岳陽(yáng)與三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛

案情摘要

原告岳陽(yáng)訴稱：岳陽(yáng)于1992年5月22日向鹿回頭公司購(gòu)買了三亞市鹿鳴別墅小區(qū)的IV型別墅6棟（IV1、IV2、IV3、IV6、IV7、IV8），之后賣出了5棟，留下了一棟（即IV1號(hào)）自用，面積為415．15㎡，單價(jià)為3650元／㎡。2012年12月13日，岳陽(yáng)向本院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的《鹿鳴別墅小區(qū)房屋買賣合同書》有效并繼續(xù)履行，并將鹿鳴小區(qū)IV1號(hào)別墅過戶登記到原告名下。但因岳陽(yáng)與鹿回頭公司當(dāng)時(shí)未詳細(xì)對(duì)賬，鹿回頭公司不認(rèn)可岳陽(yáng)已經(jīng)付清全部購(gòu)房款，故該案判決合同有效，繼續(xù)履行，但認(rèn)為岳陽(yáng)未付清購(gòu)房款，駁回了岳陽(yáng)要求將IV1號(hào)別墅過戶登記到岳陽(yáng)名下的請(qǐng)求。現(xiàn)岳陽(yáng)與鹿回頭公司的財(cái)務(wù)人員一起查閱了歷史財(cái)務(wù)憑證，原告不僅付清了全部購(gòu)房款，而且將物業(yè)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等雜費(fèi)均已支付，并于2015年4月20日簽署了《對(duì)賬單》。特訴請(qǐng)人民法院判決：一、由鹿回頭公司15日內(nèi)將三亞市鹿鳴別墅小區(qū)的IV1號(hào)別墅房屋產(chǎn)權(quán)辦理過戶登記至岳陽(yáng)名下；二、本案案件受理費(fèi)由鹿回頭公司承擔(dān)。 被告鹿回頭公司未做答辯。 在訴訟期間，岳陽(yáng)為支持其訴訟請(qǐng)求，提交如下證據(jù)： 1、岳陽(yáng)的護(hù)照及鹿回頭公司的工商登記基本信息。用于證明岳陽(yáng)及鹿回頭公司系本案適格的主體； 2．1992年5月22日簽訂的《鹿鳴別墅小區(qū)房屋買賣合同書》。用于證明岳陽(yáng)向鹿回頭公司購(gòu)買6棟別墅； 3．1992年12月19日岳陽(yáng)與三亞天海工業(yè)有限公司簽訂的《鹿鳴別墅小區(qū)房屋買賣合同書》。證明其已將六棟別墅中的五棟轉(zhuǎn)讓給他人； 4．河?xùn)|國(guó)用（1996）字第01645號(hào)中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證，證明已轉(zhuǎn)讓的其余五棟別墅均已辦理過戶； 5．（2013）三亞民二初字第92號(hào)民事判決書。證明該判決已查明鹿回頭公司名稱的變更情況及確認(rèn)1992年5月22日簽訂的《鹿鳴別墅小區(qū)房屋買賣合同書》為有效合同，應(yīng)繼續(xù)履行，認(rèn)為雙方未經(jīng)對(duì)賬，不能確認(rèn)岳陽(yáng)是否付清全部購(gòu)房款； 6．2015年4月20日岳陽(yáng)與鹿回頭公司簽訂的《對(duì)賬單》及付款憑證六張。證明雙方已重新對(duì)賬，岳陽(yáng)已全部付清購(gòu)房款，完成了合同的先履行義務(wù)，辦理IV1號(hào)別墅房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)條件已成就。 因鹿回頭公司經(jīng)本庭合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由，拒不到庭參加訴訟，鹿回頭公司未對(duì)以上證據(jù)質(zhì)證，也未向法庭提交證據(jù)。 經(jīng)對(duì)證據(jù)分析，本院對(duì)岳陽(yáng)所舉證據(jù)的真實(shí)性、合法性予以認(rèn)定。 經(jīng)審理查明：1992年5月22日，岳陽(yáng)與鹿回頭公司簽訂一份《鹿鳴別墅小區(qū)房屋買賣合同書》。合同約定：岳陽(yáng)向鹿回頭公司購(gòu)買了三亞市鹿鳴別墅小區(qū)的IV型別墅6棟（IV1、IV2、IV3、IV6、IV7、IV8），每棟別墅面積415．15㎡，6棟共計(jì)面積為2490．9㎡，價(jià)格定為3650元／㎡，總計(jì)人民幣9091785元；合同簽訂后15天內(nèi)，岳陽(yáng)先付銷售總額10％的定金，即人民幣909178．5元，待主體封頂后付80％，即人民幣7273428元，待二期別墅交付岳陽(yáng)使用時(shí)再付鹿回頭公司10％，即人民幣909178．5元；岳陽(yáng)付清房款后，雙方應(yīng)按中國(guó)海南省管部門的規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，應(yīng)交納的契稅、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等按有關(guān)規(guī)定由雙方各自負(fù)責(zé)，房地產(chǎn)在70年的使用期限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓出租及繼承；如無(wú)特殊情況（指自然災(zāi)害、突發(fā)事件等各種人力不可抗拒因素），鹿回頭公司一期工程應(yīng)于1992年9月31日前將房屋交付岳陽(yáng)使用，二期工程應(yīng)于1993年3月底竣工，三期工程應(yīng)于1993年10月底竣工，鹿回頭公司遲交房屋，自第2天起，每超過一天由鹿回頭公司支付遲交購(gòu)房總價(jià)的超期費(fèi)0．3&permil；；雙方合同簽訂后，岳陽(yáng)中途退約，定金概不退還，鹿回頭公司中途退約，除退還岳陽(yáng)定金外再付定金20％的經(jīng)濟(jì)賠償費(fèi)；岳陽(yáng)應(yīng)按進(jìn)度及時(shí)付款，如未按時(shí)交款，從第二天開始，每天增付購(gòu)房總價(jià)0．3&permil；滯納金，超過兩個(gè)月合同視為作廢，鹿回頭公司只退給岳陽(yáng)除定金外款的80％。 簽訂合同后，岳陽(yáng)分別于1992年5月12日向鹿回頭公司支付購(gòu)房款人民幣298056．00元、1992年6月4日支付購(gòu)房款人民幣909178．50元、1993年2月28日機(jī)設(shè)信托投資公司代岳陽(yáng)支付購(gòu)房款人民幣7273428．00元、1993年7月16日海南南辰機(jī)械設(shè)備有限公司代岳陽(yáng)支付購(gòu)房款人民幣460000．00元、1993年11月21日海南南辰機(jī)械設(shè)備有限公司代岳陽(yáng)支付購(gòu)房款人民幣51122．5元、1998年12月9日海南南辰機(jī)械設(shè)備有限公司代岳陽(yáng)支付購(gòu)房款人民幣100000．00元，共付購(gòu)買別墅房款人民幣9091785．00元。1992年12月19日，岳陽(yáng)與三亞天海工業(yè)公司簽訂一份《鹿鳴別墅小區(qū)房屋買賣合同書》，將三亞市鹿鳴別墅小區(qū)的IV型別墅5棟（IV2、IV3、IV6、IV7、IV8）作價(jià)人民幣10171175元出售給三亞天海工業(yè)公司，付清房款后，雙方應(yīng)按中國(guó)海南省管部門的規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，應(yīng)交納的契稅、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等按有關(guān)規(guī)定由雙方各自負(fù)責(zé)。目前，該5棟別墅的房屋產(chǎn)權(quán)已從鹿回頭公司辦理至他人名下，IV1別墅產(chǎn)權(quán)仍在鹿回頭公司名下。 另經(jīng)中華人民共和國(guó)海南省三亞市（2013）三亞民二初字第92號(hào)民事判決書查明：1991年6月6日，三亞鹿回頭旅游區(qū)聯(lián)營(yíng)開發(fā)集團(tuán)經(jīng)工商登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，變更名稱為三亞鹿回頭旅游區(qū)聯(lián)營(yíng)開發(fā)總公司，1998年7月30日經(jīng)工商登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)變更名稱為三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

鹿回頭公司應(yīng)否將別墅房屋產(chǎn)權(quán)辦理過戶登記至岳陽(yáng)名下

裁判要點(diǎn)

依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行，不得擅自變更或者解除合同。

適用法律

《中華人民共和國(guó)涉外民事關(guān)系法律適用法》第四十一條,《中華人民共和國(guó)合同法》第八條,《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條

（來(lái)自：中國(guó)司法案例網(wǎng)）