代建委托人對房地產開發公司應付工程款項是否承擔連帶責任

—、案情簡介

某大學要建設“科技園大樓”，即全權委托房地產開發公司進行建設。2007年9月26日，房地產開發公司與建設公司簽訂了《科技園工程施工合同》，約定由建設公司承包“科技園工程”，規劃總面積為20萬平方米，計劃總工期約24個月。承包范圍包括：土方工程、土建工程。總承包管理范圍：弱電工程、室外工程、消防工程、室內外精裝工程、高壓變配電工程等。工程采取包工、包料總價承包的方式進行承包。開工日期以監理開工令通知日期為準。建設公司同意在進場前向房地產開發公司支付該工程履約保證金1000萬元，存放于房地產開發公司，存放期為12個月，房地產開發公司按年息5%支付利息。如房地產開發公司不能保證建設公司獲得本工程承包權，給建設公司造成的損失由房地產開發公司承擔。

2007年10月，房地產開發公司、建設公司與某大學簽訂了《科技園大樓施工總承包三方協議》（以下簡稱《三方協議》），約定某大學認可房地產開發公司為“科技園大樓”工程的施工總承包單位，認可“科技園大樓”工程由該建設公司施工，并同意房地產開發公司以發包人名義與建設公司簽訂《科技園工程施工合同》。《三方協議》還規定某大學不承擔任何房地產開發公司與建設公司之間的債權、債務關系。房地產開發公司與建設公司因“科技園大樓”的施工總承包造成的糾紛、爭議、訴訟均與某大學尤關。之后某大學取得了“科技閌大樓”的建設工程規劃許可證、建筑工程施工許坷證。工程于2008年2月5日動工，2008年12月31日完成主體結構封頂在丄程建設施工中，房地產開發公司與建設公司發生爭議，并將建設公司訴至一審法院，請求解除雙方簽訂的《科技園工程施工合同》。建設公司提起反訴，請求：（1）房地產開發公司應支付已完工程結算價款8324萬元及其利息；（2)房地產開發公司賠償各項損失626萬元；（3)由于某大學是建設單位，故應對上述款項承擔連帶責任。

二、法院裁判情況

一審法院認為，由于本案雙方當事人對解除《科技園工程施工合同》無異議，據此法院予以準許。關于房地產幵發公司應支付工程款數額問題，建設公司依據《科技園工程施工合同》進場進行了施工，并經驗收合格后將工程交付給房地產開發公同，履行了施工義務。故房地產開發公司應當向建設公司支付工程款。由于雙方沒有對巳完工程進行結算，依照雙方當事人的申請，經一審法院委托，鑒定單位對已完工程造價進行鑒定。鑒定單位依照雙方簽訂的合同以及現場施工的狀況出具了鑒定結論。最終鑒定結論：已完工程造價為7232萬元。建設公司要求房地產開發公司支付工程款的訴訟請求，符合法律規定，予以支持。一審法院認為由于某大學系該項目的實際所有人和受益人，不能亦不應當通過約定的方式排除其應當承擔的責任，故建設公司要求某大學對工程款的給付承擔連帶責任并無不妥，亦予以支持。由于導致《科技園工程施工合同》無法繼續履行，雙方均有一定的責任。

建設公司要求房地產開發公司支付未付工程款的利息、違約金及損失的請求，缺乏合法依據，不予支持。據此，一審判決：房地產開發公司支付建設公司尚欠工程款7232萬元。某大學對上述房地產開發公司應付款項承擔連帶付款責任。

—審判決后，某大學與房地產開發公司上訴至二審法院，認為各方當事人在《三方協議》中明確約定某大學不承擔任何債權債務責任等事項，因此一審判決某大學承擔未付工程款的連帶責任，明顯錯誤。

建設公司答辯稱，某大學是項目的實際所有人和受益人，其應當對委托房地產公司發包的工程承擔連帶責任，無論是從委托代理的理論，還是從實際所有人和受益人的理論，某大學均應承擔連帶責任；并認為《三方協議》約定，與法律條款相沖突。因此，請求維持一審判決，駁回某大學的上訴請求。

二審法院經審理認為，《三方協議》約定某大學不承擔任何房地產開發公司與建設公司之間的債權、債務，而建設公司并未提出該協議無效的理由。因此，該協議應認定為有效。一審判決某大學承擔工程付款的連帶責任沒有合同和法律依據，應予糾正。由于建設公司的投人與勞動成果已物化到建筑物中，不管建筑物歸誰所有，只要房地產開發公司未按照約定支付工程價款，建設公司就可依照合同法第二百八十六條規定，向建筑物所有人主張優先受償權，并可通過對建筑工程的拍賣及折價等方式實現該權利。據此，二審法院判決，房地產開發公司支付建設公司工程款7232萬元，而未判決某大學對房地產開發公司應付款項承擔連帶付款責任。

三、主要觀點及理由

本案爭議的焦點問題在于某大學對房地產開發公司應付工程款項是否承擔連帶責任。而一、二審法院審埋和判決中對此問題產生了兩種截然不同的意見。一種意見認為，某大學系該項目的實際所有人和受益人，其當事人之間不能通過合同約定的方式排除其應當承擔的責任。因此，某大學對房地產開發公司應付工程款項應當承擔連帶責任。另一種意見認為，當事人在《三方協議》中關于某大學不承擔房地產開發公司與建設公司之間的任何債權、債務的約定，不違反國家法律及法規的強制性規定，應認定為有效。因此，某大學對房地產開發公司應付工程款項不應承擔連帶責任。

我們認為，第二種意見是妥當的，二審法院基于第二種意見所作出的判決是正確的。主要理由有以下幾個方面：

1.房地產開發公司、建設公司和某大學的《三方協議》明確約定，建設工程施工總承包單位為房地產開發公司，由房地產開發公司與建設公司簽訂工程施工合同。而某大學不承擔任何房地產開發公司與建設公司之間的債權、債務。同時還約定房地產開發公司與建設公司因建設工程施工合同造成的爭議、糾紛、訴訟均與某大學無關。上述合同約定內容，為當事人真實意思表示，是當事人的自愿行為，依照合同法第四條之規定，當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。因此，三方當事人訂立的協議，應認定為當事人自愿及意思自治行為，他人不得干涉。

2.當事人的約定不違反國家法律法規的強制性規定，應認定為有效。在本案審理中，雙方當事人及一審法院均未提出《三方協議》有違我國法律法規強制性規定的情形。

3.認定某大學不承擔連帶責任，符合合同法相對性原則。建設項目的施工合同是由房地產開發公司與建設公司簽訂的，某大學不是建設施工合同的簽訂人。因此，根據相對性原則，對房地產開發公司與建設:公司簽訂的施工合同所產生的債權債務糾紛，某大學不應承擔合同所約定的責任。相對性原則是合同法中一項重要原則。它是指合同只對締約當事人具有法律約束力，對合同關系以外的第三人不產生法律約束力。它包含了兩層含義：一是，除合同當事人以外的任何其他的人不得請求享有合同上的權利；二是，除合同當事人外，任何人不必承擔合同上的責任。這一原則主要依據的是合同自由原則。因契約是當事人的合意，第三人未參加，自不應對其產生任何影響。當然，在審判實踐中有些案件對合同相對性原則亦冇突破情況出現。如建筑工程發包方，未向施工方付足工程價款，而建筑物所有人亦欠發包方的款項。在此種情況下，若當事人之間沒有建筑物所有人不承擔建設工程債權、債務的明確約定，施工方可以請求建筑物所有人在未付款項范圍內承擔連帶責任。反之，若當事人之間有類似的明確約定，就不能簡單的認定建筑物所有人承擔連帶責任。

二審判決中，雖然判決某大學不承擔連帶責任，但其注意到保護建設公司的合法權益。即二審判決所表述的“由于某建設公司的投人與勞動成果已物化到建筑物中，如果房地產開發公司不能按照約定支付工程價款，建設公司可依照合同法第二百八十六條規定，向建筑物所有人主張優先受償權，并可通過對建筑工程的拍賣及折價等方式實現其權利。”

本案中某大學與房地產開發公司通過《三方協議》形成了一種類似于委托代建的關系。所謂代建，即指由項目業主或出資人通過招標等方式委托有相應資質的代建單位對項目的前期籌劃、勘察、設計、招投標、施工、監理等項目全過程進行運作和管理，并按照項目業主或投資人要求的工期和設計要求完成建設任務，直至項目竣工驗收并交付項R業主或項目投資人的項目建設管理模式；代建單位實際成為了該建設項目的項目法人。近幾年來，這種代建模式，在我國的工程建設項目運作中時常被采用。國家推行代建制，主要是通過專業化項目管理形式最終達到有效規范政府和部門的行為，控制項目投資規模、轉移項目風險；轉變政府部門盲目上項目、爭資金的預算管理觀念，提髙項目建設期的財政資金使用效益，降低運營期的成本和費用，提高管理水平。

在本案中，房地產開發公司系某大學項目代建單位，是工程總承包人，其應獨立承拘與建設公司之間的債權、債務等責任。

（來自：中國司法案例網）