四川省達州四方房地產開發有限公司訴崇州市人民政府其他房地產開發經營合同案

（一）首部

1．判決書字號：四川省成都市中級人民法院（2005）成民初字第83號。

2．案由：其他房地產開發經營合同案。

3．訴訟雙方

原告：四川省達州四方房地產開發有限公司。

被告：崇州市人民政府。

4．審級：一審。

5．審判機關和審判組織

審判機關：四川省成都市中級人民法院。

合議庭組成人員：審判長：楊芬；代理審判員：趙玲、張爭。

6．審結時間：2005年6月30日。

（二）訴辯主張

四川省達州四方房地產開發有限公司訴稱：2002年9月，原告與被告簽訂一份《投資協議》。雙方約定：（1）被告同意原告在崇州市街子鎮石梁村投資修建生態園林旅游度假別墅區，并提供700畝（凈地），被告所供土地分批次（每次200畝）上報省、市并負責在協議簽訂后6個月內辦理交地手續，同時給予原告報建、售房、人防、稅費等方面的優惠政策；（2）原告先付給被告100萬元定金專項用于支付首批應交省、市相關費用。原告報批手續時，按上報面積支付土地總價款的50％完成拆遷。安置和土地交付時付清余款；（3）原告支持被告教育事業，在協議簽訂之日捐贈150萬元給被告作為發展崇州市崇慶中學教育事業專項費用。根據雙方簽訂的協議，原告于2002年9月28日支付給崇州市崇慶中學150萬元，于2002年10月15日支付100萬元給崇州市國土局。被告收到上列款項后，沒有履行協議約定的應盡義務，原告多次催問土地上報手續辦理情況，均被告知正在辦理，但是直到2004年9月原告才被告知投資協議不能履行，雙方沒有達成退款協議。被告不履行協議義務，違反協議內容，屬于違約行為，應按協議約定的土地總價款的10％支付違約金。由于投資協議不能履行，被告應及時退還原告已付的250萬元款項。據此，請求判令：（1）被告退還因不能履行投資協議而收取原告已付的250萬元款項，并承擔資金占用利息（直至款項付清之日）和支付違約金180萬元；（2）訴訟費由被告承擔。

崇州市人民政府辯稱：由于國家土地管理政策限制，雙方之間的投資協議不能履行，被告同意解除協議。投資協議具有框架性質，原告交給崇州市國土局的100萬元是專項用于首批土地應交省、市相關費用，被告沒有實際占有使用，雙方均同意解除協議，終止權利義務，故不存在違約問題，被告同意分期分批退還原告100萬元。原告捐贈給崇慶中學的150萬元性質是為公益性質的贈與合同，根據《合同法》規定，這類贈與不能撤銷，現在該筆捐贈已經實際給付實際受贈人崇慶中學，原告不能要求返還該筆捐贈款。故請求駁回原告要求被告退還150萬元捐贈款及支付所有已付款資金利息以及違約金的訴訟請求。

（三）事實和證據

四川省成都市中級人民法院經審理查明：2002年9月，原告達州四方房地產開發有限公司與被告崇州市人民政府簽訂了一份投資協議。雙方約定：（1）被告崇州市人民政府同意原告達州四方房地產開發有限公司在崇州市街子鎮石梁村內征用700畝左右土地（凈地）用于修建生態園林旅游度假別墅及小區配套設施……（4）協議簽訂之日起5個工作日內原告向被告支付100萬元定金專項用于支付首批土地應交省、市相關費用……（5）雙方簽訂協議后，被告在6個月內辦理完土地手續……（8）為支持被告教育事業，協議簽訂之日，原告捐贈150萬元給被告作為發展崇州市崇慶中學教育事業專項費用；（9）為積極推進該項目的開發建設，被告給予原告報建環節費用減按50％收取，售房環節稅費，享受城區舊城改造優惠政策，被告負責將水、電、通訊主管線鋪設安裝到原告征地界邊……（12）被告免收原告防空地下室易地建設費……（14）原告有關負責人員及親屬享受落戶、入學、入托、就醫、就業、醫療、購房、社保等與崇州市居民同等待遇；（15）原告除享受本協議優惠政策外，還享受崇州市其他相關優惠政策和青城古鎮街子旅游居家開發區相關政策……

2002年10月17日，四川省崇州市崇慶中學向原告法定代表人王興財出具收到捐資款150萬元的收據，2002年10月21日，原告向崇州市國土局支付100萬元土地款，原告委托中國四維測繪技術總公司成都分公司對崇州市街子鎮石梁坡一組的土地進行測繪并支付了3．5萬元測繪費用。被告收取原告的上述款項后未能將雙方約定的土地手續辦理到原告名下。

另查明：2002年5月9日，國土資源部頒發第11號令即《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，該規定自2002年7月1日起施行。原、被告簽訂的投資協議中約定的土地當時的規劃用途是農用地，屬于農村集體所有的土地。

（四）判案理由

四川省成都市中級人民法院根據上述事實和證據認為：原告四川省達州四方房地產開發有限公司與被告崇州市人民政府簽訂的協議名為投資協議，實質是國有土地使用權轉讓協議。根據《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地……包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農民集體所有的土地。原告要取得訴訟所涉及的集體所有土地的使用權，必須先由被告代表國家對該地進行征用并變更性質為國有土地后，再由被告代表國家向原告轉讓國有土地的使用權，原告用地的目的就是進行旅游及房地產的開發建設，因此，雙方所簽訂的投資協議實質上應是國有土地使用權轉讓協議。《中華人民共和國土地管理法》第四條規定，國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量……使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。2002年5月9日，國土資源部頒發并于2002年7月1日施行的第11號令即《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》第一條規定：“為規范國有土地使用權出讓行為，優化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律、法規，制定本規定。”第四條規定：“商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。”前述規定明確關于商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓取得，這不僅體現了國家對經營性用地的嚴格控制管理，而且對于所有參與房地產建設的主體提供了均等的公平競爭機會。本案的雙方當事人在國土資源部第11號令頒發并已經施行的情況下，仍然協議約定轉讓經營性土地，明顯違反了上述法律法規和規章的強制性規定，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第（五）項“違反法律、行政法規的強制性規定”的規定，雙方所簽訂的合同應為無效合同。雙方協議中第八條約定的捐贈條款從屬于整個國有土地使用權轉讓協議，雙方沒有明確約定原告向被告的捐贈行為是國有土地使用權轉讓的前提條件，但是從協議的前后內容可以得出一個結論，那就是原告向被告的捐贈行為不僅是國有土地使用權轉讓的前提條件，而且是原告取得被告給予的各種優惠政策的對應條件。因此，原告的捐贈行為不是獨立于土地使用權轉讓協議之外的民事行為，該捐贈條款因整個國有土地使用權轉讓協議無效而無效。被告作為一級政府，明知經營性土地不得協議轉讓而簽訂轉讓協議，對于協議無效應當承擔主要的過錯責任；原告作為從事房地產開發建設的主體，理應熟悉國家對于經營性土地轉讓的相關規定，其對于協議無效亦應承擔相應的過錯責任，本院根據雙方的過錯確定被告承擔80％的責任，原告承擔20％的責任。《中華人民共和國合同法》第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以退還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”被告因為雙方簽訂的協議從原告處取得了250萬元資金，此款應當向原告返還；原告因為協議無效受到的損失有3．5萬元的土地測繪費以及250萬元資金被占用的利息（其中捐贈款150萬元的利息起算時間是2002年10月17日，100萬元土地款的利息起算時間是2002年10月21日，利息按照人民銀行同期流動資金貸款基準利率計算），該項損失由被告承擔80％的賠償責任，原告自行承擔20％的損失。

（五）定案結論

四川省成都市中級人民法院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第（五）項、第五十六條、第五十八條的規定，判決如下：

1．原告四川省達州四方房地產開發有限公司與被告崇州市人民政府簽訂的投資協議無效；

2．被告崇州市人民政府在本判決生效之日起5日內向原告四川省達州四方房地產開發有限公司返還150萬元捐贈款和100萬元土地款，共計250萬元；

3．被告崇州市人民政府在本判決生效之日起5日內向原告四川省達州四方房地產開發有限公司賠償3．5萬元的土地測繪費和250萬元資金被占用的利息（其中捐贈款150萬元的利息起算時間是2002年10月17日，100萬元土地款的利息起算時間是2002年10月21日，利息按照人民銀行同期流動資金貸款基準利率計算）80％的損失；

4．駁回原告其他的訴訟請求。

案件受理費31510元，由原告負擔6302元，被告負擔25208元，被告應負擔的訴訟費25208元已由原告墊付，執行時由被告一并向原告支付。

（來自：中國司法案例網）