預購商品房抵押權預告登記權利人是否優先受償

案情摘要

原審法院審理認定：2013年2月26日，原、被告簽訂《個人一手住房貸款合同》一份。合同約定被告袁相宏向原告貸款127萬元，貸款期限為240個月，貸款用途為支付其購買坐落于天臺縣赤城街道楊家山1號D06幢302室房屋，貸款利率為年利率5．895％，罰息利率為約定利率加收50％，還款方式為每月等額本息還款，還款日為每月1日，借款人未按期歸還貸款本息的，原告可宣布合同項下貸款本息全部提前到期，要求借款人賠償因其違約造成的損失，包括律師費等；被告袁相宏以合同項下貸款所購房屋向原告提供抵押擔保，擔保范圍為本合同項下借款人全部債務，包括本金、利息、違約金、實現債權的費用等，并辦理了抵押權預告登記手續，但未辦理抵押權登記手續。合同還約定，被告楊帆地產公司為本合同項下債務提供階段性連帶保證責任；主債務在保證之外同時存在其他物的擔保或保證的，不影響貸款人本保證項下的任何權利及其行使；要求保證人賠償因其違約而給貸款人造成的損失，包括因實現債權導致的律師費等相關費用。合同簽訂后，原告依據合同約定完成借款款項的交付義務。借款后，被告袁相宏歸還了部分借款本息，尚欠原告借款本金1201373．55元及2015年4月1日之后的利息未還。被告楊帆地產公司亦未承擔保證責任。原告為此訴至法院，并支付律師代理費18000元。 原告中行天臺縣支行于2016年3月7日向原審法院起訴稱：被告袁相宏因購房于2013年2月26日與原告簽訂了JEHQAA20130084號《個人一手住房貸款合同》（下稱貸款合同）。《貸款合同》約定：貸款金額為127萬元，貸款期限為240個月；貸款用途為支付其購買坐落于天臺縣赤城街道楊家山1號D06幢302室房屋；還款方式為每月等額本息還款，還款日為每月1日。并約定：借款人以合同項下貸款所購房屋向貸款人提供抵押擔保，為之，借款人袁相宏在合同附件二《抵押物清單》確認其以坐落于天臺縣赤城街道楊家山1號D06幢302室房屋為該筆借款提供抵押擔保的抵押物。《貸款合同》同時約定：楊帆地產公司提供階段性連帶保證責任；對之，楊帆地產公司及其代表人在《貸款合同》的保證人處蓋章。《貸款合同》還對各方的權利義務及合同訂立、履行中的費用承擔、違約責任等作出了詳細的約定。合同簽訂后，原告依據合同約定將借款款項劃入指定賬戶，完成借款款項的交付義務。被告用以抵押擔保的抵押物經天臺縣房地產管理處辦理了抵押預告登記，登記證號為：天房預2013字第0390號。借款發生后，被告袁相宏依約履行還款義務至2015年4月1日后即再無還款，至今已逾8期。且至今日，原告尚未收到合同項下抵押物的他項權證。原告認為：原、被告之間的借款合同合法有效，原告依約交付借款款項后，已經完成了己方義務；被告袁相宏其行為已經構成違約。依據合同約定，原告有權宣布合同項下債權提前到期，要求被告袁相宏提前償還借款本息并承擔罰息等違約責任。基于被告所提供的抵押擔保，原告依法就抵押物折價或者拍賣、變賣的價款在權利價值范圍內享有優先受償權。因借款人袁相宏的違約發生在被告楊帆地產公司應承擔擔保責任的階段內，故被告楊帆地產公司應對之承擔連帶責任。請求判令：1、被告袁相宏償還原告借款本金1201373．55元，并支付利息、罰息（利息、罰息按雙方合同約定的利息結算辦法，自2015年4月1日起算至債務履行完畢時止）；2、被告袁相宏承擔原告為實現債權支出的律師代理費18000元；3、原告對坐落于天臺縣赤城街道楊家山1號D06幢302室房屋折價或者拍賣的價款在權利價值范圍內享有優先受償權；4、楊帆地產公司對袁相宏向原告方的借款承擔擔保責任；5、對本案訴訟費由被告承擔。 被告袁相宏在原審中未作答辯。 被告楊帆地產公司在原審中答辯稱：1、楊帆地產公司代袁相宏擔保屬實，但請求法院對借款本息金額予以確認；2、楊帆地產公司承擔保證責任應該在抵押物變賣或拍賣抵押之外承擔保證責任。理由是我國擔保法第二十八條第一款，原告依據的合同一方面是原告單方出具的格式合同，未明確指出保證人在抵押物擔保之前承擔保證責任。另一方面該合同通用條款第四條第四項“主債務在本保證之外同時存在其他物的擔保或保證的，不影響貸款人本保證項下的人和權利及其行使”該條款沒有明確約定存在借款人本人抵押物擔保的情況，在無法律明確規定及雙方沒有明確約定的情況下，楊帆地產公司應對抵押物之外的債權提供擔保責任。 原審法院審理認為：原、被告簽訂的借款合同系各方真實意思表示，內容不違反法律強制性規定，合法有效，各方應嚴格按照合同約定履行義務。合同簽訂后，原告按約定向被告發放借款，被告袁相宏借款后未按合同約定支付利息，已構成違約，合同中就貸款提前到期情形已作了明確約定，原告起訴后，被告仍未歸還，原告有權要求被告袁相宏歸還未到期借款本息并承擔相應違約責任。因此，原告要求被告袁相宏歸還借款1201373．55元并按合同約定支付利息、罰息的訴訟請求，合理合法，予以支持。合同中對律師代理費承擔作了明確約定，且原告亦提供了律師代理費發票、支付憑證及法律服務合同，被告袁相宏應按約承擔原告為實現債權支付的律師代理費18000元。根據《中華人民共和國物權法》等相關法律法規的規定，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。即抵押權預告登記所登記的并非現實的抵押權，而是將來發生抵押權變動的請求權，該請求權具有排他效力。因此，原告中行天臺縣支行作為訟爭房屋抵押權預告登記的權利人，在未辦理房屋抵押權設立登記之前，其享有的是當抵押登記條件成就或約定期限屆滿對訟爭房屋辦理抵押權登記的請求權，并可排他性地對抗他人針對訟爭房屋的處分，但并非對訟爭房屋享有現實抵押權。故原告主張對訟爭房屋的折價款或者拍賣、變賣后所得款項享有優先受償權，于法無據，不予支持。被告袁相宏未歸還本息的違約行為發生在被告楊帆地產公司應承擔擔保責任的階段內，被告楊帆地產公司應按約定對袁相宏的上述借款本息及原告實現債權的費用承擔連帶還款責任。該院依照《中華人民共和國合同法》第二百零五條、第二百零六條，《中華人民共和國擔保法》第十八條、第二十一條，《中華人民共和國物權法》第一百八十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，于2016年4月11日作出判決：一、被告袁相宏應在本判決生效之日起十日內歸還原告中國銀行股份有限公司天臺縣支行借款本金人民幣1201373．55元并支付利息、罰息（利息、罰息按合同約定利率自2015年4月1日起計算至履行完畢之日止）。二、被告袁相宏應在本判決生效之日起十日內支付原告中國銀行股份有限公司天臺縣支行為實現債權支付的律師代理費18000元。三、被告浙江楊帆地產集團有限公司對上述第一項、第二項承擔連帶還款責任。四、駁回原告其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本案受理費15800元，減半收取7900元，由被告袁相宏、浙江楊帆地產集團有限公司負擔。 上訴人中行天臺縣支行不服原審法院上述民事判決，向本院提起上訴稱：被上訴人袁相宏在貸款合同附件二抵押物清單中確認以其坐落于天臺縣赤城街道楊家山1號D06幢302室房屋為其借款提供抵押擔保的抵押物，雙方并在天臺房地產管理處辦理了抵押預告登記。對于預購的房屋在物權法實施以前，設立抵押權的方式為辦理預購房品房貸款抵押登記證明，在物權法實施以后，當事人可以申請預告登記。預購商品房抵押預告登記是對之前預購商品房貸款抵押登記證明的承接，辦理了預告登記后，預告登記權利人即享有抵押的優先權。故上訴人對被上訴人袁相宏坐落于天臺縣赤城街道楊家山1號D06幢302室房屋在折價拍賣或變賣的價款內享有優先受償權。原審法院認為上訴人在未辦理房屋抵押權設立登記之前，所享有的是當抵押登記條件成就或約定期限屆滿對訟爭房屋辦理抵押權登記的請求權，并可排他性地對抗他人針對訟爭房屋的處分，但并非對訟爭房屋享有現實抵押權，適用法律錯誤。雙方簽訂的住房貸款合同是合法有效的，預抵押登記都辦理了，沒有辦理正式抵押登記，不能成為喪失優先權的理由，應當改判，上訴人對所涉的房屋享有優先受償權。上訴人請求二審法院維持原判第一、二、三項，判令上訴人對坐落于天臺縣赤城街道楊家山1號D06幢302室房屋折價或拍賣、變賣價款在權利價值范圍內享有優先受償權。 被上訴人楊帆地產公司答辯稱：對上訴人要求法院判決上訴人對楊家山1號D06幢302室的房屋享有優先受償權沒有異議。 被上訴人袁相宏未作答辯。 二審中，雙方當事人均未向本院提交新的證據。 本院審理認定的事實與原審法院審理認定的一致。

爭議焦點

1、權利人對商品房享有優先受償權；2、權利人對商品房不享有優先受償權。因觀點的不同在具體案件審理中存在不同的裁判結果。

裁判要點

1、預購商品房抵押權預告登記并不導致不動產物權的設立或變動，且不具備保障抵押權預告登記權利人設立抵押權之外請求權的實現效力。 2、商品房已辦理抵押權預告登記并具備物權登記條件時，購房人不配合辦理抵押權登記手續的，法院應責令購房人協助辦理，若購房人不配合辦理，權利人可申請法院強制執行。

適用法律

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項,《中華人民共和國合同法》第二百零五條,《中華人民共和國合同法》第二百零六條,《中華人民共和國物權法》第九條,《中華人民共和國物權法》第十五條,《中華人民共和國物權法》第二十條,《中華人民共和國物權法》第二十八條,《中華人民共和國物權法》第一百七十九條,《中華人民共和國物權法》第一百九十五條,《中華人民共和國擔保法》第十八條,《中華人民共和國擔保法》第二十一條第一款

（來自：中國司法案例網）