公司購買房屋的空調服務不到位的賠償責任承擔

案情摘要

2014年12月22日，原告與被告投資公司簽訂商品房買賣合同，由原告購買被告投資公司開發的河東區六緯路與大直沽八號路交口西側萬海大廈第23層房屋，建筑面積共計1425.99平方米（寫字樓辦公用房）。2015年1月23日，原告與被告物業公司簽訂《天津萬達前期物業服務協議書》，由物業公司對原告所購房屋提供物業服務。2015年4月15日，原告與被告博川公司簽訂《格力空調工程施工合同》由被告博川公司對原告辦公用房內的空調風系統進行改造施工，同日原告給付博川公司工程款總額的30%即11268元。原告入住使用后發現中央空調夏季不制冷，冬季不制熱。經與被告協商未果，成訟。訴訟中，原告提出鑒定申請，要求對中央空調不能制冷，辦公用房溫度過高成因進行鑒定。后經本院委托上海華碧檢測技術有限公司司法鑒定所進行鑒定。該所出具的鑒定意見為“涉案第23層中央空調存在夏季辦公房溫度超過室內設計溫度的情況。導致夏季室內溫過高的原因主要為板式換熱器一次側與二次側進出冷水溫度遠高于設計冷水溫度，末端風機盤管的冷水流量也沒有達到風機盤管技術手冊要求的冷水流量值。二次水系統定壓點壓力為0.52Mpa，遠低于施工圖設計說明中1.0Mpa的要求，易導致二次側水管氣堵，會造成風機盤管無法制冷。此外，部分房間沒有回風口，風系統在辦公區域內無法有效循環，且出風口總風量小于風機盤管的高速風量要求，也會導致該房間夏季室內溫度無法滿足室內設計溫度要求?！北桓嫱顿Y公司對該鑒定意見提出異議并聘請專家證人出庭作證，上海華碧檢測技術有限公司司法鑒定所的鑒定人員也出庭接受了質詢。 另查，原告自2015年1月23日至2016年10月22日共計交納21個月的物業管理費457527.56元。 上述事實，有原、被告當庭陳述及雙方提供相關證據佐證，本院予以確認。 本院認為，原告與被告投資公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，該合同合法有效，雙方均應按照協議約定全面履行。被告投資公司應當將竣工驗收合格的“辦公用房”交予原告使用，其中也應當包括能夠正常使用的中央空調?，F經鑒定機構鑒定，該中央空調不能正常制冷，造成原告無法正常使用，其作為商品房出賣方應當承擔及時將中央空調予以維修至能夠正常使用的合同義務。被告物業公司在日常物業服務過程中按照物業服務合同的約定應當對包括中央空調在內的房屋設施予以正常維護保養，在知曉中央空調不制冷后應當及時告知投資公司予以維修并在被告投資公司對中央空調維修期間予以協助并提供方便，防止損失的進一步擴大。根據原告接收該房時所填寫的“房屋驗收表”可知，原告接受被告交付的房屋時間為一月份，尚未到夏季，該空調的制冷功能尚未正式使用。而本案的鑒定機構也僅對該空調制冷效果是否正常進行了鑒定并得出了主要原因為“進出冷水溫度遠高于設計溫度”，“冷水流量值不符合要求”，“二次水系統壓力遠低于施工設計要求”等鑒定意見，由此可見原告的舉證責任已經完成。至于該中央空調為何不能正常制冷，是設計問題還是質量問題抑或是安裝、操作問題則與原告無涉，可以說中央空調能夠正常使用是原告的唯一要求。因此，為了保護原告的合法權益，在目前不能分辨空調不制冷的具體原因的情況下，被告投資公司作為商品房的銷售方首先應當承擔對該空調及時予以維修的義務，盡快使其能夠正常使用，被告物業公司應當予以配合協助。在維修期間或因其他原因延遲維修期間則應當為原告提供在該辦公樓其他區域內相近的辦公場所予以使用或按照同等地段的商用房屋租金指導價格賠償原告損失。 關于被告投資公司和物業公司辯稱的鑒定機構不具有相應鑒定資質的問題。本院認為，首先，該鑒定機構是在各方當事人在場并由法院司法鑒定部門人員主持下，共同抽取的鑒定機構，選取機構的方式方法均符合公開公正公平的原則。其次，二被告曲解了鑒定申請的含義，“對涉案的中央空調不能制冷、辦公用房溫度過高的成因進行鑒定”的意思應當理解為：原告的辦公用房溫度過高，空調不能正常制冷，是被告投資公司提供的并由被告物業公司日常維護的空調質量（運轉）有問題導致還是因為被告博川公司進行室內風系統改造導致抑或是原告自行使用不當導致?？梢哉f，解決了上述的疑問即可分清原、被告之間的責任，也就達到原告提起訴訟的目的。而非二被告理解的具體是何原因造成空調不制冷問題，而此“具體原因”影響的是被告投資公司與物業公司之間所負的責任比例，應由該二被告自行解決或另行鑒定得出結論。因此，被告投資公司與被告物業公司的該項抗辯，本院不予采納。關于二被告辯稱的該鑒定機構所測的數值“明顯不合理”，“明顯不符合空調及換熱器運行原理”一節，本院認為，在鑒定人員進行鑒定的過程中，無論是被告投資公司還是被告物業公司均應保證該空調是在正常運轉的狀態下，應當打開或關閉的閥門均應使其打開或關閉。本院在鑒定人員進行現場鑒定之前多日已經提前告知二被告做好相應的準備工作。如果系因操作問題導致數值不準，其責任也應由二被告共同承擔。 關于賠償方式，被告物業公司在收取了原告的物業費用后，未能及時提供完善的物業服務，其應當酌情將部分物業費予以退還，其可待空調不能正常制冷的“具體原因”得出后與被告投資公司協商或訴訟解決。關于被告博川公司的責任，根據鑒定單位出具的鑒定意見“部分房間沒有回風口，風系統無法有效循環，出風口總風量小于風機盤管的高速風量要求”，可見博川公司在施工過程中也存在不符合設計要求的情況，其應當承擔對不合格部分予以重新改造施工的違約責任。但同時也應注意到，博川公司畢竟是室內的施工方，即使其施工完全符合設計要求那么由于進入室內的冷風不符合設計要求則仍然不能達到相應制冷效果。由此可見，該中央空調不能正常制冷的主要責任方為被告投資公司。被告博川公司承擔的次要責任方式主要應為對室內施工的不符合設計要求部分進行修復，但因在修復過程中影響原告正常經營所造成的損失應由原告與博川公司按照雙方的合同約定處理，由于具體時間無法估量，該部分損失可在實際發生后另行主張權利。具體損失分析如下：1、物業費，現自2015年1月至2016年10月兩個夏季均造成原告未能正常使用中央空調的制冷功能，參照我國相關勞動法規的規定，每年夏季6月至9月為防暑降溫期間。在該期間內，使用中央空調制冷功能，為企業員工提供良好的工作環境，是企業應盡的義務也是物業公司對所服務的企業一項非常重要的服務內容，故該部分物業費用應當予以退還?？紤]在夏季提供空調制冷服務是多項物業服務項目中較為重要的內容，本院酌情認為原告已經繳納的共計8個月的物業管理費用中的50%即4個月的物業費應當予以退還，經計算為87148.11元；2、原告多支出的員工福利，因夏季不能給員工提供舒適的工作環境，為了挽留有離職傾向的優秀員工也為了避免給原告公司造成更大的損失，原告被迫多支出部分福利及因配備其他降溫設備而多支出的電費均應當屬于能夠預見到的合理損失，但原告主張的數額過高，本院酌情考慮賠償50000元。 關于原告主張的技術鑒定服務費53700元。本院認為，按照鑒定部門的鑒定意見可以得出中央空調不能制冷的主要原因系“室外系統”，而“室外系統”系由被告投資公司提供，在未能明晰空調“不制冷”的具體原因的情形下應當由被告投資公司承擔70%即37590元的主要責任，被告博川公司應承擔30%即16110元的次要責任。關于原告主張的律師費損失。根據《天津市律師服務收費標準》的規定，原告聘請律師交納的費用并未違反上述收費標準，本院予以支持，二被告亦應按照上述比例予以賠償。 關于原告主張該中央空調冬季不能正常制熱而導致部分經濟損失問題。本院認為，由于在該案起訴后選取鑒定部門進行鑒定的時間段為夏季，只能鑒定出夏季制冷是否符合要求。因此，原告的該部分損失可待取得相關鑒定結果后另行主張權利。該部分主張，現證據不足，本院不予支持。 綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條之規定及本案實情，判決如下： 一、本判決生效之日起三十內，被告天津萬達中心投資有限公司對原告天津衛華老板電器銷售有限公司所有的坐落天津市河東區六緯路與大直沽八號路交口西側萬海大廈23層的辦公寫字樓附屬設施中的中央空調按照“天津萬達中心《暖通專業施工圖》、《建筑施工圖》”及相關國家行業標準規范予以維修至能夠正常使用制冷功能，被告大連萬達物業管理有限公司天津分公司予以配合、協助；在維修期間或延遲維修期間，由被告天津萬達中心投資有限公司為原告提供在該辦公樓其他區域內面積不低于原告房屋建筑面積的能夠正常使用各種附屬設施的辦公場所予以使用或按照天津市國土房管局發布的相同時期、相同地段的房屋租金指導價格賠償原告天津衛華老板電器銷售有限公司經濟損失至修繕完畢； 二、本判決生效之日起三十內，被告天津博川瑞達商貿有限公司對原告天津衛華老板電器銷售有限公司所有的坐落天津市河東區六緯路與大直沽八號路交口西側萬海大廈23層的辦公寫字樓室內部分房間的中央空調“回風口、出風口”按照司法鑒定意見書的要求予以修繕完畢； 三、本判決生效之日起十日內，被告大連萬達物業管理有限公司天津分公司退還原告天津衛華老板電器銷售有限公司2015至2016年度兩個夏季期間的部分物業管理費87148.11元； 四、本判決生效之日起十日內，被告天津萬達中心投資有限公司賠償原告天津衛華老板電器銷售有限公司技術鑒定服務費37590元，被告天津博川瑞達商貿有限公司賠償原告天津衛華老板電器銷售有限公司技術鑒定服務費16110元； 五、本判決生效之日起十日內，被告天津萬達中心投資有限公司賠償原告天津衛華老板電器銷售有限公司多支出的員工福利損失50000元的70%即35000元，被告天津博川瑞達商貿有限公司賠償原告天津衛華老板電器銷售有限公司員工福利損失50000元的30%即15000元； 六、本判決生效之日起十日內，被告天津萬達中心投資有限公司賠償原告天津衛華老板電器銷售有限公司律師費損失5000元的70%即3500元，被告天津博川瑞達商貿有限公司賠償原告天津衛華老板電器銷售有限公司律師費損失5000元的30%即1500元； 七、駁回原告天津衛華老板電器銷售有限公司其他訴訟請求。

爭議焦點

房屋空調制冷制熱不達標，但無法明確原因的情況下，如何確定責任主體和相應損失的賠償主體確定。

裁判要點

不能分辨空調不制冷的具體原因的情況下，房屋出售方首先應當承擔對該空調及時予以維修的義務，盡快使其能夠正常使用，物業公司應當予以配合協助。在維修期間或因其他原因延遲維修期間則應當為原告提供在該辦公樓其他區域內相近的辦公場所予以使用或按照同等地段的商用房屋租金指導價格賠償原告損失。

適用法律

《中華人民共和國合同法》第一百零七條

（來自：中國司法案例網）