陳小峰訴龍巖新豐房地產開發有限公司商品房買賣合同案

（一）首部

　　1．判決書字號
　　一審判決書：福建省龍巖市新羅區人民法院（2008）龍新民初字第1799號民事判決書。
　　二審裁定書：福建省龍巖市中級人民法院（2008）巖民終字第697號民事裁定書。
　　2．案由：商品房買賣合同糾紛。
　　3．訴訟雙方
　　原告（被上訴人）：陳小峰。
　　被告（上訴人）：龍巖新豐房地產開發有限公司（以下簡稱新豐房地產公司）。
　　法定代表人：張廈港，董事長。
　　委托代理人：劉紅仙。
　　委托代理人：江美婷。
　　4．審級：二審。
　　5．審判機關和審判組織
　　一審審判機關：福建省龍巖市新羅區人民法院。
　　獨任審判人員：審判員：鐘富勝。
　　二審審判機關：福建省龍巖市中級人民法院。
　　合議庭組成人員：審判長：戴景彤；審判員：羅金釵；代理審判員：陳小曼。
　　6．審結時間
　　一審審結時間：2008年10月15日。
　　二審審結時間：2008年12月19日。
　　（二）一審訴辯主張
　　1．原告訴稱
　　2005年3月17日，原告李小峰與被告新豐房地產公司簽訂《商品房買賣合同》一份。合同主要內容有：原告向被告購買閩西飼料交易城65號樓東景園小區住宅一套（(3幢A2-305室），該套房價款為156 993元；雙方商定原告應于簽訂合同時一次性付清房價款，被告于2005年11月30日前交付房屋；同時，合同第十五條還規定了關于產權登記的事項：被告應當在商品房交付使用后180日內，將辦理權屬登記需由被告提供的資料報產權登記機關備案；如因被告的責任，原告不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按原告不退房、被告按已付房價款的1％向原告支付違約金的原則處理。合同簽訂后，原告依約全部付清購房款（含按揭貸款30 000元）。2006年3月12日，被告將原告購買的該商品房交付給原告。同日，原告將辦理產權證的相關手續交給被告，由被告統一辦理房地產權屬證書。但原告至2007年10月18日才取得該房地產權屬證書。據此原告李小峰要求被告新豐房地產公司支付逾期辦理房地產權屬證書的違約金1 569. 93元。
　　2．被告辯稱
　　原告李小峰未能在雙方合同約定的期限內取得房地產權屬證書，是因為：(1)政府交地時間拖延；(2)國家重點工程龍廈鐵路經過閩西飼料城，需征用閩西飼料交易城1號樓、19號樓、20號樓并封閉南大門，致使小區綜合規劃無法按期驗收，該責任不在被告，屬于情勢變更的情形。請求駁回原告的訴訟請求。
　　（三）一審事實和證據
　　福建省龍巖市新羅區人民法院經公開審理查明：被告新豐房地產公司于2004年11月30日取得了銷售閩西飼料交易城一期的《商品房預售許可證》。2005年3月17日，原告李小峰與被告新豐房地產公司簽訂《商品房買賣合同》一份。合同主要內容有：原告向被告購買閩西飼料交易城65號樓東景園小區住宅一套（3幢A2-305室），該套房價款為156 993元；雙方商定原告應于簽訂合同時一次性付清房價款，被告于2005年11月30日前交付房屋：同時，合同第十五條還規定了關于產權登記的事項：被告應當在商品房交付使用后180日內，將辦理權屬登記需由被告提供的資料報產權登記機關備案；如因被告的責任，原告不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按原告不退房、被告按已付房價款的1％向原告支付違約金的原則處理。合同簽訂后，原告依約全部付清購房款（含按揭貸款30 000元）。2006年3月12日，被告將原告購買的該商品房交付給原告。同日，原告將辦理產權證的相關手續交給被告，由被告統一辦理房地產權屬證書。但原告至2007年10月18日才取得該房地產權屬證書。上述事實，原、被告均無異議，本院予以確認。
　　上述事實有下列證據證明：
　　1．雙方當事人陳述。
　　2．銷售閩西飼料交易城一期的《商品房預售許可證》。
　　3．雙方簽訂的《商品房買賣合同》。
　　4．該房地產權屬證書。
　　5．被告提供的政府相關部門出具的證書。
　　（四）一審判案理由
　　福建省龍巖市新羅區人民法院經審理認為：本案爭議焦點是被告建設開發的土地因政府遲延交付以及國家重點工程龍廈鐵路須經過被告所開發的閩西飼料城，而無法按期對其進行綜合驗收，該事件的發生能否作為被告免責的理由？
　　對此，被告提供了政府相關部門出具的證明，據此證明被告陳述的理由屬實。被告認為其遲延將辦理權屬證書的資料提供備案是因為政府遲延交付所拍賣的地塊（尚差的一塊土地政府于2005年7月12日才交付給被告）和國家重點工程龍廈鐵路需征用、拆遷被告開發的該1號樓、19號樓、20號樓及封閉閩西飼料城南大門所造成，屬于情勢變更情形，不應由被告承擔遲延辦證的違約責任。
　　原告對此認為，被告與政府簽訂的土地拍賣合同時已明知該開發的土地是不可能一次性交付，這是被告在與原告簽訂商品房買賣合同之前就明知的事實，故不能作為免責事由。對于龍廈鐵路須拆遷被告所開發建設的部分商品房是在該商品房綜合驗收之后，如果被告能按合同履行則綜合驗收已經完成，就根本不存在遲延備案導致逾期辦證的問題。所以被告不能以此為由免除逾期辦證的違約責任。
　　本院對該爭議焦點認為，被告與原告簽訂商品房買賣合同時，被告對政府的“3小塊”土地無法如期取得的情況是明知的（在被告與龍巖市國土資源局于2004年1月2日簽訂的土地使用權出讓合同中已告知），但被告仍然與原告約定了明確的交房時間，可認定被告有把握能如期交房，政府遲延交付所拍地塊不能成為被告免責的理由。對于被告在2006年3月12日交房時，龍廈鐵路建設尚未決定征用其開發的部分建筑物，完全有可能在此之前完成相關綜合驗收。況且如確屬龍廈鐵路建設需征用被告開發的部分建筑物導致無法如期辦理房屋產權證書，被告也應及時告知原告，取得原告的理解和支持，但被告卻置之不理。所以被告以此為由要求免除其違約責任的抗辯，本院不予采信。
　　本院認為，原告李小峰與被告新豐房地產公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思表示，未違反法律、法規的強制性規定，應認定合法有效。原、被告應按合同的約定履行各自的義務。因被告開發的閩西飼料交易城無法及時通過綜合驗收，故被告無法及時提供辦理產權登記的相關資料報產權登記機關備案，導致原告在被告交付房屋后的180天內無法取得房地產權屬證書（遲延了390天），屬被告違約，所以被告應按合同的約定承擔違約責任。現原告要求被告按已付房價款156 993元的1％（即1 569. 93元）支付違約金的訴訟請求合法，本院予以支持。對于被告以政府遲延交付拍賣的土地及國家重點工程龍廈鐵路經過閩西飼料城需征用、拆遷部分建筑物，致使該商品房小區綜合規劃無法按期驗收，導致原告不能在合同約定的期限內取得房地產權屬證書，主張免除遲延辦證的違約責任的抗辯理由，于法無據，本院不予支持。
　　（五）一審定案結論
　　福建省龍巖市新羅區人民法院依照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款第（一）項之規定，作出如下判決：
　　被告新豐房地產公司應于本判決生效之日起10日支付原告李小峰逾期辦證的違約金1 568. 38元。
　　本案案件受理費25元，由被告新豐房地產公司負擔。
　　（六）二審情況
　　一審判決宣告后，被告新豐房地產公司不服，向福建省龍巖市中級人民法院提出上訴。
　　在二審審理過程中，上訴人新豐房地產公司為避免雙方當事人矛盾激化，決定自行與被上訴人進行和解，因此自愿向二審法院提出撤回上訴的申請。二審法院作出如下裁定：
　　準予上訴人新豐房地產公司撤回上訴。
　　雙方當事人均按原審判決執行。二審案件受理費50元，減半收取計25元，由上訴人新豐房地產公司負擔。

（來自：中國司法案例網）