株洲市世紀之星策劃有限公司訴株洲市房屋開發經營公司案

（一）首部

1．判決書字號

一審判決書：湖南省株洲市蘆淞區人民法院（2000）蘆民初字第261號。二審判決書：湖南省株洲市中級人民法院（2000）株中民終字第369號。

2．案由：拖欠房屋銷售代理提成款糾紛。

3．訴訟雙方

原告（上訴人）：株洲市世紀之星策劃有限公司（以下簡稱策劃公司）。法定代表人：王曉，總經理。

訴訟代理人（一、二審）：陳永忠，湖南天橋律師事務所律師。

被告（上訴人）：株洲市房屋開發經營公司（以下簡稱房發公司）。法定代表人：張竟禹，總經理。

訴訟代理人（一審）：姜平，該公司科長。

訴訟代理人（一、二審）：何滿生，株洲市房地產管理局干部。

訴訟代理人（二審）：劉新星，株洲市房地產管理局工程師。

4．審級：二審。

5．審判機關和審判組織

一審法院：湖南省株洲市蘆淞區人民法院。

獨任審判：審判員：麥麗紅。

二審法院：湖南省株洲市中級人民法院。

合議庭組成人員：審判長：祁湘清；審判員：張曉玲、劉克。

6．審結時間

一審審結時間：2000年7月12日。

二審審結時間：2000年10月19日。

（二）一審訴辯主張

1．原告訴稱：2000年1月25日，我公司與房發公司就我公司為房發公司策劃銷售房屋的應付提成款達成房興大廈委托購房代理提成款協議（以下簡稱提成款協議）。按照協議扣除房發公司已支付的款項，房發公司應向我公司支付人民幣15萬元。因工作繁忙，我公司遂委托周星偉前往房發公司處結賬。不料房發公司與周星偉串通約定：房發公司向周星偉支付現金人民幣5萬元后房發公司可不再支付剩余的尾款人民幣10萬元。后房發公司方有意支走我公司經理擅自取現金交周星偉而未按規定向我公司轉賬，造成周星偉攜款潛逃。現周星偉的同伙被公安部門抓獲歸案且已交待事實經過。房發公司這種行為嚴重損害了我公司的正當合法權益，請求法院依法判令房發公司按提成款協議的規定支付人民幣15萬元尾款及逾期付款利息，并判令房發公司惡意串通修改提成款協議的付款數目及擅自付款的行為無效，由房發公司承擔全部訴訟費用。

2．被告辯稱：策劃公司沒有從事房屋中介服務的資格，因此，我公司與策劃公司簽訂的委托銷售合同屬無效合同。其次，雙方簽訂的協議中關于提成款的標準明顯高于國家規定的標準，因此，這種約定顯失公平。且按國家規定的標準計算，我公司已多付了策劃公司提成款。另外，周星偉拿策劃公司的授權委托書來我公司收款，我公司將款付給他是合理合法的，造成的后果應由策劃公司自行承擔。

（三）一審事實和證據

株洲市蘆淞區人民法院經公開審理查明：1999年5月13日，策劃公司與房發公司簽訂了一份房興大廈商品房委托銷售合同書（以下簡稱售房合同）。該合同規定：房發公司委托策劃公司代理房興大廈商品房的銷售；策劃公司以房發公司售樓部的名義售樓，并由房發公司派出財務人員參與工作；委托時間從1999年5月至1999年12月20日；為激勵策劃公司的銷售積極性；房發公司對策劃公司采用銷售費用大包干，分段按不同比例計提代理費的管理辦法：（1）未完成500萬銷售任務（不含500萬），按1％提取代理費；（2）完成了500萬（含500萬）的銷售任務，500萬以內按2．5％提成，超過500萬元，超出部分按5％提取代理費；代理提成費（亦稱代理銷售傭金）包括原告銷售時需開支的所有費用，即包括廣告費、工資福利費、醫療、事故及保險費、勞保用品費、交通差旅費、生活補助費等費用，房發公司不在提成以外再承擔其他任何費用；策劃公司在整個代理銷售過程中不得開票收款。該合同簽訂后，雙方又于1999年6月29日就委托銷售中的銷房價格、辦理住房貸款等問題簽訂了補充協議。之后，策劃公司在履行合同過程中，向工商局申請變更工商登記。經工商局核準，在策劃公司的經營范圍中增加了"房地產銷售咨詢、服務"的經營項目。與此同時，策劃公司還領取了湖南省信息市場管理辦公室核發的"湖南省經濟信息經營單位資格證"，該證確定的主營項目就包括房地產銷售代理。此期間，策劃公司的股東王曉、王征宇也于1999年8月18日通過考試領取了湖南省工商局核發的經紀資格證書。在對商品房進行銷售過程中，策劃公司通過采取市場調查、營銷策劃、現場銷售等措施及采取制作橫幅、宣傳單、巨幅廣告、展示牌、串旗等廣告宣傳方式為房發公司很快銷出大量商品房。策劃公司為此支付了廣告費、銷售人員工資等各種因銷售工作支出的費用。至2000年1月25日，策劃公司與房發公司進行結算，并簽訂提成款協議一份。該協議規定：策劃公司代理銷售57套商品房，銷售款減去每戶水電增容費后，房發公司應支付總提成款288295元；房發公司已于8月份支付策劃公司提成款43479元，還應提成244800元；房發公司應于2000年1月28日支付策劃公司44800元，其他20萬元于2000年3月底前支付完畢。該協議簽訂前后，策劃公司為收回該筆提成款，聘請周星偉（又名王中華）和付中堅幫其催收該款。此后，房發公司又于2000年1月28日和3月15日分兩次共支付94800元給策劃公司，尚余15萬元未付。在策劃公司委托周星偉、付中堅向房發公司收款的過程中，因房發公司方的原法定代表人劉新星要求兩人應出示追款手續，兩人遂于2000年3月24日要求策劃公司出具了一份授權委托書，內容為"我公司特委托周星偉同志在合理合法前提下來辦理房興大廈銷售代理費結賬事宜"。2000年3月27日上午，劉新星向前來催款的策劃公司的法定代表人王曉提出將提成款按總額18萬多元處理，未獲王曉同意。王曉走后，周星偉與付中堅向劉星新出示了授權委托書。而劉星新與周星偉在明知王曉不同意的情況下仍于同日上午簽訂了一份房興大廈銷售中介費提成協議（以下簡稱中介費協議）。該協議規定：房興大廈銷售中介費以188279元包干支付給策劃公司，前段已分三次支付給策劃公司138279元，此次一經協議簽訂，房發公司應在一星期內將余款5萬元支付給策劃公司；此協商的包干費188279元全部支付策劃公司后，房興大廈銷售中介費全部處理完畢，策劃公司將自愿放棄策劃公司和房發公司雙方簽訂合同和協議中所規定的條款。該協議簽訂后，周星偉與付中堅用電話通知王曉送5萬元發票到房發公司處，王曉送發票來后，劉新星與周星偉及付中堅均未告知其簽訂協議一事，且劉新星留下發票后以"現在財務沒錢，要等下午三點左右"為由支走王曉，并在周星偉與付中堅的要求下于同日上午支付5萬元現金給周星偉與付中堅。而周星偉與付中堅在收到5萬元后，并未將該款交給策劃公司，而是私分了該5萬元。此后，策劃公司得知這一情況后，為收回提成款，遂向本院起訴，請求法院判令房發公司按提成款協議的規定支付15萬元尾款及逾期付款利息，并判令房發公司惡意串通修改提成款協議付款數目及擅自付款的行為無效并由房發公司承擔訴訟費。在庭審過程中，房發公司提出根據建設部關于《城市房地產中介服務管理規定》和湖南省物價局與湖南省建設委員會合發的（1995）湘價房字第190號文件規定，策劃公司未到房地產主管部門辦理房地產經紀人資格證，即沒有從事房屋中介服務的資格，因此，策劃公司、開發公司所簽訂的委托銷售合同為無效合同。房發公司為此還提交了株洲市政府及株洲市房產管理局、株洲市物價局的文件規定。而策劃公司則認為策劃公司已取得房地產銷售咨詢、服務的工商許可，并取得經濟信息（含房屋買賣代理）經營權，股東均有經紀人資格，完全符合《城市房地產管理法》關于設立房地產中介服務機構的規定和湖南省政府令第56號《湖南省經紀人管理辦法》的規定。另外，策劃公司在本案中不存在違反法律和行政法規的行為，房發公司提供的建設部的規定系部門規章，當規章與法律的規定不一致時，應以法律為準。經查實，建設部與湖南省政府關于房地產經紀人資格的考試、注冊及核發資格證書的規定存在不一致之處。其次，關于合同中的提成款的比例問題，房發公司認為合同中約定的提成比例高于湖南省建設委員會與湖南省物價局聯合發文規定的房屋買賣代理收費的標準，因此，這種約定顯失公平，只能按規定標準計算提成費給策劃公司。而策劃公司認為本案所涉的商品房銷售代理實質上是由市場調查代理、市場推廣代理、廣告制作及發布代理、辦公設備添置、商品導購銷售及代理構成的大包干一條龍服務行為，其實際提供服務的范圍遠遠超出房屋代理銷售的范圍。

上述事實有下列證據證明：

1．策劃公司與房發公司于1999年5月13日簽訂的售房合同。

2．策劃公司與房發公司于1999年6月29日簽訂的補充協議。

3．策劃公司與房發公司于2000年1月25日簽訂的提成款協議。

4．周星偉與房發公司于2000年3月27日的中介費協議。

5．策劃公司領取的企業法人營業執照（注明其經營范圍）。

6．策劃公司領取的湖南省經濟信息經營單位資格證。

7．策劃公司股東、職員領取的經紀資格證書和湖南省經濟信息經營個人資格證書。

8．售房廣告宣傳單。

9．周星偉的授權委托書。

10．房發公司向策劃公司付款的付款收據。

11．株洲市公安局刑偵支隊對涉案人員所作的調查筆錄。

12．工商登記資料。

13．建設部、湖南省政府、湖南省物價局、湖南省建設委員會、株洲市政府、株洲市房產管理局、株洲市物價局等職能部門對房地產中介服務、經紀人管理、收費標準等方面下發的規章制度、文件、通知等。

14．雙方當事人的陳述。

（四）一審判案理由

株洲市蘆淞區人民法院根據上述事實和證據認為：策劃公司與房發公司簽訂的售房合同及補充協議和提成款協議有效。因為上述三份合同和協議系合同雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律和行政法規的規定。房發公司提出合同無效的依據是建設部發布的行政規章及省內各級政府職能部門的相關規定。但是行政規章、地方性的法規、決定、命令均不能作為合同無效的依據，房發公司提出合同無效的理由明顯與我國關于合同效力的法律規定相悖；而且策劃公司從事房地產銷售服務的資格均系策劃公司通過合法的途徑取得，因此，房發公司提出的關于合同無效的意見，本院不予采納。對于中介費協議，本院認為，從房發公司與策劃代理人周星偉（王中華）簽訂該協議前后的行為來看，協議簽訂人雙方帶有明顯的惡意串通性質，其行為違背了誠實信用原則，因此，中介費協議為無效協議，它對策劃公司、房發公司雙方沒有法律約束力。策劃公司提出判令修改提成款協議付款數目的行為無效的請求合理合法，本院予以支持。對于房發公司提出的提成款比例高于湖南省物價局和湖南省建設委員會規定的比例，這種約定顯失公平的意見，本院認為，從合同的約定來看，策劃公司的代理提成費包括廣告費、工資福利費等七項費用；從履行合同的情況看，策劃公司為銷出商品房，不僅做了市場調查、營銷策劃、商品房導購等各項工作，而且實際投入資金、成本購置辦公設備，進行廣告制作發布及支付各項售房開支；從合同確立提成費比例的目的來看，分段計提成費是為了激勵策劃公司的銷售積極性；從合同約定的提取代理費的方法來看，未完成500萬銷售任務按1％提成，完成500萬銷售任務，500萬以內按2．5％提成，超過500萬元，超出部分按5％提取代理費，而房發公司不在提成費以外再承擔任何費用。策劃公司承擔著在支付銷售成本后如銷售任務完不成而無法收回成本的風險。由此可見，策劃公司、房發公司的約定既不存在策劃公司、房發公司雙方權利義務的嚴重不對等和經濟利益顯著不平衡，也不存在責任承擔、風險承擔不合理。提成費的比例約定是等價有償原則的體現。策劃公司實際的付出與其應得的是相適應的。因此，房發公司提出提成費比例過高、顯失公平的意見，本院不予采納。對房發公司支付5萬元給周新偉的行為，本院認為，周星偉系持策劃公司簽發的有效的授權委托書向房發公司催收欠款，則周星偉的行為直接對被代理人即策劃公司發生效力。因此，房發公司向王中華（即周星偉）支付欠款的行為有效，房發公司認為付款給周星偉合理合法，本院支持房發公司此項意見。綜上，本案策劃公司、房發公司均應按照有效的合同及協議履行自己的義務。房發公司在支付部分欠款后，對余下的10萬元提成款一直拖欠不付，理應承擔由此產生的全部責任。策劃公司未收到房發公司支付給周星偉的5萬元提成款，對這5萬元，策劃公司可另行向責任人追償。

（五）一審定案結論

株洲市蘆淞區人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第四款、第六十三條第二款、第八十四條、第一百零六條第一款，《中華人民共和國合同法》第五十二條第二款、第一百零七條之規定，判決如下：

1．房發公司償還策劃公司提成款10萬元。

2．房發公司支付策劃公司延付金4120元（從2000年4月1日至2000年7月12日按每日萬分之四計算）。

以上兩項合計104120元，由房發公司在本判決書生效后10日內一次性付清給策劃公司。

案件受理費5000元，由策劃公司負擔1500元，房發公司負擔3500元。

（六）二審情況

1．二審訴辯主張

（1）上訴人策劃公司訴稱：房發公司與周星偉（王中華）惡意串通支付5萬元的行為是無效行為，請求二審法院對此予以改判。

（2）上訴人房發公司訴稱：售房合同及補充協議和提成款協議無效，本案應追加周星偉（王中華）為本案被告，請求二審法院予以改判。

2．二審事實和證據

株洲市中級人民法院經審理查明：原審查明的事實清楚，證據確實，本院予以確認。

3．二審判案理由

株洲市中級人民法院根據上述事實和證據認為：上訴人策劃公司與上訴人房發公司簽訂的售房合同及補充協議和提成款協議系雙方協商后形成，是雙方真實意思表示，且策劃公司的法定代表人在合同簽訂之后即取得經紀人資格，策劃公司就房地產銷售咨詢服務也取得了營業執照，已具有簽訂履行該銷售合同的主體資格，雙方就提成款達成的比例亦沒有違反法律、行政法規的強制性規定，故銷售合同書及補充協議和提成款協議均有效。房發公司的上訴理由不成立。上訴人房發公司與上訴人策劃公司的委托收款人周星偉（王中華）達成的中介費協議系周星偉超越代理權的行為，且事后策劃公司未予追認，該協議無效。但房發公司付現金5萬元給周星偉的行為，因策劃公司在委托周星偉結賬時沒有明確結賬方式，故周星偉領取5萬元提成款的行為沒有超越代理權限，對委托人策劃公司產生效力。策劃公司提出房發公司支付給周星偉的5萬元行為無效的上訴理由不成立，本院不予以支持。至于房發公司提出的追加周星偉為本案的當事人的理由，因周星偉從房發公司提取5萬元現金的行為沒有超越代理權限，故不應追加周星偉為本案的當事人，該上訴理由不成立，因周星偉與劉新星的行為無充分證據證明系惡意串通，原審適用《中華人民共和國民法通則》第五十八條第四款、《中華人民共和國合同法》第五十一條第二款不當，但原審認定事實清楚，且判處恰當。

4．二審定案結論

株洲市中級人民法院根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審訴訟費10000元，由策劃公司承擔5000元，房發公司承擔5000元。

（來自：中國司法案例網）