吳興華訴廣州市大江房地產開發有限公司房屋買賣案

（一）首部

　　1．判決書字號
　　一審判決書：廣東省廣州市天河區人民法院（1999)天法房初字第77號。
　　二審判決書：廣東省廣州市中級人民法院(1999)穗中法房終字第1684號。
　　2．案由：房屋買賣糾紛。
　　3．訴訟雙方
　　原告（上訴人）：吳興華。
　　訴訟代理人：楊允中、余建軍，廣州經綸律師事務所律師。
　　被告（被上訴人）：廣州市大江房地產開發有限公司（以下簡稱大江公司）。
　　法定代表人：李湘江，總經理。　
　　訴訟代理人：陳敏，廣州市方圓律師事務所律師。
　　4．審級：二審。
　　5．審判機關和審判組織
　　一審法院：廣東省廣州市天河區人民法院。
　　合議庭組成人員：審判長：陳新；審判員：駱潤森；代理審判員：林文謙。
　　二審法院：廣東省廣州市中級人民法院。
　　合議庭組成人員：審判長：張耀祥；審判員：何慧斯；代理審判員：賈震華。
　　6．審結時間
　　一審審結時間：1999年6月28日。
　　二審審結時間：2000年2月28日（依法延長審限）。
　　（二）一審情況
　　1.一審訴辯主張
　　(1)原告訴稱：1998年4月18日我與被告簽訂名門大廈認購書，約定由我購買名門大廈豪門閣33/34樓07室，建筑面積251.33平方米，總房價人民幣3 534 970元，展銷會期間送一年管理費、一年期會員卡，且成交滿350萬元送車位一個及天臺花園面積約93.9平方米等。同年4月28日雙方簽訂了房地產預售契約，契約簽訂后，我按約交付了四成房款和相關費用。1998年8月10日被告通知我只能送車位和天臺花園的使用權，這無疑分割了我訂立合同時所預期的完整產權及利益。現起訴要求被告賠償我的損失共計1 123 054元。
　　(2)被告辯稱：我公司與原告簽訂認購書時，已口頭明確告知原告贈送車位和天臺花園是送使用權。天臺花園是公共面積不能贈送，原、被告對此都有責任，我公司同意贈一個有長期使用權的車位給原告。我公司沒有違約，不同意原告的請求。
　　2．一審事實和證據
　　廣州市天河區人民法院經公開審理查明：1998年4月18日吳興華與大江公司簽訂名門大廈認購書，約定由原告購買名門大廈豪門閣復式33/34樓07室，建筑面積為251.33平方米，經展銷會優惠及輕松按揭優惠后，總樓價為人民幣3 534 970元等條款。另經雙方協商在備注中約定：展銷會期間送一年管理費、一年期會員卡（主卡）一張、副卡二張、成交滿350萬元送車位一個，送天臺花園面積93.9平方米等條款，但未約定車位的具體情況。大江公司在同期的推銷廣告中介紹有展銷會隆重推出頂層復式送天臺花園、成交額達350萬元送車位一個等優惠條件。1998年4月28日雙方簽訂了房地產預售契約，約定交樓時間為1999年12月31日。1998年5月15日廣州市房地產交易所對該契約進行了鑒證。雙方在預售契約中未再重申認購書中所列優惠條件。預售契約簽訂后，吳興華依約交付了房款及其他費用等共1 123 054元。吳興華沒有在大江公司提供的購買名門大廈頂層復式單元贈送天臺花園協議書和贈送車位使用權協議書上簽名。吳興華未能提供充分證據證明其不能獲贈天臺花園和車位所有權的損失情況。
　　上述事實有下列證據證明：
　　(1)名門大廈認購書，證明雙方簽認購書的時間及內容。
　　(2)房地產預售契約，證明雙方簽約時間及內容。
　　(3)大江公司在展銷會期間印發的宣傳廣告及銷售價格表，證明大江公司在展銷會期間的購房優惠條件及名門大廈的銷售價格。
　　3．一審判案理由
　　廣州市天河區人民法院經審理認為：吳興華與大江公司簽訂的認購書和預售契約是雙方當事人的真實意思表示，大江公司在將名門大廈豪門閣33/34樓07室房屋所有權賣給吳興華的同時將應屬整棟樓房所有業方共同使用的天臺許諾贈送給吳興華，該贈送行為是違反有關規定和無法實現的，應為無效的贈送行為。對此雙方均有一定責任。大江公司在認購書中許諾贈送停車位一個給吳興華，但雙方未對所贈送車位的具體情況及是否擁有產權等問題作明確約定，大江公司表示可送有長期使用權的車位給吳興華，并無不當。因吳興華未能提供充分證據證明其未能獲贈天臺花園和車位所有權的損失情況，吳興華要求大江公司賠償其損失的訴訟請求不成立，不符合《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第一百零六條的規定。
　　4．一審定案結論
　　廣州市天河區人民法院依法作出判決：
　　駁回原告吳興華的訴訟請求。
　　案件受理費15 630元，由原告吳興華負擔。
　　（二）二審訴辯主張
　　1．上訴人（原審原告）訴稱：原審法院以“天臺的贈送行為違反有關規定和無法實現，贈送行為無效，雙方均有一定責任及未對車位是否擁有產權作明確約定”等為由而駁回其訴訟請求的理由不充分，請求撤銷原審判決，判令大江公司補償其無法獲贈天臺花園的損失70萬元，并要求大江公司在其購買的房屋土地使用年限內給予其無償使用一個車位。
　　2．被上訴人（原審被告）辯稱：同意原審判決，并表示同意在名門大廈的土地使用年限內提供一個車位給吳興華無償使用。
　　（三）二審事實和證據
　　廣州市中級人民法院經審理查明：1998年4月18日，大江公司與吳興華簽訂名門大廈認購書，約定由吳興華認購名門大廈豪門閣復式33/34樓07室，建筑面積約為251.33平方米，認購價人民幣3 534 970元；買賣雙方同意在未簽訂正式預售契約之前，此認購書作為法律有效之合約，在買賣雙方簽訂正式預售契約生效時，此認購書則為正式預售契約所代替；展銷會期間送一年管理費、一年期會員卡（主卡一張、副卡二張），成交滿350萬元送車位一個，送天臺花園面積約93.9平方米等。同年4月28日，大江公司（甲方）與吳興華（乙方）簽訂房地產預售預約（該契約經廣州市房地產交易所鑒證），其中約定：乙方購買名門大廈第33/34層07室，建筑面積251.33平方米，成交價格為人民幣3 534 970元；乙方享有其房產占用范圍的土地使用權70年，即1996年6月至2066年6月；甲方應于1999年12月31日前將該房地產建成正式交付乙方使用等。但雙方未在上述契約中約定認購書中所列的優惠條件。上述契約簽訂后，吳興華向大江公司交納購房款1 064 962元、契稅及綜合服務費57 084元。大江公司在1998年4月的促銷廣告中介紹在展銷會期間隆重推出頂層復式送天臺花園，成交額達350萬元送車位一個等。本案二審審理期間，吳興華與大江公司已就車位問題達成一致意見，即大江公司提供名門大廈車位一個供吳興華無償使用，使用年限為名門大廈的土地使用年限（即至2066年6月止）。 雙方在二審審理期間均未提供新的證據。
　　（四）二審判案理由
　　廣州市中級人民法院認為：吳興華與大江公司在自愿、平等的基礎上簽訂的預售契約是雙方當事人的真實意思表示，內容符合法律規定，應為有效合同，雙方均應自覺履行。雖然雙方在認購書中約定了購買頂層復式送天臺花園的條款，但該條款約定既不明確又違反天臺權屬應屬公用的法律規定，應無效。雙方當事人在事后的契約中又未約定該條款，這表明當事人在訂立合同時已變更了認購書中的內容，故應以最后約定為準。因該條款內容與廣告宣傳內容一致，故可視為大江公司的廣告宣傳的促銷手段。故依照《中華人民共和國消費者權益保護法》第十九條、第四十九條的規定，大江公司應對其廣告不實酌情給予吳興華經濟補償50 000元。至于雙方訟爭的車位使用權問題，因雙方已達成由上訴人在名門大廈的土地使用年限內（即至2066年6月止）無償使用該大廈的一個車位的一致意向，車位使用權糾紛已解決，車位的具體位置可由雙方另行確定。審查原審判決適用法律不當，應予撤銷。
　　（五）二審定案結論
　　廣州市中級人民法院根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項、《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（五）項、第六十一條第一款的規定，判決如下：
　　1．撤銷廣州市天河區人民法院（1999)天法民初字第77號民事判決。
　　2．自本判決書送達之日起10日內，廣州市大江房地產開發有限公司一次性向吳興華支付補償金50 000元。
　　一、二審受理費各15 630元，均由吳興華、廣州市大江房地產開發有限公司各半負擔。

（來自：中國司法案例網）