馮綏生訴中國建設銀行呼和浩特房地產開發公司等房屋侵權案

（一）首部

1．判決書字號

一審判決書：內蒙古自治區呼和浩特市新城區人民法院（1994）新民初字第845號。

二審判決書：內蒙古自治區呼和浩特市中級人民法院（1995）呼民終字第184號。

再審判決書：內蒙古自治區高級人民法院（1996）內民再字第38號。

2．案由：房屋侵權糾紛。

3．訴訟雙方

原告（被上訴人）：馮綏生。

訴訟代理人（一審、再審）：劉愛國，內蒙古經濟律師事務所律師。

訴訟代理人（二審）：孫洪波，呼和浩特市回民區律師事務所律師。

訴訟代理人（再審）：王杰，內蒙古經濟律師事務所律師。

被告（上訴人、申請再審人）：中國建設銀行呼和浩特房地產開發公司。

法定代表人：杜明潔，經理。

訴訟代理人（一審、二審）：王彩霞，內蒙古律師事務所律師。

訴訟代理人（一審）：格日勒圖，內蒙古律師事務所律師。

訴訟代理人（二審、再審）：塔拉，內蒙古律師事務所律師。

訴訟代理人（再審）：付強，內蒙古慧聰律師事務所律師。

被告：郗其錚。

訴訟代理人（一審、二審、再審）：劉桂美，系郗其錚之妻。

訴訟代理人（再審）：郗麗鳳，系郗其錚之女。

4．審級：二審、再審。

5．審判機關和審判組織

一審法院：內蒙古自治區呼和浩特市新城區人民法院。

合議庭組成人員：審判長：梁利平；代理審判員：孫樂濤、烏麗君。

二審法院：內蒙古自治區呼和浩特市中級人民法院。

合議庭組成人員：審判長：許志欣；審判員：卜曉平；代理審判員：高珍偉。

再審法院：內蒙古自治區高級人民法院。

合議庭組成人員：審判長：朱鳳英；代理審判員：楊明德、閆少波。

6．審結時間

一審審結時間：1994年12月27日（依法延長審限）。

二審審結時間：1996年5月20日（依法延長審限）。

再審審結時間：1997年3月27日。

（二）一審訴辯主張

1．原告訴稱：1988年9月份，原告與被告郗其錚協商購買郗其錚自有房院一處。郗其錚同意出售，雙方簽訂了購房協議。依此協議，原告付給被告郗其錚購房款18．5萬元。郗其錚將房產契證交給原告。雙方為簡化手續，以贈與方式辦理了公證書，并到市房地產管理部門辦理了土地使用證及房屋所有權證。至此，原屬郗其錚的房屋所有權及土地使用權轉歸原告所有。因原告在國外經商，故委托郗其錚在此居住并負責管理房屋。被告中國建設銀行呼和浩特房地產開發公司（以下簡稱開發公司），未經原告同意，即與郗其錚達成拆遷該房協議，將產權屬原告的房屋拆除，侵犯了原告的權益。要求二被告承擔侵權責任，返還原告的房屋及土地使用權。

2．被告開發公司辯稱：經呼和浩特市城建局及土地局的審核批準，由我公司開發改造位于新城北街、蘇虎街、付茶館之間地段，建設市建行營業辦公樓。拆遷工作是委托呼市房產處第三房管所辦理的。我公司已根據呼市政府頒布的拆遷安置補償辦法的規定，給房主安置了住房，補償了損失。所以我公司不存在侵權之事，不承擔賠償責任。

3．被告郗其錚辯稱：原告馮綏生與我商量合作蓋房，我投入現有的房屋及院落，原告出資金，蓋好房一家一半。馮提出先將產權過戶，以該房產作抵押去貸款，我同意了。我以贈與名義辦理了產權過戶手續，但我們還在該院里居住。在我們雙方辦理合作建房事宜期間，被告開發公司委托拆遷辦公室與我們商量拆遷事宜。雖然我們不同意搬遷，但該地段系統一規劃，我們只得簽訂搬遷協議，從而與原告的合作建房事宜因拆遷而未成功。我們與原告確有合作建房的意向并付諸實施，但無買賣房屋事實，不存在侵權之事。

（三）一審事實和證據

呼和浩特市新城區人民法院經審理查明：呼和浩特市新城區蘇虎街2號院落及房屋原系郗其錚所有。1988年9月26日，原告馮綏生以18．5萬元購買了郗其錚該處房屋及院落，并同時辦理了公證手續，未到呼和浩特市房屋交易所辦理交易手續。雙方于1990年7月24日和1992年4月22日在呼和浩特市房地產管理處辦理了產權過戶手續。呼和浩特市房產管理處給原告核發了私有房屋產權證書，其中呼字第02189號房屋所有權證載明：北房五間，土木結構，建筑面積100．1平方米。呼字第02702號房屋所有權證載明：北房六間，建筑面積109．04平方米。該處院落面積為1．28畝。因原告在國外經商，該處房屋仍由郗其錚居住管理。不久被告開發公司經呼和浩特市城建局批準，開發包括蘇虎街2號院在內的地段建設辦公樓，未經原告同意即與郗其錚達成拆遷協議，給付郗其錚318084元及用售房款中的9萬元優惠出售給郗其錚二套住宅樓房后，即將產權屬原告馮綏生的房屋拆除。

以上事實有下列證據證明：

1．公證手續。

2．私有房屋產權證。

3．買房合同。

（四）一審判案理由

呼和浩特市新城區人民法院認為：原告馮綏生已取得呼和浩特市新城區蘇虎街2號院房屋所有權及所在院落的使用權，郗其錚雖未搬出但實際已成為房屋代管人，因而無權對該房屋進行處分。被告開發公司未經產權人同意而與被告郗其錚簽訂協議，征購拆遷該房屋，是共同侵犯原告馮綏生房屋所有權及院落使用權的行為。鑒于房屋已拆除，恢復原狀已無實際意義，被告開發公司應按照房屋拆遷補償辦法規定的標準賠償原告的損失，并應將土地使用權返還給原告。

（五）一審定案結論

呼和浩特市新城區人民法院依據《中華人民共和國民法通則》第七十五條、第一百一十七條之規定，判決如下：

1．確認被告開發公司與被告郗其錚簽訂的拆遷補償協議無效。

2．確認坐落在呼和浩特市新城區蘇虎街2號院的11．5間房屋歸原告馮綏生所有。

3．被告開發公司返還原告馮綏生被侵權拆除之房屋所在院落的土地使用權（面積為1．28畝），賠償拆遷房屋損失62484元。在本判決書生效后15日內交付。被告郗其錚對此承擔連帶責任。

訴訟費、案件受理費5110元，由二被告承擔。

（六）二審情況

1．二審訴辯主張

（1）被告開發公司上訴稱：馮綏生與郗其錚是房屋買賣關系還是合作建房關系，一審法院沒有查清。郗其錚從未向我們提起馮綏生，我們已對郗其錚作了補償，沒有義務再給馮綏生進行補償。一審法院判令我方返還馮綏生土地使用權無依據，國家征用土地時馮綏生的土地使用權已滅失。故要求按照呼和浩特市人民政府給開發公司撥用土地的批文，改判上訴人有權使用開發該土地，不承擔馮綏生所訴的侵權賠償責任。

（2）被上訴人馮綏生當庭答辯服從一審判決。

（3）原審被告郗其錚當庭答辯稱：不存在與馮綏生買賣房屋事實，而是合作建房，房屋所有權之所以過戶給馮綏生是為了讓他向銀行貸款時可以抵押，并未發生所有權轉移。

2．二審事實和證據

呼和浩特市中級人民法院查明：1988年9月26日和1991年1月9日，馮綏生分別以8．5萬元和10萬元將郗其錚租遺房屋及院落買下，馮綏生于1990年7月24日、1992年4月22日在呼和浩特市房地產管理處領取了第02189號和02702號房屋所有權證。雙方在買賣房屋過程中未經過房屋交易部門。1992年4月上訴人開發公司委托房產處第三房管所進行拆遷，1992年5月呼和浩特建設銀行一支行取得了新建辦公樓撥用土地的批文，1992年取得了用地許可證。1992年8月，房產處第三房管所與郗其錚簽訂了私房征購協議書，支付318084元。

二審法院確認了一審認定的證據。

3．二審判案理由

呼和浩特市中級人民法院認為：馮綏生與郗其錚名為贈與實為買賣房屋的事實清楚，該買賣行為未經有關部門辦理合法手續，應為無效行為。但該房屋已被拆除，再恢復原狀已無可能，且馮綏生購買此房是有償善意取得，并辦理了有關房屋產權的合法手續，其宅基地的使用權合法，應受到保護。上訴人開發公司未按拆遷安置管理辦法的有關規定，直接與被拆遷人簽訂拆遷協議，收回產權契證，侵害了產權所有人的合法權益，對此上訴人開發公司應承擔過錯責任。郗其錚已將房產售給他人，但以被拆遷人身份領取補償，也侵犯了產權所有人的合法權益，對此也應承擔過錯責任。原審判決認定事實清楚，證據充分，適用法律正確，上訴人開發公司的上訴理由不能成立。

4．二審定案結論

呼和浩特市中級人民法院依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審訴訟費5116元，由上訴人開發公司負擔。

（七）再審情況

1．依法裁定再審

呼和浩特市中級人民法院的終審判決宣判后，原上訴人開發公司不服，繼續向內蒙古自治區高級人民法院申請再審。內蒙古自治區高級人民法院對申請再審的請求復查后，經院長提交審判委員會討論決定，于1996年8月30日作出（1996）內民監字第38號民事裁定，對馮綏生訴中國建設銀行呼和浩特房地產開發公司、郗其錚房屋侵權一案進行提審。再審期間中止原判決的執行。

2．再審訴辯主張

（1）申請再審人開發公司訴稱：因侵權引起的民事法律關系的雙方主體只能是馮綏生和郗其錚，我公司不能成為因房屋侵權之訴引起的民事法律關系主體。拆遷經政府有關部門批準，就意味著國家強制征用或劃撥了該房屋之下土地的使用權。二審判決令我公司返還土地使用權是一項顯而易見的枉法裁判。我公司在對被拆遷人支付拆遷補償費和妥善安置后即履行了全部義務。二審判決我公司承擔賠償義務于法無據。二審判決中未提我公司在獲得拆遷批文中有任何隱瞞事實、弄虛作假或與房屋代管人惡意串通損害房主利益等違法行為，僅以對馮綏生和郗其錚的房屋買賣關系是否成立的調查和認定為依據，就判令我公司承擔各種民事責任，這種做法令人難以理解。故請求撤銷原判決，依法改判。

（2）馮綏生答辯稱：開發公司在明知產權所有人不是郗其錚的情況下，與郗其錚之妻劉桂美簽訂拆遷安置協議，已構成侵權，應承擔連帶責任。開發公司應返還土地使用權，承擔拆除馮綏生房屋造成的損失。一、二審判決并無不當，應駁回開發公司的再審請求。

（3）郗其錚述稱：郗其錚是蘇虎街2號院的真正產權人，贈與是為了與馮綏生合作建房。雖然馮綏生騙走了房產契證，但現在不贈與他了。

3．再審事實和證據

馮綏生購買郗其錚位于呼和浩特市新城區蘇虎街2號院的11．5間房屋，未按照規定到呼和浩特市房地產交易管理所辦理交易手續。郗其錚與馮綏生辦理了房屋贈與公證手續后，未將上述房屋交予馮綏生，而仍由其妻劉桂美居住使用。

1991年11月27日，呼和浩特市建設銀行一支行根據呼和浩特市計劃委員會呼計基字（1991）26號同意立項的文件，在呼和浩特市城建局辦理了（1991）呼城建規字第132號《關于建設營業辦公樓用地規劃的批復》。同日呼和浩特市城建局頒發了（1991）呼城建規地字0100號建設用地規劃許可證。1992年6月15日，呼和浩特市土地管理局頒發了呼政土字（1992）42號關于該土地的用地許可證。蘇虎街二號院即位于該用地范圍內。

1992年5月3日，開發公司接受呼和浩特市建設銀行一支行的委托，對該土地進行開發，并向呼和浩特市人民政府拆遷管理辦公室申請拆遷。同月10日，拆遷管理辦公室同意開發公司進行拆遷。開發公司即委托呼和浩特市房地產管理處第三房管所進行拆遷。

郗其錚向拆遷單位提供了呼和浩特市新城區西街辦事處蘇虎街居民委員會出具的蘇虎街2號的房屋屬劉桂美的證明。1992年8月16日及29日，呼和浩特市房地產管理處第三房管所與郗其錚之妻劉桂美簽訂私房征購協定書，補償郗其錚318084．39元，并用其中9萬元將二套住宅樓售給郗其錚。

其余事實與一、二審相同。

上述事實有以下證據證明：

（1）呼和浩特市房地產交易管理所的證明材料。

（2）呼和浩特市公證處的公證文書。

（3）呼和浩特市人民政府有關部門頒發的建設用地規劃許可證、用地許可證及同意拆遷的材料。

（4）私房征購協定書。

（5）住房征購拆遷費領取單據。

3．再審判案理由

內蒙古自治區高級人民法院根據查明的案件事實認為：馮綏生主張名為受贈實為買賣呼和浩特市新城區蘇虎街2號院中房屋，因其未按《城市私有房屋管理條例》及呼和浩特市《房地產市場管理辦法》的規定，到房地產交易部門辦理交易手續，僅持贈與的公證文書到房地產管理部門辦理了產權過戶手續，屬于規避法律，應為無效民事行為。同時該房屋直至拆遷時仍未實際交付馮綏生管理使用。故該房屋的所有權并未發生轉移，仍屬郗其錚所有。馮綏生認為其房屋所有權被侵害，要求開發公司與郗其錚賠償損失，返還土地使用權，缺乏事實依據和法律依據。開發公司持呼和浩特市政府職能部門頒發的建設用地規劃許可證向政府拆遷主管部門申請拆遷，并在獲準拆遷后不久即辦理了用地許可證，其行為符合最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》精神，應視為合法有效。并且在拆除該房屋時對該房屋已作適當補償，對房屋使用人也作了妥善安置，符合《城市房屋拆遷管理條例》的規定，其拆遷行為并無不當。原審判決認定事實錯誤，適用法律不當。申請再審人開發公司的再審請求成立，依法應予支持。

4．再審定案結論

內蒙古自治區高級人民法院根據上述認定的事實、證據和判案理由，依照《中華人民共和國民法通則》第七十一條、第七十二條第一款及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十四條第一款、第一百五十三條第一款第（二）、（三）項的規定，作出如下判決：

（1）撤銷呼和浩特市中級人民法院（1995）呼民終字第184號民事判決；撤銷呼和浩特市新城區人民法院（1994）新民初字第845號民事判決。

（2）駁回原審被上訴人馮綏生的訴訟請求。

一、二審訴訟費10222元，由馮綏生負擔。

（來自：中國司法案例網）