郭秀珍與雙流縣市場管理中心房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛上訴案

【案情】

　　上訴人（原審原告）：郭秀珍。

　　被訴人（原審被告）：雙流縣市場管理中心。

　　郭秀珍與雙流縣市場管理中心（以下簡稱管理中心）于2000年6月12日簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》（以下簡稱《買賣合同》），約定郭秀珍以157132元的價格購買由管理中心開發(fā)的位于雙流縣東升街道藏衛(wèi)路中段21號的商業(yè)房1間（建筑面積34.10平方米）。合同簽訂后，郭秀珍支付了全部房款，管理中心交付了房屋并辦理了房屋所有權(quán)證。2009年5月21日，管理中心向包括郭秀珍在內(nèi)的購房人出具承諾書并發(fā)出通知，承諾在5個月內(nèi)為購房人辦理完國有土地使用權(quán)證（以下簡稱國土證）。后因管理中心未辦理，郭秀珍遂向四川省雙流縣人民法院起訴，請求判令管理中心：1.協(xié)助辦理國土證；2.按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第18條給付違約金（從2000年9月12日至2010年3月12日期間的逾期辦證違約金115220.59元,2010年3月13日以后的違約金按33.24元/天計算至國土使用證辦理完時止）。二審時，經(jīng)法院釋名，郭秀珍將給付違約金變更為賠償損失。

　　管理中心辯稱，管理中心系事業(yè)法人，在2001年12月之前屬于雙流縣工商行政管理局的下屬單位。2001年12月，根據(jù)國務(wù)院辦公廳及國家工商行政管理總局的要求與工商局脫鉤，成為獨立的事業(yè)法人單位。與郭秀珍簽訂的《買賣合同》均形成于管理中心與該工商局脫鉤之前，并履行了交房義務(wù)，也為郭秀珍辦理了房屋所有權(quán)證。由于管理中心不是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，故不適用《解釋》，請求駁回原告的訴訟請求。

　　【審判】

　　四川省成都市雙流縣人民法院經(jīng)審理認為，郭秀珍、市場管理中心簽訂的《買賣合同》合法有效，雙方均應(yīng)按約履行，管理中心協(xié)助郭秀珍辦理國土證是法定義務(wù)。管理中心認為該辦證所需要文件已齊備，但缺少相關(guān)部門的批文等，因提供該辦證資料是管理中心的義務(wù)，而非郭秀珍的義務(wù)，加之管理中心曾向包括郭秀珍在內(nèi)的購房人承諾在5個月內(nèi)為購房人辦理國土證，故對郭秀珍要求管理中心協(xié)助其辦理國土證的請求予以支持。郭秀珍要求管理中心支付逾期辦證的違約金共計10余萬元，因管理中心不是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，在特定歷史條件下經(jīng)批準(zhǔn)實施包括本案房屋在內(nèi)的項目，后管理中心又因國家政策的改變，其隸屬關(guān)系及性質(zhì)也發(fā)生改變等，導(dǎo)致包括郭秀珍在內(nèi)的購房戶的國土證不能及時辦理，故不適用《解釋》，且郭秀珍未提供證據(jù)證明因未辦理國土證是否給其造成了損失，加之雙方也未約定違約責(zé)任，故郭秀珍的該項請求不符合法律規(guī)定。據(jù)此，依照合同法第八條、第六十條的規(guī)定，判決：一、管理中心于判決生效之日起30日內(nèi)協(xié)助郭秀珍辦理位于雙流縣東升街道藏衛(wèi)路中段21號商業(yè)房（房號為30號）的國土證。二、駁回郭秀珍的其他訴訟請求。案件受理費2604元，由管理中心負擔(dān)。

　　宣判后，郭秀珍不服一審判決，提起上訴，請求撤銷原判，支持其訴訟請求。

　　四川省成都市中級人民法院經(jīng)審理認為，一、本案應(yīng)當(dāng)適用《解釋》。理由是：1.《解釋》第1條規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。”《解釋》適用的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，那么，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事商品房開發(fā)應(yīng)否適用《解釋》呢？對此爭議極大，多數(shù)人都認為不適用。筆者認為，只要實施商品房開發(fā)行為，就應(yīng)當(dāng)受到《解釋》的規(guī)制。調(diào)整的范圍是商品房買賣合同。房屋按其價值屬性分為商品房和非商品房。本案管理中心開發(fā)并向社會公眾出售的房屋顯然不屬于非商品房。2.管理中心雖然登記為事業(yè)單位，不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但在本案中從事的是房地產(chǎn)開發(fā)行為。（1）管理中心的業(yè)務(wù)范圍為“市場的開發(fā)與建設(shè)、培育與服務(wù)”，其中包括市場的開發(fā)與建設(shè)，而案涉房屋正是由管理中心開發(fā)、建設(shè)并出售給郭秀珍等眾多消費者；（2）管理中心開發(fā)包括案涉房屋所在的項目時，依法取得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《國有土地使用證》等相關(guān)手續(xù)，故其對案涉項目實施的完全是房地產(chǎn)開發(fā)行為；（3）雙方使用的格式文本，由雙流縣房地產(chǎn)管理所制定，成都市房地產(chǎn)管理局監(jiān)制，內(nèi)容、形式均體現(xiàn)為商品房買賣合同。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，管理中心不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而是事業(yè)單位。但是，在我國特定的歷史時期，從事房地產(chǎn)開發(fā)行為者有時可能并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而法律調(diào)整的對象在于行為而非主體身份，故只要從事商品房開發(fā)、銷售行為，都應(yīng)遵守房地產(chǎn)管理法、合同法等相關(guān)法律，自然也應(yīng)當(dāng)適用《解釋》。

　　二、管理中心逾期未辦理國土證，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)多大的違約責(zé)任。房屋權(quán)屬證書包括房屋所有權(quán)證和國土證，市場管理中心應(yīng)按其承諾的期限協(xié)助郭秀珍辦理國土證，逾期未能辦理，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。因雙方合同中未約定逾期辦證的違約金，郭秀珍主張按照《解釋》第18條第2款“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。”的規(guī)定，請求給付違約金約15萬元。因為郭秀珍早已取得房屋及其房產(chǎn)證，國土證的逾期辦理，不影響郭秀珍對房屋的占有、使用、收益、抵押、買賣，也難以降低房屋的交易價值，郭秀珍也未提交證據(jù)證明其因管理中心逾期辦理國土證而給其造成的損失，結(jié)合郭秀珍因維權(quán)而產(chǎn)生的誤工費、交通費等實際費用、合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度等，酌情判令市場管理中心賠償郭秀珍損失2000元。

　　據(jù)此，依照合同法第一百零七條、第一百三十條，民事訴訟法第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決：一、維持四川省雙流縣人民法院（2010）雙流民初字第1671號民事判決第一項，即雙流縣市場管理中心于本判決生效之日起30日內(nèi)協(xié)助郭秀珍辦理位于雙流縣東升街道藏衛(wèi)路中段21號商業(yè)房（房號為30號）的國土證；二、撤銷四川省雙流縣人民法院（2010）雙流民初字第1671號民事判決第二項，即駁回郭秀珍的其他訴訟請求；三、雙流縣市場管理中心于本判決生效之日起10日內(nèi)向郭秀珍賠償損失2000元；四、駁回郭秀珍的其他訴訟請求。

（來自：中國司法案例網(wǎng)）