最高人民法院房地產開發與建設施工合同糾紛案例解讀（一）：合作開發還是委托代理？

【案件回放】

  2003年7月，民福公司（甲方）與住總公司（乙方）簽訂《協議書》（以下簡稱協議），約定：

  1.項目概況

項目位于昌平區興壽鎮桃峪口風景區，計劃合作范圍占地面積約700畝。

  2、民福公司的義務

  （1）負責將該項目集體土地變為國有開發用地，并完成合作地塊的征地工作，2003年12月31日前實現場地“三通一平”；

  （2）2003年9月30日前，完成該項目在乙方名下的立項和可研批復工作；

  （3）負責征地及拆遷安置補償的全部實施工作。征地階段發生的各項安置補償費及稅費由甲方負擔；

  （4）于2003年11月30日前，取得700畝土地的《征地結案表》。

  3.住總公司的義務

  （1）負責項目的施工建設及經營銷售工作；

  （2）“三通一平”的土地補償費為每畝40萬元，土地面積合計為700畝，總額為2.8億元。扣除結余后，實為25,900萬元。由乙方撥付給甲方；

  （3）付款進度  協議簽訂后，乙方向甲方支付土地補償費25,900萬元的25%，即6,475萬元——立項后5個工作日內25%，即6,475萬元——建設用地具備開工條件后5個工作日內支付25%，即6,475萬元——項目開工后5個工作日內，支付剩余25%尾款。

【爭論焦點】

2007年1月30日，住總公司以征地、拆遷進度緩慢為由，書面通知民福公司解除合同。之后，住總公司提起訴訟。

   庭審過程中，雙方爭議的焦點問題如下：

  1. 協議的性質是什么？

  2. 協議是否解除？

  3. 協議解除的原因和責任如何承擔？

  4. 民福公司是否應返還住總公司支付的費用，以及如何返還？

【裁判結果】

  1.協議的性質屬于委托代理，而非合作開發

   從協議的內容來看，民福公司需要完成變更土地性質、征地、實現“三通一平”等工作，而住總公司以每畝40萬元土地補償費的形式支付報酬，即民福公司以固定價格獲取合同利益，不分享項目的最終收益；

   從協議履行的結果來看，北京市發改委和北京市建委在批復中并未認可民福公司的合作開發主體資格；

   在民福公司與住總公司的往來函件中，民福公司也認可項目立項于住總公司名下。因此，民福公司主張協議是房地產前期開發合作合同的依據不足。

  2.協議已經解除

   本案合同性質為委托合同，《合同法》第四百一十條規定，委托人或者受托人可以隨時解除合同。盡管民福公司未在約定的時間內完成委托事務是由多方面原因造成的，但畢竟晚于約定的時間近三年。委托合同建立的基礎是當事人之間的相互信任，這種信任若發生動搖，委托合同也隨之喪失了存續的根基。2007年1月30日住總公司向民福公司發出《關于解除委托關系的函》自該函到達民福公司時，協議解除。

  3.協議解除的原因和責任

   雖然民福公司逾期完成可園建設項目立項，但從相關證據可以看出，住總公司對此是明知的，并未提出異議，且在書面文件中還對民福公司所付出的努力表示感謝。故民福公司未在約定的時間內完成委托事務是由多方面原因造成的，并不構成違約。

   4.支付費用的返還

   在委托合同解除部分支付報酬的情況下，報酬的數額應結合受托人對委托事務完成所付出勞動的效果，按照受托人已完成的委托事務部分與整體的比例確定。

  協議表明，住總公司的每一階段付款與民福公司辦理委托事務的進程相互銜接，第二階段付款既體現對前一階段民福公司辦理委托事務的費用和報酬的補充，也具有預付下一階段費用和報酬的性質。根據協議約定的付款進度，民福公司只完成了第一階段的工作，已經收取的6,475萬元不予返還；合同解除后，民福公司取得6,475萬元之外的其他款項3,100萬元無合同依據，應返還住總公司。

【要點解讀】

   本案的關鍵是確定住總公司和民福公司兩者之間的法律關系的性質。與合作開發合同相比，委托合同的一個非常典型的特征是受托人完成的工作成果歸屬于委托人。這在《合同法》第四百零四條做了明文規定。本案主審法官從協議的內容、協議履行的過程、協議履行的結果三個方面進行考察，進而認定民福公司的工作成果全部歸屬于住總公司，認定正確。

   回答了“是什么”的問題后，協議是否解除、費用返還問題均按照委托合同的有關法律規定加以判定。

   本案還有一個爭議點是：民福公司僅將住總公司已支付款項中的極小部分用于住總公司項目，其余款項用于支付自己開發的土地項目及作為自己公司的運行經費。對此，法官的觀點是：

    委托合同是否適當履行應當以受托人民福公司是否完成委托事務來進行判斷，委托人住總公司所支付的費用是否全部用于辦理委托事務不能作為判斷合同是否適當履行的標準。除非合同特別約定，委托人支付的費用用于某一用途，或者該費用的挪作他用將客觀導致委托事務無法完成。但本案中住總公司并沒有證據證明該挪用行為已經嚴重影響到委托事務的正常處理。因此，民福公司不構成違約。

【法律條文】

   《合同法》第三百九十六條  委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。

   第四百零四條 受托人處理委托事務取得的財產，應當轉交給委托人。

   第四百零五條 受托人完成委托事務的，委托人應當向其支付報酬。因不可歸責于受托人的事由，委托合同解除或者委托事務不能完成的，委托人應當向受托人支付相應的報酬。當事人另有約定的，按照其約定。

   第四百一十條 委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責于該當事人的事由以外，應當賠償損失。

【案例來源】

最高人民法院官方網站：民福置業集團有限公司（以下簡稱民福公司）與北京住總房地產開發有限責任公司（以下簡稱住總公司）一般委托合同糾紛民事判決書“（2011）民一終字第72號”。