但時至今日，被告仍未辦好該房的房產證?，F原告已全部履行了合同的義務，被告未履行部分義務，被告的行為已構成違約，依法應承擔違約責任。根據合同第六條第一、二項規定，被告應按已付購房款5％的比例，向原告支付違約金49484．30元。并為原告辦理房屋產權證、土地使用權證。特訴至法院，請求判令：1）被告立即為原告辦理好房屋產權證、土地使用權證；2）被告支付合同違約金49484．30元。

（2）被告辯稱

原告與我公司不存在房屋買賣合同關系，原告是與宜昌市葛洲壩綜合房地產開發公司簽訂的合同。且原告簽訂的是經濟適用房合同，并不是商品房合同，法律對經濟適用房辦理產權證的期限并沒有規定，我公司未違約，請求駁回原告的訴訟請求。

2．一審事實和證據

湖北省宜昌市葛洲壩人民法院經公開審理查明：2003年7月24日，原告鄭華強與原宜昌市葛洲壩綜合房地產開發公司簽訂了“商品房買賣合同”。約定原告購買該公司開發的葛洲壩東湖小區D—13區小高層A座一樓的房屋。原告鄭華強購買面積為389㎡，購房價為2544．18元／㎡，總計購房金額為989686．02元。約定房屋于2003年7月28日前交付。售房后，由出賣人在90日內辦理房屋權屬登記。如因出賣人的責任，不能在規定期限取得房屋產權證書的，應按已付房價款的5％向原告支付違約金。合同還對其他事項作了約定。簽訂合同后，原告通過自付和銀行按揭的方式于2003年7月25日向宜昌市葛洲壩房地產綜合開發公司交納購房款399686元，于2003年7月31日交納房款590000元，合計交納購房款989686元。2003年8月左右，原告鄭華強將所購房與鄭劍化、鄭華峰所購房合并使用，以經營藥品超市。自合同約定期滿，原宜昌市葛洲壩房地產綜合開發公司未給原告辦理好房屋產權證書。2003年，中國葛洲壩水利水電工程集團公司住房制度改革領導小組辦公室向中國農業銀行三峽分行平湖分理處出具一份房改辦承諾書，承諾因原告鄭華強購房時向銀行貸款，該辦同意將原告鄭華強房產證辦妥后，交由銀行暫管，并協助辦理房屋他項權證。2004年8月18日，宜昌市葛洲壩房地產綜合開發公司也向該分理處出具承諾書，承諾原告鄭華強房屋產權證在該年10月底辦成。2006年7月，原告再次要求辦理房產權證時，中國葛洲壩集團房地產開發有限公司出具了情況說明；2007年5月，中國葛洲壩集團水利水電工程集團公司住房改革領導小組辦公室又出具了說明，稱出售給原告鄭華強的房屋因屬于國有資產，應先組織評估，然后進入產權交易市場公開拍賣，因出售已成事實，導致辦證程序復雜，辦證周期過長，該辦正協同相關部門積極協調，爭取解決。

另查明：2003年7月，中國葛洲壩集團公司召開房地產企業改革領導小組會議，確定了房地產企業重組方案，組建新的中國葛洲壩集團房地產開發有限公司。通過資產置換方式，購并宜昌市民基房地產公司、宜昌市安廈房地產公司和宜昌市葛洲壩綜合房地產開發公司等集團內原三家房地產公司。2003年10月，集團公司宣布成立中國葛洲壩集團房地產開發有限公司；2004年3月，新公司正式掛牌成立。

上述事實有下列證據證明：

（1）原告與宜昌市葛洲壩綜合房地產開發公司簽訂的“商品房買賣合同”，證實原告與宜昌市葛洲壩綜合房地產開發公司存在房屋買賣關系。

（2）宜昌市葛洲壩房地產綜合開發公司的收款收據兩張，證實原告已付清購房款989686．02元。

（3）中國葛洲壩水利水電工程集團公司住房制度改革領導小組辦公室的承諾書，證實該房改辦向中國農業銀行三峽分行平湖分理處承諾其協助辦理房屋產權證。

（4）宜昌市葛洲壩房地產綜合開發公司的承諾書，證實該公司承諾房產證于2004年10月底完成。

（5）被告于2006年7月26日作出的情況說明，證實被告對其開發建設的東湖D—13區A座底層商業門面的情況。

（6）2005年3月14日宜昌市葛洲壩房地產綜合開發公司關于延期年檢的申請及2005年4月30日中國葛洲壩集團房地產開發有限公司關于請求民基、安廈、綜合等三家房地產開發公司通過2004年度年檢的情況說明，證實宜昌市葛洲壩房地產綜合開發公司購并到中國葛洲壩集團房地產開發有限公司。

（7）中國葛洲壩水利水電工程集團公司中葛經計字[2000]第10號文件，證實開發的房屋屬經濟適用房。

（8）2007年5月16日，中國葛洲壩水利水電工程集團公司住房制度改革領導小組辦公室的說明，證實產權證沒有辦下來的情況，現正在協調中。

（9）企業法人注銷登記申請書、注銷申請、葛洲壩集團第三工程有限公司葛三公司[2005]30號文件、2007年3月13日葛洲壩集團第三工程有限公司關于宜昌市葛洲壩房地產綜合開發公司債權債務清理完畢的證明及宜昌市葛洲壩房地產綜合開發公司對宜昌市工商局的情況說明。

3．一審判案理由

湖北省宜昌市葛洲壩人民法院經審理認為：原告鄭華強與原宜昌市葛洲壩房地產綜合開發公司簽訂的“商品房買賣合同”系雙方當事人真實意思表示，應認定為有效。雙方均應嚴格按合同履行義務。原告已按合同約定履行了交付房款義務，雙方債權債務關系清晰，原告并實際使用房屋。宜昌市葛洲壩房地產綜合開發公司被購并人中國葛洲壩集團房地產開發有限公司后，應當以合并后成立的中國葛洲壩集團房地產開發有限公司為被告，由中國葛洲壩集團房地產開發有限公司依原約定為原告辦理房產權屬證書。被告中國葛洲壩集團房地產開發有限公司至今未能為原告鄭華強辦理房屋產權證為違約行為，應承擔相應的民事責任。

4．一審定案結論

湖北省宜昌市葛洲壩人民法院依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條第三款，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第五十條之規定，作出如下判決：

被告中國葛洲壩集團房地產開發有限公司于本判決生效后30日內協助原告鄭華強辦理其所購房屋的房地產權證并償付原告鄭華強違約金49484．30元。

本案訴訟費1040元，由被告中國葛洲壩集團房地產開發有限公司負擔。

（三）二審訴辯主張

1．上訴人中國葛洲壩集團房地產開發有限公司訴稱

一審判決認定事實不清，證據不足。（1）上訴人與被上訴人鄭華強之間不存在合同關系。與被上訴人簽訂合同的相對方為宜昌市葛洲壩房地產綜合開發公司，而不是上訴人。被上訴人以上訴人為被告提起訴訟沒有法律依據。一審根據上訴人通過資產置換方式購并宜昌市民基房地產公司、宜昌市安廈房地產公司和宜昌市葛洲壩房地產綜合開發公司這一事實推論出上訴人為被告存在重大證據缺陷。購并不同于合并，它并不是一個法律概念。宜昌市葛洲壩房地產綜合開發公司原股東葛洲壩集團第三工程有限公司為辦理宜昌市葛洲壩房地產綜合開發公司注銷而向宜昌市工商局出具的債權債務清理完結的證明足可說明；在資產購并過程中，資產出售方與資產購買方就債權債務的承擔已經另有約定。該資產買賣應為無任何權利瑕疵的資產買賣。上訴人購買的為無權利瑕疵的資產，該資產的權利瑕疵由資產出售方承擔。（2）此合同為經濟適用房買賣合同。一審判決并未對合同的性質作出認定，直接判定上訴人存在違約情形。此合同究竟是商品房買賣合同，還是經濟適用房買賣合同，對于判定上訴人是否違約意義重大。至于宜昌市葛洲壩房地產綜合開發公司出具的辦證承諾給購房人造成了“誤解”，應該作具體分析。該承諾出具于購房合同簽訂后，即不存在欺詐購房情形；辦理房產證是一個行政確權行為，宜昌市葛洲壩房地產綜合開發公司在合同簽訂后越權出具承諾，不能產生法律效力，因此也不可能造成違約。由于此承諾造成了對方“誤解”，存在締約過失責任之嫌，締約過失責任發生于合同訂立之前，此承諾出具于合同訂立之后，故亦不適用。根據合同第一條提及的中葛經計[2000]第10號文，葛洲壩東湖小區D—13區小高層房屋屬經濟適用房。法律對經濟適用房辦理產權證的期限并未作出強制性規定，合同雙方也未作出明確約定。按照合同第六條之約定，出賣人只需自房屋交付使用后90日內將辦理權屬登記需要的資料報產權登記機關備案，即已完成約定義務。至于行政機關為何未能辦下來則與出賣方無關，出賣方不存在違約。（3）一審判決適用法律錯誤?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第五十條之規定，適用于企業法人合并的情形。而上訴人通過資產置換方式購并宜昌市民基房地產公司、宜昌市安廈房地產公司和宜昌市葛洲壩房地產綜合開發公司，并不屬于合并。（4）本案商業門面轉讓涉嫌非法轉讓國有資產。按照《國有資產評估管理辦法》第三條之規定，國有資產的轉讓應當進行評估。此合同中所涉國有資產的交易，既未進行評估，也未進場交易，該國有資產的轉讓行為違背了行政法規之規定。此合同為無效合同。綜上，請求二審法院依法撤銷一審判決，改判駁回被上訴人的訴訟請求。

2．被上訴人鄭華強辯稱

（1）一審認定事實清楚，證據確鑿。上訴人與被上訴人之間的“商品房買賣合同”關系成立。（2）一審判決程序公正，適用法律正確。上訴人由集團公司內部的民基、安廈、綜合三家房地產公司合并而成，是不可否認的事實。（3）“商品房買賣合同”是合法、有效的。綜上，一審程序公正，認定事實清楚，適用法律正確。請求二審法院維持原判。

（四）二審事實和證據

湖北省宜昌市中級人民法院經審理，確認一審法院認定的事實和證據。

（五）二審判案理由

湖北省宜昌市中級人民法院經審理認為：（1）上訴人中國葛洲壩集團房地產開發有限公司雖不是本案“商品房買賣合同”的相對人，但其是中國葛洲壩集團公司內部原宜昌市民基房地產公司、宜昌市安廈房地產公司、宜昌市葛洲壩房地產綜合開發公司資產重組合并而成的新公司。根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第五十條關于“企業法人合并的，因合并前的民事活動發生的糾紛，以合并后的企業為當事人”的規定，上訴人葛洲壩房地產公司應是本案適格被告。（2）本案“商品房買賣合同”、中國葛洲壩水利水電工程集團公司住房制度改革領導小組辦公室向中國農業銀行三峽分行平湖分理處出具的《承諾書》、宜昌市葛洲壩房地產綜合開發公司向該分理處出具的《承諾書》、上訴人葛洲壩房地產公司出具的“情況說明”、中國葛洲壩集團水利水電工程集團公司住房改革領導小組辦公室出具的“說明”，以及中國葛洲壩集團公司中葛集團辦[2007]267號文件《關于請求支持辦理宜昌市夷陵大道16—7號商業門面產權交易鑒證手續的函》和《關于申請辦理東湖D—13區A座商業門面（廣福堂）產權過戶手續的函》，均能證明被上訴人鄭華強購買的葛洲壩東湖小區D—13區小高層A座一樓為商業門面，屬商品房性質，并非經濟適用房。（3）本案所涉葛洲壩東湖小區D—13區小高層A座一樓商業門面的轉讓，已經宜昌市產權交易中心審核，并以宜產權鑒字[2007]第F052號“產權交易鑒證書”確認交易雙方產權轉讓行為符合程序，交易合法，予以鑒證。上訴人提出本案商業門面轉讓涉嫌非法轉讓國有資產一說沒有事實依據。（4）本案所涉“商品房買賣合同”是雙方當事人的真實意思表示，并未違反有關法律、法規的強制性規定，屬有效合同。原判決事實清楚，證據確實，適用法律及實體處理無不當。

（六）二審定案結論

湖北省宜昌市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，作出如下判決：

駁回上訴，維持原判。

二審案件訴訟費1040元，由上訴人中國葛洲壩集團房地產開發有限公司負擔。

（來自：中國司法案例網）