房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，消費(fèi)者能否請(qǐng)求該企業(yè)繼續(xù)履行房屋過戶義務(wù)？

    最高法院認(rèn)為，如果消費(fèi)者已支付購買商品房全部款項(xiàng)，則可請(qǐng)求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理房屋所有權(quán)變更登記，該等行為不屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條所稱無效的個(gè)別清償行為，管理人也無權(quán)解除合同。

    《企業(yè)破產(chǎn)法》 第十六條 人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，債務(wù)人對(duì)個(gè)別債權(quán)人的債務(wù)清償無效。

    司法實(shí)踐中有法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條關(guān)于“特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對(duì)人已完全支付對(duì)價(jià)的特定物”不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，認(rèn)定相對(duì)人購買的房屋屬于特定物，如果相對(duì)人已完全支付對(duì)價(jià)，則可以請(qǐng)求進(jìn)入破產(chǎn)程序的企業(yè)繼續(xù)履行房屋過戶義務(wù)。

    第七十一條下列財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)：

   （一）債務(wù)人基于倉儲(chǔ)、保管、加工承攬、委托交易、代銷、借用、寄存、租賃等法律關(guān)系占有、使用的他人財(cái)產(chǎn)；

   （二）抵押物、留置物、出質(zhì)物，但權(quán)利人放棄優(yōu)先受償權(quán)的或者優(yōu)先償付被擔(dān)保債權(quán)剩余的部分除外；

   （三）擔(dān)保物滅失后產(chǎn)生的保險(xiǎn)金、補(bǔ)償金、賠償金等代位物；

   （四）依照法律規(guī)定存在優(yōu)先權(quán)的財(cái)產(chǎn)，但權(quán)利人放棄優(yōu)先受償權(quán)或者優(yōu)先償付特定債權(quán)剩余的部分除外；

   （五）特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對(duì)人已完全支付對(duì)價(jià)的特定物；

   （六）尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財(cái)產(chǎn)；

   （七）債務(wù)人在所有權(quán)保留買賣中尚未取得所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)；

   （八）所有權(quán)專屬于國(guó)家且不得轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)；

   （九）破產(chǎn)企業(yè)工會(huì)所有的財(cái)產(chǎn)。

    第七十二條本規(guī)定第七十一條第（一）項(xiàng)所列的財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)取回。前款財(cái)產(chǎn)在破產(chǎn)宣告前已經(jīng)毀損滅失的，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人僅能以直接損失額為限申報(bào)債權(quán)；在破產(chǎn)宣告后因清算組的責(zé)任毀損滅失的，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)獲得等值賠償。債務(wù)人轉(zhuǎn)讓上述財(cái)產(chǎn)獲利的，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)要求債務(wù)人等值賠償。

    《企業(yè)破產(chǎn)法》 第十八條 人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知對(duì)方當(dāng)事人，或者自收到對(duì)方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。

而本案中，當(dāng)事人已經(jīng)支付了案涉房屋的全部款項(xiàng)，故對(duì)于案涉商品房買賣合同，破產(chǎn)管理人并無解除權(quán)。

    《合同法》 第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

   （一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

   （二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

   （三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

   （四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

   （五）法律規(guī)定的其他情形。

    第一百一十條　當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

   （一）法律上或者事實(shí)上不能履行；

   （二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；

   （三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

    破產(chǎn)管理人能否舉證證明存在《合同法》第九十四條以及第一百一十條所稱的不能履行或不適于繼續(xù)履行的情形，如果不能，破產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行案涉《商品房買賣合同》，協(xié)助當(dāng)事人辦理案涉房屋所有權(quán)變更登記，并將案涉房屋交付給當(dāng)事人。

   《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。

   《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條  人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，債務(wù)人對(duì)個(gè)別債權(quán)人的債務(wù)清償無效。

    第十八條  人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知對(duì)方當(dāng)事人，或者自收到對(duì)方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。

管理人決定繼續(xù)履行合同的，對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行；但是，對(duì)方當(dāng)事人有權(quán)要求管理人提供擔(dān)保。管理人不提供擔(dān)保的，視為解除合同。

    依據(jù)上述法律規(guī)定對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，進(jìn)入破產(chǎn)程序后，已簽訂商品房買賣合同的購房者未支付完畢購房?jī)r(jià)款，房地產(chǎn)企業(yè)也未將房屋過戶給該購房者的，管理人有權(quán)決定解除該商品房買賣合同或繼續(xù)履行。但是如果購房者已支付完畢購房?jī)r(jià)款，且未發(fā)生法定解除或約定解除的事由，則管理人無權(quán)解除該商品房買賣合同。對(duì)于消費(fèi)者而言，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，如果消費(fèi)者已支付完畢購房?jī)r(jià)款，則可請(qǐng)求房地產(chǎn)企業(yè)履行房屋過戶義務(wù)。