周大紅等訴宜昌三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同案

（一）首部

　　1．判決書字號
　　一審判決書：湖北省宜昌市西陵區(qū)人民法院（2011）西民初字第603號。
　　二審判決書：湖北省宜昌市中級人民法院（2011）宜中民二終字第373號。
　　2．案由：房屋買賣合同糾紛。
　　3．訴訟雙方
　　原告（上訴人）：周大紅。
　　原告（上訴人）：向群芳。
　　委托代理人：陳國勇、陳林，湖北竟成律師事務所律師。
　　被告（被上訴人）：宜昌三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱三江航天公司）。
　　法定代表人：嚴信平，該公司董事長。
　　委托代理人：吳珊，湖北普濟律師事務所律師。
　　4．審級：二審。
　　5．審判機關和審判組織
　　一審法院：湖北省宜昌市西陵區(qū)人民法院。
　　獨任審判員：劉洪斌。
　　二審法院：湖北省宜昌市中級人民法院。
　　合議庭組成人員：審判長：鄧愛民；審判員：畢勇；代理審判員：關俊峰。
　　6．審結時間
　　一審審結時間：2011年7月29日。
　　二審審結時間：2011年11月11日。
　　（二）一審情況
　　1．一審訴辯主張
　　（1）原告周大紅、向群芳訴稱
　　2009年5月16日，原、‘被告簽訂《商品房買賣合同》一份，合同約定：原告購買由被告三江航天公司開發(fā)的紫晶城長安閣1002號住房一套；被告應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)將符合辦理房屋權屬登記的資料提交產(chǎn)權部門辦理房屋產(chǎn)權證，如因被告責任造成原告在商品房交付后90日（2010年8月31日前）不能辦理房屋權屬證書的，被告應承擔違約責任。合同簽訂后，原告履行了合同義務，并于2010年2月27日交清了辦證費及相關費用。2010年3月，原告將其所有的位于宜昌市港窯路28-9號房屋出售，并于同年4月29日交付了個人所得稅13 608元。按照宜昌市地稅局（2010） 61號函的相關規(guī)定，如果原告在2010年12月31日前取得紫晶城長安閣1002號住房房產(chǎn)證，就可以享受退還個人所得稅13 608元。現(xiàn)因被告原因致使原告的房屋權屬證書至今仍未辦理，給原告造成了直接經(jīng)濟損失13 608元，為維護原告的合法權益，故訴至法院，請求判令被告：1）立即為原告辦理房屋所有權證、土地使用權證；2）支付逾期辦證給原告造成的經(jīng)濟損失13 608元。
　　（2）被告三江航天公司辯稱
　　原告不符合稅務機關享受退稅優(yōu)惠政策的條件，不存在退稅損失；原告主張的損失超過合同訂立時被告所能預見到的損失，被告不應承擔賠償責任；逾期辦證是事實，應按房屋買賣合同的約定承擔違約責任。
　　2．一審事實和證據(jù)
　　宜昌市西陵區(qū)人民法院經(jīng)審理查明，2009年5月16日，原告周大紅、向群芳（買受人）與被告三江航天公司（出賣人）簽訂《商品房買賣合同》一份，合同約定：買受人購買由出賣人開發(fā)的宜昌商業(yè)步行街·C+E地塊長安閣011002號住房一套，建筑面積129. 69平方米，總價582 602元，付款方式為貸款方式按期付款；出賣人應當在2010年5月31日前，將商品房交付買受人使用；出賣人應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)將符合辦理房屋權屬登記的資料提交產(chǎn)權部門辦理該房屋產(chǎn)權證書，因出賣人的責任造成買受人在商品房交付后90日內(nèi)不能辦理房地產(chǎn)權屬證書的，出賣人按已付房價款的0．5％向買受人支付違約金。合同簽訂后，原告支付了全部購房款，并于2010年2月27日交清了人伙辦證費24 025. 38元，同日被告向原告交付了房屋，原告至今未取得該房屋所有權證以及土地使用權證。2010年4月29日，原告因出售宜昌市港窯路28-9號房屋交納納稅保證金13 608. 53元。
　　庭審中，被告承認其逾期辦證構成違約，同意按合同約定承擔違約責任。
　　同時查明：（1）宜昌市地方稅務局宜地稅函（2010） 61號《宜昌市地方稅務局關于明確調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策執(zhí)行口徑的通知》文主要內(nèi)容：“……個人購買普通住房、個人首次購買90平方米及以下普通住房、個人一年內(nèi)換購住房先買后賣的轉讓行為或先賣后買的購買行為，若已于2010年10月1日前在房產(chǎn)管理部門辦理權屬登記并取得受理編號的，在2010年12月31日前向我局辦理契稅、個人所得稅申報時，仍按財稅字（1999） 210號文第一條有關契稅的規(guī)定、財稅（2008）137號文第一條、財稅字（1999） 278號文第三條規(guī)定執(zhí)行……”
　　（2）財政部、國家稅務總局、建設部財稅字（1999） 278號《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》文第3條內(nèi)容：“為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。具體辦法為：（一）個人出售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅稅款，應在辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向當?shù)刂鞴芏悇諜C關繳納。稅務機關在收取納稅保證金時，應向納稅人正式開具‘中華人民共和國納稅保證金收據(jù)’，并納入專產(chǎn)存儲。（二）個人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金。購房金額大于或等于原住房銷售額（原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應扣除已按規(guī)定向財政或原產(chǎn)權單位繳納的所得收益，下同）的，全部退還納稅保證金；購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳人國庫。（三）個人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。（四）個人在申請退還納稅保證金時，應向主管稅務機關提供合法、有效的售房、購房合同和主管稅務機關要求提供的其他有關證明材料，經(jīng)主管稅務機關審核確認后方可辦理納稅保證金退還手續(xù)。（五）跨行政區(qū)域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人，應向納稅保證金繳納地主管稅務機關申請退還納稅保證金。”
　　3．一審判案理由
　　湖北省宜昌市西陵區(qū)人民法院經(jīng)審理后認為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》是雙方的真實意思表示，合法有效，雙方應該嚴格履行。根據(jù)合同約定，被告應當在2010年5月31日前將商品房交付原告使用，在商品房交付后90日內(nèi)為原告辦理房地產(chǎn)權屬證書，現(xiàn)被告承認其逾期辦證構成違約，故被告應當按照合同約定繼續(xù)履行辦證義務，原告所提被告立即為原告辦理房屋所有權證、土地使用權證的訴訟請求，法院予以支持。
　　原、被告于2009年5月16日簽訂《商品房買賣合同》，原告于2010年才將宜昌市港窯路28-9號房屋出售，被告在簽訂《商品房買賣合同》時并不能預見到原告會將其另一套房屋出售并可以享受個人所得稅免稅的優(yōu)惠，原告主張的該項損失超過了被告訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”的規(guī)定，原告所提被告支付逾期辦證給原告造成的經(jīng)濟損失13608元的訴訟請求，法院不予支持。
　　4．一審定案結論
　　湖北省宜昌市西陵區(qū)人民法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十三條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，作出如下判決：
　　“一、被告宜昌三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起30日內(nèi)為原告周大紅、向群芳辦理宜昌商業(yè)步行街C+E地塊長安閣011002號房屋的《房屋產(chǎn)權證》、《土地使用權證》。
　　二、駁回原告周大紅、向群芳的其他訴訟請求。”
　　（三）二審訴辯主張
　　1．上訴人（原審原告）訴稱
　　三江航天公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應對涉及房地產(chǎn)的退稅優(yōu)惠政策明知，況且，在合同約定的辦證期間，周大紅、向群芳多次向三江航天公司就其違約可能造成的后果予以反映，原審認定三江航天公司不應預見到該損失，沒有事實和法律依據(jù)。況且，原審在認定三江航天公司構成違約的同時，又判決其不應承擔任何責任，實體處理明顯不公。請求二審法院撤銷一審判決，改判支持周大紅、向群芳的訴訟請求。
　　2．被上訴人（原審被告）辯稱
　　三江航天公司未依合同約定按期為周大紅、向群芳辦理房屋權屬證書，構成違約，愿意承擔違約責任及因此產(chǎn)生的訴訟費用。但三江航天公司對違約責任的承擔應以其簽訂合同時能預見到的因違約而造成的損失為限。由于三江航天公司在簽訂合同時，周大紅、向群芳未出售其原有住房，因而三江航天公司亦不可能預見到其違約可能造成周大紅、向群芳不能享受退稅政策的利益損失。請求二審法院駁回上訴，維持原審判決。
　　（四）二審事實和證據(jù)
　　宜昌市中級人民法院經(jīng)審理，確認一審法院認定的事實和證據(jù)。
　　（五）二審判案理由
　　湖北省宜昌市中級人民法院經(jīng)審理認為：（1）雙方爭議的焦點為三江航天公司能否“預見或應當預見到”其違約可能使周大紅、向群芳因不能享受退稅優(yōu)惠政策而致利益損失問題。《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定了可預見規(guī)則，其立法目的在于均衡合同雙方當事人利益，即合同雙方當事人基于訂立合同當時的政策或法律規(guī)定、交易對象基本情況、市場行情諸因素，對自己因合同履行可得到的利益、因違約而應承擔的賠償責任等綜合考慮，決定是否進行交易或設立相應權利與義務。因此，依該規(guī)則，凡當事人基于訂立合同當時的政策或法律規(guī)定、交易對象等因素而不可能預見到的違約成本，均不能納入違約損失賠償?shù)姆秶＞捅景付裕教旃九c周大紅、向群芳于2009年5月簽訂的商品房買賣合同，而財稅字（1999）278號文1999年頒布實施，該文所載明的內(nèi)容應作為判斷三江航天公司應否預見到違約所致對方損失的依據(jù)；而宜昌市宜地稅函（2010）61號文系2010年發(fā)布，故其載明的內(nèi)容不應作為前述判斷的依據(jù)。依財稅字（1999）278號文，享受退稅優(yōu)惠政策的條件為“出售現(xiàn)住房1年內(nèi)重新購房的”個人，而周大紅、向群芳出售原住房的時間為2010年4月，即其與三江航天公司于2009年5月簽訂購房合同時，周大紅、向群芳并未出售其原住房，亦即三江航天公司在簽訂合同當時不可能將“周大紅、向群芳可能會喪失退稅優(yōu)惠政策”的風險納人其違約成本考量范圍。同理，周大紅、向群芳在出售原住房后，無論其是否將該事實因此而產(chǎn)生的后果告之三江航天公司，三江航天公司均因合同已簽訂而不能將此重新納人違約成本考量范圍。因此，周大紅、向群芳因未能享受退稅優(yōu)惠政策而致?lián)p失不屬三江航天公司訂立合同時應當預見到的損失范圍，周大紅、向群芳主張應由三江航天公司賠償該損失，于法無據(jù)，本院不予支持。（2）周大紅、向群芳基于三江航天公司逾期辦證構成違約之事實，不依合同約定的違約條款向三江航天公司主張違約責任，而主張由其賠償周大紅、向群芳因不能享受退稅優(yōu)惠政策而受到的損失，實為認為合同約定的違約金不能彌補其因不能享受退稅優(yōu)惠政策而受到的實際損失而申請調(diào)整，周大紅、向群芳在二審期間亦就此進行了明確表述。此時，人民法院即便認為對違約金調(diào)整之請求不能成立，從訴訟經(jīng)濟及實體處理公正角度，亦應對三江航天公司的違約責任依合同約定條款予以處理。原審徑行駁回原告周大紅、向群芳要求三江航天公司承擔違約責任的訴訟請求，明顯不當，本院予以糾正。依雙方簽訂的合同約定，三江航天公司逾期辦證而應承擔的違約責任為按已付房款的0.5％承擔違約金，據(jù)此，三江航天公司應承擔的違約金為2913.01元。　　
       （六）二審定案結論
　　湖北省宜昌市中級人民法院認為，原審查明的事實清楚，但實體處理部分不當，應予變更。宜昌市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條，第一百五十三條第一款第（二）項之規(guī)定，作出如下判決：
　　1．維持湖北省宜昌市西陵區(qū)人民法院（2011）西民初字第603號民事判決第一項；
　　2．撤銷湖北省宜昌市西陵區(qū)人民法院（2011）西民初字第603號民事判決第二項；
　　3．宜昌三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)給付周大紅、向群芳違約金2913.01元。
　　4．駁回周大紅、向群芳其他訴訟請求。

（來自：中國司法案例網(wǎng)）