山東祥云實業集團有限公司、莒縣城陽街道南關社區南關一街經濟合作社房地產開發經營合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

（2019）最高法民申3501號

再審申請人（一審原告、反訴被告，二審上訴人）：山東祥云實業集團有限公司，住所地山東省日照市莒縣城陽南路。

法定代表人：張濤，該公司執行董事。

委托訴訟代理人：王興旺，山東盛強律師所事務所律師。

被申請人（一審被告、反訴原告，二審被上訴人）：莒縣城陽街道南關社區南關二街經濟合作社，住所地山東省日照市莒縣城陽街道南關社區南關二街。

法定代表人：于忠升，該經濟合作社主任。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：莒縣城陽街道南關社區南關一街經濟合作社，住所地山東省日照市莒縣城陽街道南關社區南關一街。

法定代表人：宋玉寶，該經濟合作社主任。

委托訴訟代理人：徐洪飛，山東隆誠律師事務所律師。

再審申請人山東祥云實業集團有限公司（以下簡稱祥云公司）因與被申請人莒縣城陽街道南關社區南關二街經濟合作社（以下簡稱南關二街經濟合作社）、莒縣城陽街道南關社區南關一街經濟合作社（以下簡稱南關一街經濟合作社）房地產開發經營合同糾紛一案，不服山東省高級人民法院（2018）魯民終1743號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現已審查終結。

祥云公司申請再審稱，本案符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形，應予再審。主要事實和理由：（一）二審判決以當事人有關“保證掛牌給祥云公司”的約定在整個合同中并非決定性、重要性條款為由，認定合同為部分無效合同，適用法律錯誤。案涉合同及補充協議應為整體無效。1.從條款的內容和作用看，“保證掛牌給祥云公司”的約定是合同的根本性條款。祥云公司掛牌取得案涉土地使用權，是簽訂案涉合同的根本目的，也是祥云公司墊資建設安置樓的前提條件。該條款在合同中屬于決定性的主要條款，該條款無效，直接導致整個合同無效。2.案涉土地使用權由日照通力房地產開發有限公司（以下簡稱通力公司）摘牌，后通力公司轉讓給祥云公司進行開發。祥云公司開發案涉出讓土地，系獨立的商業行為，不能與安置樓工程混在一起進行法律評價。3.在合同無效的情況下，南關二街經濟合作社、南關一街經濟合作社應當承擔締約過失賠償責任，應向祥云公司支付墊付的安置樓工程款。（二）二審判決認定案涉《莒縣昌盛家園開發建設工程補充協議》中的“墊資”建設并非由南關二街經濟合作社、南關一街經濟合作社負擔安置樓建設費用，缺乏證據證明。1.從字面意思看，補充協議明確約定祥云公司系墊資建設，而不是無償建設。2.退一步講，如果認定祥云公司是“無償”建設210套安置樓，需一個前提條件，即南關二街經濟合作社、南關一街經濟合作社需要向祥云公司提供37.5畝開發土地，而南關二街經濟合作社、南關一街經濟合作社并沒有向祥云公司提供任何開發土地，祥云公司是從通力公司以每畝81.65萬元的高價受讓18.879畝土地進行開發，與南關二街經濟合作社、南關一街經濟合作社沒有任何關系，且所開發的土地面積遠遠不足合同約定的37.5畝。3.安置樓房建設與出讓土地開發是兩個完全不同的行為，二審判決將兩者混為一談錯誤。4.通力公司將18.879畝土地以15413063元價格轉讓給祥云公司，每畝土地的出讓金是81.65萬元，該價格遠遠高于合同約定的“每畝不超過70萬元”。對于超過部分，合同約定應當由南關二街經濟合作社、南關一街經濟合作社承擔。

南關一街經濟合作社提交意見稱，（一）祥云公司再審申請程序不當，違反了一事不再理原則。祥云公司起訴請求南關一街經濟合作社、南關二街經濟合作社支付工程價款。該訴訟請求已被生效判決駁回。此后，祥云公司再次提起訴訟，主張相應工程款損失，要求解除祥云公司與南關一街經濟合作社、南關二街經濟合作社簽訂的房地產合作開發合同。祥云公司申請再審請求確認合同無效，與其另案請求解除房地產合作開發合同并賠償安置樓房工程款的損失相矛盾，屬于重復訴訟。（二）祥云公司申請再審主張合同整體無效的事由不當，雙方合作開發的第一階段已經履行完畢，且房地產開發符合政府規劃和政策，屬有效協議。（三）二審判決認定“墊資”建設并非由南關一街經濟合作社負擔安置樓建設費用正確。祥云公司申請再審所提出的土地出讓金是合同履行的賬目結算，并應由其承擔安置樓建設工程款的責任。祥云公司認為南關二街經濟合作社應當履行交付土地的義務，如不能交付土地就應承擔安置樓建設工程款的責任。顯然，此項主張相互矛盾。祥云公司申請再審把賬目的結算和安置樓工程款的承擔問題混為一談。

本院認為，結合祥云公司再審申請書載明的事由及其提供的證據，應對以下問題進行審查：

(一)關于案涉合同有關“保證掛牌給祥云公司”的約定效力問題

《中華人民共和國物權法》第一百三十七條規定：“設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。”本案中，祥云公司與南關二街經濟合作社、南關一街經濟合作社分別于2009年5月27日、2009年9月16日簽訂《舊村拆遷安置與房地產開發建設工程合同》和《莒縣昌盛家園開發建設工程補充協議》，就案涉土地的開發建設進行了約定。案涉協議均明確約定南關二街經濟合作社、南關一街經濟合作社保證案涉土地掛牌拍賣價格每畝不超過70萬元，并保證掛牌給祥云公司。該約定違反了上述法律的相關規定，依法應為無效。《中華人民共和國合同法》第五十六條規定：“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。”南關二街經濟合作社、南關一街經濟合作社與祥云公司有關“保證案涉土地掛牌拍賣價格每畝不超過70萬元，并保證掛牌給祥云公司”的條款并非合同成立生效的必要條款，案涉合同所涉“保證案涉土地掛牌拍賣價格每畝不超過70萬元，并保證掛牌給祥云公司”條款內容的無效，并不影響《舊村拆遷安置與房地產開發建設工程合同》和《莒縣昌盛家園開發建設工程補充協議》其他部分的效力，二審判決對此認定正確。

（二）關于案涉合同約定“墊資”的性質認定問題

案涉《莒縣昌盛家園開發建設工程補充協議》第四條約定：“祥云公司建造210套樓房無償提供給南關二街經濟合作社、南關一街經濟合作社”現修改為：“祥云公司先墊資建造210套樓房給南關二街經濟合作社、南關一街經濟合作社，由南關二街經濟合作社、南關一街經濟合作社分配給安置戶”。針對墊資的性質問題，當事人存在爭議。本院認為，二審判決認定案涉協議所約定的“墊資”建設并非祥云公司主張的南關二街經濟合作社、南關一街經濟合作社負擔安置樓的建設費用正確，理由如下：首先，案涉《舊村拆遷安置與房地產開發建設工程合同》第五條明確：建設工程費用承擔：建設工程費用由祥云公司承擔。南關二街經濟合作社、南關一街經濟合作社用于村民安置的土地稅費、小區內變壓器、安置樓房總電表以外公共配電部分和安置戶的兩證費用（房產證、土地證）等由南關二街經濟合作社、南關一街經濟合作社承擔；燃氣開口費由祥云公司承擔。祥云公司建造210套樓房無償提供給南關二街經濟合作社、南關一街經濟合作社，由南關二街經濟合作社、南關一街經濟合作社分配給安置戶，具體分配方法由南關二街經濟合作社、南關一街經濟合作社自行決定。屬于祥云公司自己開發的工程所產生的稅費由祥云公司承擔。前述條款，對當事人承擔的費用問題進行了明確。根據該約定，案涉樓房發生的建設工程費用承擔主體為祥云公司。其次，從當事人權利義務的約定看，祥云公司在承擔第一期所涉210套樓房的建設等費用后進行第二期開發時，享有對安置占用土地外的剩余土地進行開發的權益，也即針對開發建設安置樓房的投入，當事人約定祥云公司可通過其他地塊的開發銷售收回相應的投入。該約定平衡了當事人之間的利益，符合民事活動的公平原則。第三，從同時期周邊村企合作的模式看，村民委員會在與房地產開發企業合作進行房地產開發時，并不需要支付房地產開發企業建設安置樓房的費用。由此，所設“墊資”建設費用由房地產開發企業承擔，符合當地村企合作的一般模式。第四，結合證人證言分析，協調案涉房地產開發的證人白某、吳某、徐某、于鳳升均證實南關二街經濟合作社、南關一街經濟合作社在與祥云公司合作時，無需支付祥云公司建設安置樓的工程款。此也進一步佐證了“墊資”建設費用應由祥云公司承擔的事實。

綜上，祥云公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：

駁回山東祥云實業集團有限公司的再審申請。

審判長　　汪治平

審判員　　劉銀春

審判員　　謝愛梅

二〇一九年九月二十七日

法官助理  趙風暴

書記員    武澤龍