鹽城港口集團有限公司訴鹽城市馨安房地產開發有限公司合作開發房地產合同糾紛案

　　問題提示：合作開發房地產合同糾紛中如何區分是借用資質還是合作開發？
　　【案例索引】
　　一審：江蘇省鹽城市中級人民法院（2009）鹽民一初字第0014號
　　二審：江蘇省高級人民法院（2009）蘇民終字第0280號
　　【案情】
　　原告：鹽城港口集團有限公司（以下簡稱港口公司）
　　被告：鹽城市馨安房地產開發有限公司（以下簡稱馨安公司）
　　港口公司（甲方）與馨安公司（乙方）簽訂《聯合開發協議書》約定：（1）甲公司擁有的某商辦用地用于雙方聯合開發。（2）協議簽訂后15日內乙公司向甲公司繳納合作保證金50萬元整，甲公司收到保證金后30日內將該宗地使用權過戶至乙公司名下，費用由甲方自理。（3）土地登記至乙公司名下后，雙方共同提供建設資金準備開工。（4）由乙公司負責建筑，建成后房屋所有權各半分割。（5）本協議中未盡事宜可經甲乙雙方協商簽訂補充協議或備忘錄，所產生的補充協議與本協議具有同等法律效力。其后，雙方簽訂了《補充協議》，約定：（1）該宗地開發建設的一切費用（包括工程建設資金、財務費用、規費、稅費以及各項相關費用）全部由甲公司承擔，對外結算以乙公司名義。（2）乙公司在該地塊開發終結前將全部建筑面積返還給甲公司，僅按市場銷售價收取3%管理費用。乙公司通過努力爭取到的政策性減免或調整優惠，其優惠部分獎勵70%給乙公司。
　　協議簽訂后，雙方履約的內容僅為：涉案地塊過戶至乙公司名下，并繳納契稅282792元。此后，由于雙方對利益分配發生爭議，導致合作無法正常開展。
　　甲公司遂訴至法院，以雙方實質系“借用”資質，請求解除協議，返還土地，賠償損失。乙公司抗辯認為，雙方系合法的合作關系，不存在“借用”資質，協議應繼續履行。
　　【審判】
　　江蘇省鹽城市中級人民法院一審認為，本案的爭議焦點是：案涉協議的效力。《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條規定：“本解釋所稱合作開發房地產合同，是指當事人訂立的、以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。”從這一規定可以看出，合作開發房地產合同在內容上最基本的法律特征是：共同投資、共享利潤、共擔風險。如果合同不具備這一基本的法律特征，即使合同當事人將合同名稱定為“合作開發房地產合同”，其真實性質亦必然發生變化，成為名為合作開發、實為其他性質的合同。結合本案，雙方簽訂的無簽約時間的《聯合開發協議書》約定“補充協議和備忘錄與本協議產生矛盾，以補充協議和備忘錄為準”。《補充協議》又約定“馨安公司僅按市場售價收取3%的管理費、開發建設的一切費用均由港口公司承擔、以馨安公司名義對外結算、財務人員由港口公司委派”等等，從這些約定的權利與義務內容和合作開發房地產合同最基本的法律特征來看，本案的房地產聯合開發協議，是名為合作開發，實則是借用房地產開發資質的行為。《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《房地產管理法》）第30條第1款規定：“房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：（一）有自己的名稱和組織機構；（二）有固定的經營場所；（三）有符合國務院規定的注冊資本；（四）有足夠的專業技術人員；（五）法律、行政法規規定的其他條件。”由此看出作為房地產開發企業必須具備五項條件，除符合一般企業設立的條件外，還必須具備足夠的專業技術人員以及法律、行政法規規定的其他條件。從這些規定可以看出，該法對房地產開發企業的準入資格作出了限制。房地產經營資格是用來證明房地產開發企業開發經營能力和資信度的證明，是在房地產開發經營領域的市場準入制度，也是國家干預房地產市場的一種形式，以維護社會公共利益。借用資質進行房地產開發，其目的是掩蓋出借資質的行為，規避國家對房地產資質制度的強制性規定。故本案當事人簽訂的《聯合開發協議書》、《補充協議》，違反了國家強制性法律，均應當認定為無效協議。基于案涉協議為無效，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第35條第1款規定，訴訟過程中，當事人主張的法律關系的性質或者民事行為的效力與人民法院根據案件事實作出的認定不一致的，不受本規定第34條規定的限制，人民法院應當告知當事人可以變更訴訟請求。法院告知港口公司可以變更訴訟請求。港口公司拒絕變更訴訟請求，因港口公司主張解除雙方簽訂的關于建軍東路76號地塊開發的《補充協議》和《聯合開發協議》，故依法駁回港口公司主張解除雙方簽訂的協議的訴訟請求。《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第58條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”馨安公司基于該無效的協議而取得的土地應當予以返還。港口公司履行此無效協議而繳納的契稅282792元，由此造成的損失，因雙方都有過錯，按照雙方在本案中的過錯責任大小，馨安公司賠償港口公司86338元。對于港口公司主張返還土地將要發生的過戶登記全部費用，因該費用是否產生、數額多少均為不確定，故港口公司可在實際費用發生后另行主張權利。
　　一審判決：一、馨安公司返還港口公司建軍東路76號地塊的土地使用權[地號為320902006001016、土地證號為鹽國用（2007）第006000342]并賠償港口集團人民幣86338元；二、駁回港口公司主張解除雙方簽訂的關于建軍東路76號開發地塊《補充協議》以及《聯合開發協議》的訴訟請求；三、駁回港口公司其他訴訟請求。
　　宣判后，馨安公司不服提起上訴，認為雙方的法律關系是合作開發房地產，協議有效，應繼續履行。請求二審法院撤銷原判，并依法改判駁回港口公司訴訟請求。
　　江蘇省高級人民法院經審理認為，二審爭議焦點為：（1）港口公司與馨安公司之間法律關系的性質及效力。（2）港口公司要求解除協議是否應予支持。
　　1.關于港口公司與馨安公司之間法律關系的性質及效力問題
　　港口公司與馨安公司就涉案地塊進行合作開發，明確了具體合作事宜，協議內容反映，雙方系合作開發房地產關系。《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第15條規定“合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效”。因此，雖然房地產開發也存在市場準入的要求，但合作雙方只要有一方具有資質即可。法律作此規定主要系考慮房地產開發可能對廣大消費者的利益和社會穩定帶來的影響，故房地產開發必須有一方具備開發資質。本案中馨安公司具備房地產開發資質，其與港口公司的合作符合法律規定，至于其內部利潤怎么分配、盈虧怎么承擔完全取決于雙方的意思表示，對國家、社會并無實質性不利影響。因此，原審法院認定雙方的合同無效缺乏法律依據。
　　2.關于協議應否繼續履行的問題
　　本案雙方當事人在協議尚未完全履行前即產生矛盾，現港口公司堅決要求解除協議，而馨安公司則要求繼續履行。二審認為，根據《合同法》第93～94條的規定，當事人可以協商解除合同，或在約定的解除條件成就，或法定解除條件出現時，當事人可以解除合同。現港口公司在訴訟中提出，馨安公司在土地過戶后對項目開發自行其是，不按其要求開展工作，不通報項目情況，侵犯港口公司對項目重大事項的決定權和知情權，存在重大違約，但不能提供充分證據予以證實。因此，港口公司主張馨安公司有重大違約行為的理由缺乏依據。港口公司要求解除合同并不符合法律規定的條件。但考慮到合作開發房地產兼具資合和人合的特點，在目前情況下，雙方當事人因缺乏信賴已不具備繼續合作的基礎，且合作尚未真正履行，故判令雙方繼續履行合同并無實質意義。因此，根據《合同法》第110條的規定，二審不支持馨安公司要求繼續履行合同的請求，依法判決雙方合同予以解除。合同解除后，馨安公司宜將土地返還港口公司。對港口公司要求馨安公司承擔土地返還的過戶費用、賠償損失的訴請，因本案合作協議的解除并非基于馨安公司的違約行為所致，故對港口公司的訴請不予支持。如馨安公司認為港口公司解除合同的行為致其遭受損失可另行主張。
　　二審判決：一、撤銷江蘇省鹽城市中級人民法院（2009）鹽民一初字第0014號判決主文第一、二、三項。二、解除港口公司與馨安公司簽訂的《聯合開發協議》、《補充協議》。三、馨安公司于本判決生效之日起三十日內返還港口公司建軍東路76地塊的土地使用權[地號為320902006001016、土地證號為鹽國用（2007）第006000342]。四、駁回港口公司要求馨安公司承擔返還土地過戶的全部費用、賠償經濟損失28.7792萬元的訴訟請求。五、駁回馨安公司的其他上訴請求。

（來自：中國司法案例網）