李應水訴世嘉房地產開發有限公司房屋拆遷合同案

（一）首部

　　1．判決書字號
　　一審判決書：北京市豐臺區人民法院（2005）豐民初字第5234號。
　　二審判決書：北京市第二中級人民法院（2006）民終字第573號。
　　2．案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛。
　　3．訴訟雙方
　　原告（被上訴人）：李應水。
　　委托代理人：李君，李應水之子，無業。
　　委托代理人：王均明，北京市中翔律師事務所律師。
　　被告（上訴人）：北京世嘉房地產開發有限公司。
　　法定代表人：朱仝，董事長。
　　委托代理人：王慧鵬，該公司經營部經理。
　　委托代理人：劉遨洋，該公司行政部經理。
　　4．審級：二審。
　　5．審判機關和審判組織
　　一審法院：北京市豐臺區人民法院。
　　合議庭組成人員：審判長：高英；審判員：王炳光；人民陪審員：馬浩。
　　二審法院：北京市第二中級人民法院。
　　合議庭組成人員：審判長：王羽紅；審判員：林立；代理審判員：楊世軍。
　　6．審結時間
　　一審審結時間：2005年9月14日。
　　二審審結時間：2006年3月16日。
　　（二）一審情況
　　1．一審訴辯主張
　　（1）原告訴稱
　　2004年2月9日，原告與被告簽訂回遷安置協議（以下簡稱安置協議），由被告對原告在豐臺區和義西區的住房進行拆遷安置，協議中明確規定，原告從其住房中遷出，被告安置給原告住房兩套，即位于豐臺區的“世嘉麗晶”項目3號樓1單元204及3號樓3單元504，上述房屋交付期限為2005年1月1日。后原告按照協議約定遷出，至2005年1月1日，被告僅為原告辦理一套房屋即現住址的房屋（原協議中的3號樓1單元204入住時調整為10號樓7單元204）的入住手續。原告要求被告辦理另一套房屋入住手續，被告卻拒絕為原告辦理。為此原告向法院提起訴訟：要求被告履行與原告簽訂的回遷安置協議中第二部分第五條內容，為原告辦理雙方簽訂的協議中未交付的房屋入住手續；訴訟費由被告承擔。
　　（2）被告辯稱
　　原告起訴書未陳述全部的事實。實際情況是我公司于2001年5月11日與北京市南郊農場（以下簡稱南郊農場）簽訂和義西區的城市住宅合作開發合同，雙方約定由南郊農場于2001年8月11日前負責拆除完開發地區的地上建筑物，以使我公司具備基本施工條件。但直至2003年底開發地區上原告之居所尚未拆除。由于開發工期緊迫，我公司代南郊農場與原告李應水于2004年2月9日簽訂了安置協議，并對該居住房屋進行了拆除。因此而發生的若干費用由我公司暫替南郊農場墊付，待日后同南郊農場結算。因本公司原本并不負責本案拆遷工作，故對拆遷的范圍并無具體了解，本案原告在簽訂協議前也一直未能提供任何有效合法的房屋所有權證明或地上附著物的有關證明。但本案原告一直稱自己享有其居住房屋的合法所有證明，并承諾于協議約定房屋交付使用前向我公司提供相關證明，如果不能提供，原告在向我公司交付人民幣拾壹萬伍千元后，只享有該協議一套住房的所有權即和義西里10號樓7單元204室（原3號樓1單元204號）。由于簽訂安置協議時，雙方僅以口頭形式做出了約定，并未將該項約定寫入協議文本當中，故在我公司強烈要求的情況下，原告于2004年11月為我公司提供了承諾書，承諾了雙方口頭約定的事實。現我公司已全部履行了協議義務，原告還應按約定向我公司支付陸萬伍仟元款項。
　　2．一審事實和證據
　　北京市豐臺區人民法院經公開審理查明：2001年5月11日，北京市世嘉房地產開發有限公司（以下簡稱世嘉房產公司）與北京市南郊農場（以下簡稱南郊農場）簽訂合作開發房地產項目合同書，雙方約定聯合開發位于北京市豐臺區和義西區的城市住宅用地的房地產項目。2004年2月16日，世嘉房產公司取得了北京市規劃委員會的和義西區住宅小區4—1號住宅樓等3項建設工程的規劃許可證。2004年2月9日，世嘉房產公司（甲方）與李應水（乙方）簽訂回遷安置協議。協議約定：第一，安置方案。甲方就乙方在規劃和義西區4號地塊內現有住房（平房約80平方米）的搬遷安置問題與乙方達成協議：甲方將“世嘉麗晶”項目3號樓1單元204號及3號樓3單元504號兩套商品房安置給乙方，同時乙方需支付甲方人民幣115 000元；房屋建筑面積及安置總價為3號樓1單元204號82．44平方米，3號樓3單元504號83．63平方米。按照項目平均價格3 900元每平方米標準計算，扣除乙方支付給甲方的人民幣115 000，合計總安置費用532 673元，雙方協商約定上述單位面積價格和乙方應支付金額為最終數額，乙方不再為此兩項增加支付金額。第二，雙方權利及義務。甲方確保上述安置房屋產權為乙方唯一合法所有，乙方擁有與其他小區居民同等的各項權利及義務；乙方需在本項目開盤時支付甲方人民幣45 000元，并根據甲方要求時間辦理貸款手續；乙方須在簽訂本協議后5日內從現住房（規劃和義西區4號地塊內）遷出，遷出費用由乙方自行負擔；乙方在入住前需與甲方委托之物業公司簽訂相關物業管理合同及供暖協議，并須與其他小區客戶同樣按規定繳納相關物業費、供暖費；甲方承諾以上兩套房屋的入住時間為2005年1月1日。協議簽訂后，李應水按約定履行了搬遷義務；2005年1月，世嘉房產公司向李應水交付了豐臺區和義西里的世嘉麗晶10號樓7單元204號房（協議中的3號樓1單元204號）并向李應水收取了50 000元人民幣。協議約定的另一套房屋未交付。2005年2月17日李應水向本院提起訴訟，要求世嘉房產公司交付協議約定的另一套房屋。
　　庭審中，世嘉房產公司出示一份承諾書，稱該承諾書內容由雙方口頭協商確定，由世嘉房產公司打印，經李應水同意后簽名的，用以證明因李應水未能提供所居住房屋的合法所有證明，自愿放棄了3號樓3單元504號房屋的所有權。對此，李應水提出異議，主張自己從未向世喜房產公司承諾過，也未在該承諾書上簽名。
　　另查，李應水系北京市五環聯合食品廠退休職工，其原居住的豐臺區和義西里的房屋屬單位分配住房。
　　再查，安置協議中的“世嘉麗晶”項目3號樓3單元504號房屋已變更名稱為世嘉麗晶10號樓5單元504號。
　　上述事實有下列證據證明：
　　（1）回遷安置協議，證明雙方的權利義務內容；
　　（2）承諾書，證明李應水因自己未能提供所居住房屋的合法所有證明，自愿放棄了3號樓3單元504號房屋的所有權；
　　（3）合作開發房地產項目合同書，證明世嘉房產公司與南郊農場約定聯合開發位于北京市豐臺區和義西區的城市住宅用地的房地產項目；
　　（4）建筑工程許可證，證明世嘉房產公司對和義西區住宅小區的開發建設是合法的；
　　（5）陳稀升書面證言，證明李應水系北京市五環聯合食品廠退休職工，其原居住的豐臺區和義西里的房屋屬單位分配住房。
　　3．一審判案理由
　　北京市豐臺區人民法院根據上述事實和證據認為：（1）世嘉房產公司作為房地產開發公司與被拆遷人簽訂拆遷安置協議時，應當已對被拆遷房屋的性質、居住情況作了調查。（2）世嘉房產公司與李應水于2004年2月9日簽訂的安置協議系雙方當事人真實意思表示，且內容不違反法律、法規強制性規定，為合法有效。雙方當事人應按誠實信用原則全面履行各自義務。（3）作為本案關鍵的承諾書，世嘉房產公司承認承諾書由自己打印，且不能證明已將承諾書的內容告知李應水，或雙方對該份承諾書的內容進行過協商，其內容明顯排除了李應水的權利，免除了世嘉房產公司的義務，故一審法院對世嘉房產公司主張李應水自愿放棄3號樓3單元504號房屋所有權的答辯意見不予采信。
　　4．一審定案結論
　　北京市豐臺區人民法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條，作出如下判決：
　　（1）被告北京世嘉房地產開發有限公司向原告李應水交付位于豐臺區和義西里的世嘉麗晶10號樓5單元504號房屋一套。
　　（2）原告李應水在被告北京世嘉房地產開發有限公司交付上述房屋時支付人民幣65 000元。
　　本案訴訟費50元，由被告北京世嘉房地產開發有限公司負擔，本判決生效后七日內交納。
　　（三）二審訴辯主張
　　1．上訴人（原審被告）訴稱
　　李應水不是被拆除房屋的產權人，其只能以承租人的身份享受安置政策，不能以產權人的身份要求我公司對其進行回遷安置；原審法院認定事實有誤，李應水所做的承諾書系合法有效的法律文件，原審法院對此不予認定顯屬不當。請求撤銷原判，改判駁回李應水的訴訟請求。
　　2．被上訴人（原審原告）辯稱
　　同意原判。
　　（四）二審事實和證據
　　二審認定事實和證據與一審認定一致。
　　（五）二審判案理由
　　北京市第二中級人民法院根據上述事實和證據認為：第一，世嘉房產公司作為房地產開發公司與被拆遷人簽訂回遷安置協議時，應當已對被拆遷房屋的性質、居住情況作了調查。雙方于2004年2月9日簽訂的安置協議系雙方當事人真實意思表示，且內容不違反法律、法規強制性規定，為合法有效。第二，回遷安置協議中并未約定李應水享有回遷安置房屋的前提條件是需提供被拆除房屋的合法所有證明。第三，世嘉房產公司不能證明由李應水簽名、排除回遷安置協議中李應水利益的承諾書系由雙方協商確定，故法院對于世嘉房產公司以該承諾書為依據拒絕履行合同全部義務的請求不予支持。第四，關于世嘉公司訴稱，李應水不是被拆除房屋的產權人，無權要求回遷安置一節，因世嘉公司并未取得拆遷人的資格，其與李應水之間不屬拆遷法律關系，故對世嘉公司要求按照關于拆遷的法律規范處理其與李應水之間糾紛的請求不予支持。
　　（六）二審定案結論
　　北京市第二中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，作出如下判決：
　　駁回上訴，維持原判。
　　一、二審案件受理費各50元，均由被告北京世嘉房地產開發有限公司負擔（二審案件受理費已交納，一審案件受理費于本判決生效后七日內交納）。
　　（七）解說
　　本案中雙方爭議的焦點是被告世嘉房產公司提供的有李應水簽名的承諾書是否能構成世嘉房產公司不履行回遷安置協議的法律依據。
　　首先，本案中世嘉房產公司與李應水之間是合同關系，而不是拆遷人與被拆遷人的關系。世嘉房產公司與南郊農場簽訂合作開發房地產項目合同書，雙方約定聯合開發位于北京市豐臺區和義西區的城市住宅用地的房地產項目。根據雙方約定，由南郊農場在合同期限內對世嘉房產公司用地范圍內的居民進行拆遷安置，故南郊農場是合法的拆遷人，世嘉房產公司并未取得拆遷人的資格，其代南郊農場同李應水簽訂安置協議，雙方之間應屬平等主體之間的合同關系，不屬拆遷法律關系。雙方簽訂的回遷安置協議系雙方當事人真實意思表示，內容合法有效，雙方均應按誠實信用原則全面履行各自義務。
　　其次，承諾書是李應水做出的放棄對另一套房屋所有權的單方承諾行為，其內容顯失公平，可予以變更或撤銷。本案中，南郊農場是合法拆遷人，根據《〈北京市城市房屋拆遷管理辦法〉實施意見》第九條規定：拆遷方案內容包括被拆除房屋及其附屬物的狀況（房屋使用性質、產權歸屬、面積等）、補償款和補助費預算等內容。拆遷人應當按照上述內容制作拆遷預分方案表，報區、縣房地局審批。由此得知，確定拆除房屋及其附屬物的狀況（房屋使用性質、產權歸屬、面積等）是拆遷人在實施拆遷行為以前就已報主管部門審批確定了的。南郊農場對和義西區的拆遷工作應包括對所拆除房屋的使用性質及產權進行調查，并上報有關部門進行審批。世嘉房產公司在代南郊農場同李應水簽訂回遷安置協議之前應當已對被拆遷房屋的性質、居住情況做了了解，其同李應水簽訂回遷安置協議，就等于確認李應水是本案的被拆遷人，即確定李應水被拆遷人的資格在前，簽訂回遷安置協議在后。而不能僅以李應水未能提供所居住房屋的合法所有權證明而剝奪其在安置協議中應享有的權利。安置協議中對提供房屋所有權合法證明一項亦未作任何規定，所以世嘉房產公司無權要求李應水在簽訂安置協議以后再履行提供房屋所有權合法證明的義務。
　　該份世嘉房產公司打印、李應水簽名的承諾書寫明李應水因無法提供所居住房屋的所有權合法證明，自愿放棄對另一套安置房屋的所有權。這明顯排除了李應水本應享有的權利，免除了被告本應履行的義務，并且世嘉房產公司也不能提供證據證明承諾書在李應水簽字之前雙方進行過協商，世嘉房產公司已將雙方權利義務的真實情況向李應水進行了明示。我們可以推斷，假如李應水知道世嘉房產公司無權要求自己因不能提供所居住房屋的所有權證明而放棄本應屬于自己的另一套房屋，他是不會在承諾書上簽字的，這源自于他對房屋拆遷法律知識、經驗的缺乏，而世嘉房產公司正好利用了自己在這方面的優勢，導致雙方權利義務明顯不公。故李應水有權撤銷該份顯失公平的承諾書。一、二審法院判決雙方按回遷安置協議繼續履行各自的義務是正確的。
　　最后，法院在審理房屋拆遷補償安置糾紛案件時應嚴格把握執法的社會效果和法律效果相統一。拆遷工作政策性強，涉及面廣，專業要求高，聯系到千家萬戶的切身利益，是各種觀念和利益的交叉點，處理不慎極易引起群體性糾紛，影響社會穩定。法院作為審判機關，對起訴的房屋拆遷補償安置案件，特別是對拆遷人與被拆遷人之間已經形成了協議，簽訂了拆遷補償安置合同的案件，應考慮多方因素，嚴格把握執法的社會效果和法律效果相統一。一般來說，城市發展的每一個足印都是與拆遷密切相關的，每一次拆遷都有可能聯系千家萬戶的利益，在絕對公平不可能的情況下，我們必須找準雙方利益平衡的切入點，妥善處理拆遷人與被拆遷人的權利義務關系，盡量不引起被拆遷人的對立情緒，杜絕、防范群訪或越級上訪，不造成負面影響，切實維護社會穩定。

（來自：中國司法案例網）