凌秀芳等訴上海市偉業房地產開發總公司返還房屋層次費案

（一）首部

　　1．判決書字號
　　一審判決書：上海市浦東新區人民法院（1993）浦民初字第2369號。
　　二審判決書：上海市中級人民法院（1994）滬中民終字第543號。
　　2．案由：返還房屋層次費糾紛。
　　3．訴訟雙方
　　原告（上訴人）：凌秀芳。
　　原告（上訴人）：沈德良。
　　原告（上訴人）：陸玲珍。
　　原告（上訴人）：朱石妹。
　　原告（上訴人）：沈維良。
　　原告（上訴人）：沈民康。
　　原告（上訴人）：張國英。
　　原告（上訴人）：沈純潔。
　　原告（上訴人）：朱啟珍。
　　原告（上訴人）：秦國昌。
　　原告（上訴人）：黃孟龍。
　　原告（上訴人）：秦國興。
　　原告（上訴人）：奚銀云。
　　原告（上訴人）：王雅芳。
　　原告（上訴人）：朱金勛。
　　原告（上訴人）：秦梅芳。
　　原告（上訴人）：朱桃根。
　　原告（上訴人）：朱玉昌。
　　原告（上訴人）：朱龍富。
　　原告（上訴人）：沈裕祥。
　　原告（上訴人）：朱張明。
　　原告（上訴人）：沈裕良。
　　原告（上訴人）：沈國權。
　　原告（上訴人）：張關根。
　　原告（上訴人）：沈志國。
　　原告（上訴人）：沈文龍。
　　上述當事人之代表人：張國英、沈裕祥、朱桃根、秦國興、沈裕良。
　　上述當事人之訴訟代理人（一審、二審）：韓志成、周世明，上海市聯合律師事務所律師。
　　被告（被上訴人）：上海浦東偉業房地產開發總公司，地址：上海浦東新區張橋鎮永業路10號。
　　法定代表人：張龍弟，總經理。
　　訴訟代理人（一審）：趙煥生，上海浦東偉業房地產開發總公司開發部經理。
　　訴訟代理人（一審、二審）：張錫祺，上海市浦東新區律師事務所律師。
　　訴訟代理人（二審）：張建良，上海浦東偉業房地產開發總公司副總經理。
　　4．審級：二審。
　　5．審判機關和審判組織
　　一審法院：上海市浦東新區人民法院。
　　合議庭組成人員：審判長：張國銘；代理審判員：沈麗芳、蔡瑜。
　　二審法院：上海市中級人民法院。
　　合議庭組成人員：審判長：高中偉；代理審判員：唐玉珉、姜婷。
　　6．審結時間
　　一審審結時間：1993年12月30日。
　　二審審結時間：1994年11月15日（經本院院長批準延長審限）。
　　（二）一審情況
　　1．一審訴辯主張
　　（1）原告凌秀芳等26人訴稱：1992年11月，被告上海浦東偉業房地產開發總公司接受上海高橋石化房地產開發經營公司的委托，對浦東張橋鄉朱家門地區實施拆遷。同年11月18日，原告方參加了被告召開的動員拆遷大會，并于11月23日到12月8日雙方簽訂了安置協議，被告提出居住二、三、四層的住房必須支付層次費，以貼補居住差層次的居民，并擅自在被拆遷私房補償金中扣除。原告方經查閱《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》和專訪有關部門得知，根本不存在另收層次費的規定，故屢次與被告交涉，要求其退還所扣的層次費，因索還未果而起訴法院，要求被告返還層次費75713．80元。
　　（2）被告上海浦東偉業房地產開發總公司辯稱：1992年11月受上海高橋石化房地產開發經營公司委托對原告方住所地進行房屋動遷，根據有關拆遷政策與原告簽訂“房屋拆遷補償安置協議”，在安置過程中，為解決住房層次的差別，而采取居住層次好的住戶交付層次費，給予居住層次差的住戶貼補層次費的方法。此辦法與原告方協商后，在安置協議中另行列明，符合《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第十八條第（一）項中關于協議內容還可以包括“當事人認為需要訂立的其他內容”的規定，因此，不愿返還層次費。
　　2．一審事實和證據
　　上海市浦東新區人民法院經公開審理查明：1992年11月，被告上海浦東偉業房地產開發總公司（原上海金廈房地產實業總公司張橋分公司）受上海高橋石化房地產開發經營公司委托，在浦東張橋鄉朱家門地區原告方住所地實施房屋拆遷，同年11月23日至12月8日，原告方26人分別與被告簽訂了“房屋拆遷補償安置協議”，協議中除一般的拆遷補償安置內容外，還單列一條，凡分別居住二、三、四層的居民要交付層次調整費，每平方米分別為27、90、54元，凡居住六層的居民則補貼給其層次費。原告方26人均為被安置居住二、三、四層的居民，共被從拆遷補償費中扣取層次費75713．80元。原告方也都按協議被安置了相應層次的住房。之后，原告方查閱了有關政策，發現協議中另行收取層次費的作法，沒有政策依據，故認為是不合理的。又由于有關部門在接受居民咨詢時答復此屬亂收費，原告方便與被告進行了多次交涉，要求返還層次費。雖經有關部門多次協調，仍未有結果，故原告方26人向法院提起訴訟。
　　以上事實有下列證據證明：
　　（1）原告方26人分別與被告簽訂的“房屋拆遷補償安置協議”；
　　（2）雙方當事人的陳述。
　　3．一審判案理由
　　原、被告在自愿、公平、等價有償、誠實信用的基礎上，根據國家的有關政策簽訂了房屋拆遷安置協議。簽約中，雙方對系爭的層次費互補問題，經協商一致，自愿達成了協議，該項協議既維護了雙方的利益，又不損害社會公共利益，是適應社會主義計劃經濟向市場經濟轉換的客觀要求的。現原告反悔原協議，要求返還層次費，依據不足，不予支持。
　　4．一審定案結論
　　上海市浦東新區人民法院根據《中華人民共和國民法通則》第四條、第八十五條之規定，作出如下判決：
　　原告凌秀芳、沈德良、陸玲珍、朱石妹、沈維良、沈民康、張國英、沈純潔、朱啟珍、秦國昌、黃孟龍、秦國興、奚銀云、王雅芳、朱金勛、秦梅芳、朱桃根、朱玉昌、朱龍富、沈裕祥、朱張明、沈國權、張關根、沈志國、沈文龍返還層次費之訴予以駁回。
　　本案訴訟費人民幣2781元，由原告凌秀芳等26人承擔。
　　（三）二審訴辯主張
　　上訴人凌秀芳等26人上訴稱：（1）動遷時川沙縣房產公司及張橋分公司均已不存在，故以金廈房地產公司張橋分公司名義簽訂的動遷協議應為無效協議。（2）被上訴人與高橋房產公司的協議中對層次費已作了規定，因此不應再向拆遷戶收取層次費。（3）收取層次費沒有政策依據，且經專訪有關部門，他們答復層次費屬亂收費。故要求改變一審判決。
　　被上訴人上海浦東偉業房地產開發總公司辯稱：（1）動遷時雖已成立偉業公司，但尚未與金廈公司脫鉤，偉業公司的圖章等未刻好，是一套班子，兩塊牌子，故仍以張橋分公司名義動遷。（2）收取層次費是利用經濟杠桿解決動遷難題，并無不當之處，且取之于民、用之于民，已全部返還給六層拆遷戶。（3）否認原告方所稱的動遷大包干中已包含層次費的說法。故要求維持一審判決。
　　（四）二審事實和證據
　　經上海市中級人民法院審理，除一審查明的事實外，還查明：被告原系川沙縣張橋鄉下屬的一個獨立法人單位，根據有關政策規定，鄉一級機關不能成立房地產公司，經上級協調，該公司成為川沙房產公司的下屬分公司——張橋分公司。1992年6月，隨川沙房產公司改稱金廈房產公司而一起改為金廈房產公司張橋分公司。同年9月，該公司又向市房產局申請成為獨立法人，正式成立偉業房產公司。
　　經向高橋石化房產公司當時經辦人員調查，在包干協議中并沒有對層次費有明確規定和層次費面積單列條款。
　　各上訴人具體被收層次費的數額：凌秀芳2430元、沈德良2390元、陸玲珍4824元、朱石妹3690元、沈維良3852元、沈民康2394元、張國英4320元、沈純潔1215元、朱啟珍2300元、秦國昌2430元、秦國興2390元、黃孟龍2394元、奚銀云2430元、王雅芳2894．40元、朱金勛2894．40元、秦梅芳5917．50元、朱桃根5324．40元、朱玉昌3609元、朱龍富4824元、沈裕祥2165．40元、朱張明1082．70元、沈裕良2430元、沈國權2394元、張關根2390元、沈志國729元、沈文龍2000元。共計人民幣75713．80元。其中凌秀芳因有六層住房，其同時也收到了層次補償費。這些層次費都已在拆遷補償費中扣除了，以后被告因故決定二樓拆遷戶不收層次費，并將已收的二層拆遷戶層次費全部退還。本案中可以收取退還款的人表示本案審結前拒收該筆退款。對六層住房，被告仍按原協議每平方米171元補貼層次費。為此實際虧損4．萬余元。
　　上述事實有下列證據證實：
　　1．證明被告單位變遷情況的有關文件、材料、企業法人的登記資料等；
　　2．法院承辦人對高橋石化房產公司當時經辦委托拆遷協議的周志高、王光宇的調查筆錄；
　　3．被告扣除原告26人層次費及發給居住其他層次居民層次補貼費的有關單據和材料。
　　（五）二審判案理由
　　（1）關于被告資格問題。一審中原告并未對被告主體資格提出異議，二審中，上訴人提出了異議。上訴人的異議有一定道理。但考慮到本案的實際，特別是雖由高橋石化房產公司與川沙房產公司簽訂動遷承包協議，由于川沙房產公司（金廈房產公司）將此業務轉給張橋分公司，而金廈公司前身是川沙房產公司，偉業公司前身又是川沙房產公司張橋分公司，拆遷安置的實際操作都由偉業公司進行，又確都在前后交替之時。綜合上述歷史原因，被上訴人又沒對此提出異議，且表示服判。為避免重新簽訂協議、重新安置等種種不安定因素，以不變動該主體資格為宜。
　　（2）關于層次費性質問題。房屋層次有好壞，動遷安置中爭要好層次拆遷房，一直是比較難以處理的問題。被上訴人在動遷大會上對居民講明，利用經濟杠桿即收取或貼補層次費來解決這一難題，且取之于民、用之于民，事實上不存在以此牟利的目的和行為，雖沒有法律、政策明確許可這么做，但也不違背法律規定和危及公共利益。應該認為，雙方基于平等協商、誠實信用而自愿訂立的協議具有法律效力，雙方都應遵守。
　　（3）關于一審判決書存在的問題。本案一審對某些當事人的姓名、年齡等有誤寫之處，判決主文中遺漏了當事人沈裕良。鑒于所有當事人都提出了上訴，應改判一審判決主文，維持關于訴訟費承擔的判決。
　　（4）被上訴人決定自愿退還二層居民的層次費，應予準許。
　　（六）二審定案結論
　　上海市中級人民法院根據查明的事實和《中華人民共和國民事訴訟法》第五十三條之規定，判決如下：
　　1．撤銷上海市浦東新區人民法院（1993）浦民初字第2369號民事判決。
　　2．上訴人凌秀芳、陸德良、陸玲珍、朱石妹、沈維良、沈民康、張國英、沈純潔、朱啟珍、秦國昌、黃孟龍、秦國興、奚銀云、王雅芳、朱金勛、秦梅芳、朱桃根、朱玉昌、朱龍富、沈裕祥、朱張明、沈裕良、沈國權、張關根、沈志國、沈文龍要求返還層次費的訴訟請求，不予支持。
　　3．上海浦東偉業房地產開發總公司自愿償還二樓住戶層次費，即張國英人民幣718．2元、秦梅芳人民幣1093．5元、朱張明人民幣1082．7元予以準許。
　　一、二審案件受理費人民幣5562元由上訴人凌秀芳負擔178．54元、陸德良負擔175．6元、陸玲珍負擔354．06元、朱石妹負擔271．02元、沈維良負擔282．92元、沈民康負擔175．9元、張國英負擔317．26元、沈純潔負擔89．36元、朱啟珍負擔169元、秦國昌負擔179．14元、秦國興負擔175．6元、黃孟龍負擔175．9元、奚銀云負擔178．54元、王雅芳負擔212．62元、朱金勛負擔212．62元、秦梅芳負擔434．3元、朱桃根負擔391元、朱玉昌負擔265．08元、朱龍富負擔354．06元、沈裕祥負擔159．12元、朱張明負擔79．66元、沈裕良負擔178．54元、沈國權負擔175．9元、張關根負擔175．6元、沈志國負擔53．68元、沈文龍負擔146．98元。

（來自：中國司法案例網）