工程價款優先受償權不得對抗交付大部分購房款的消費者

案情摘要

陸燕枝向法院提出訴訟請求：1、判令確認坐落于肇慶市德慶縣德城德慶大道財政局后背金匯豪庭住宅A棟807號房屋屬于原告所有；2、判令被告在原告付清剩余房款后將肇慶市德慶縣德城德慶大道財政局后背金匯豪庭住宅A棟807號房屋過戶到原告名下，過戶產生的相關費用根據國家相關規定各自承擔；3、判令被告將肇慶市德慶縣德城德慶大道財政局后背金匯豪庭住宅A棟807號房屋交付給原告；4、本案訴訟費用由被告承擔。事實理由：原告陸燕枝是買受梁偉廣的配偶，梁偉廣于2014年6月25日與被告德慶和煌酒店管理有限公司簽訂了編號為0000538號的《金匯豪庭認購書》，購買被告坐落于肇慶市德慶縣德城鎮德慶大道財政局后背金匯豪庭A棟807號商品房，成交總價為448268元。買受人已支付購房定金為50000元，支付第一期購房款88268元和第二期購房款130692元。后因被告經營出現問題，導致案涉房地產被法院查封無法辦理房屋過戶登記手續，梁偉廣擔心被告未能履行相應的合同義務，暫停了支付剩余購房款。 梁偉廣于2016年8月13日因病去世，原告在為維護自身利益，特向人民法院提起訴訟。被告德慶和煌酒店管理有限公司辯稱：對原告起訴主張的事實和訴訟請求沒有異議。法院認定本案事實如下：2014年6月25日，買受人梁偉廣于2014年6月25日與被告《金匯豪庭認購書》，雙方約定：1、梁偉廣認購被告座落于肇慶市德慶縣德城鎮德慶大道財政局后背［金匯豪庭］住宅A棟807號房屋，預售建筑面積為120．33平方米，預售套內建筑面積為100．10平方米，毛坯房，成交總價為人民幣448268元；2、付款方式及期限：為一次性付款，定金為人民幣50000．00元，須于簽署本認購書時付清；第一期購房款為人民幣88268．00元，須于2014年9月5日前付清，同時簽訂《商品房買賣合同》；第二期購房款為130692元，須于2014年10月5日前付清；第三期購房款為89654元，須于2014年11月5日前付清，第四期購房款為89654元，須于交樓時付清。合同訂立后，買受人梁偉廣按照約定先后向被告支付了定金、第一期和第二期購房款共268960元，被告分別出具了收據給梁偉廣收執。在合同履行過程中，因被告經營不善，公司實際控制人失聯后，發生嚴重債務危機，債權人紛紛提起訴訟，多名債權人相繼申請查封了被告開發的上述金匯豪庭商品房，梁偉廣遂暫停支付余下購房款。 原告陸燕枝與梁偉廣于1990年11月22日登記結婚，婚后生育了梁嘉程、梁津銘兩個兒子。梁偉廣于2016年8月13日因病去世，梁偉廣的法定繼承人包括原告陸燕枝、兒子梁嘉程、梁津銘及母親吳旺，其他合法繼承人均書面明確放棄繼受上述商品房買賣合同的權利和義務。在訴訟期間，原告陸燕枝于2017年3月6日支付了剩余購房款179308元。

爭議焦點

存在建設工程價款優先受償權和設定抵押權的情況下，已交付大部分購房價款的消費者請求辦理該是商品房的過戶登記，人民法院應否支持？

裁判要點

消費者購買商品房用于居住用途，且已交付該商品房的全部或者大部分款項的，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權、已設定在建工程抵押的抵押權均不得對抗買受人。買受人請求開發商交付房屋并協助辦理該商品房不動產過戶登記的，人民法院應予支持。

適用法律

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條,《商品房銷售管理辦法》第十六條,《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條,《中華人民共和國合同法》第一百零七條

（來自：中國司法案例網）