對于開發商的格式合同中約定有關限定購房者權利的內容應當及時提出異議

案情摘要

原告何戰國向本院提出訴訟請求：一、判令《商品房買賣合同》第十七條第三項約定項目內的游泳池、地上停車位、地下車庫、兒童游樂設施、羽毛球場、籃球場、社區居委會辦公用房、小區警務室、各類活動用房、社區綜合辦及人民調解室、社區衛生及計生服務用房、小區文化設施（含圖書館）、星光老年之家、垃圾收集站、變電用房、公廁等公共配套設施產權歸被告所有無效。依法判令上列項目歸全體業主所有。二、辦案訴訟費用由被告承擔。事實和理由：2014年9月28日原告與被告簽訂東莞市樟木頭鎮××社區××路長虹××花園××房的《商品房買賣合同》，雙方對上列房產的第十七條第三項約定：該商品房所在樓宇的首層大堂、樓梯、電梯前室、過道等公共部分面積的使用權屬于該棟樓宇全體業主共有，由負責該項目物業管理的物業公司統一安排使用；本項目內的游泳池、地上停車位、地下車庫、兒童游樂設施、羽毛球場、籃球場、社區居委會辦公用房、小區警務室、各類活動用房、社區綜合辦及人民調解室、社區衛生及計生服務用房、小區文化設施（含圖書館）、星光老年之家、垃圾收集站、變電用房、公廁等公共配套設施產權歸被告所有。根據《物權法》相關規定，公共附屬設施不能獨立存在，理應歸全體業主共有，被告單方面確定公共附屬設施被告是沒有法律依據的。 被告長虹公司辯稱，本案系原告就案涉物業的所有權提起的訴訟，故其案由同時應列“物權確認糾紛”或其下一級案由“所有權確認糾紛”。本案原告不具備相應的訴訟主體資格，其關于共有權的起訴應被駁回。同時，原告關于合同效力的訴訟請求也應被駁回。一、關于共有權問題。原告于本案中訴請確認其購買的商品房所在小區的部分物業屬全體業主共有。然而，原告并未舉證證明其他業主對該訴求是否知情，是否認可，該訴求與其他業主的利益或權利是否沖突。根據《物權法》第七十六條：“下列事項由業主共同決定：（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定欠款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。”的規定，原告并未舉證證明其訴訟行為代表了小區多數業主的意志，其以個人名義起訴的行為，違反上述法律規定，請法院依法駁回其關于所有權確認的起訴。二、條款效力問題。原告訴請確認涉案《商品房買賣合同》（以下簡稱《合同》）第十七條第三項無效，是建立在共有權主張的基礎上提出的。但原告的共有權主張不符合上述的《物權法》規定而應被駁回，故其條款無效的主張也失去依據，應被駁回。其次，《合同》系廣東省建設廳與廣東省工商行政管理局共同監制，并在房管局登記備案。包括權屬問題在內的條款內容經過上述部門審查、認可，并以此作為無權登記的合法依據。《合同》中的重要條款，包括第十七條等涉及權屬問題在內的條款，均以下劃線形式突出顯示，充分起到提示、強調的效果。內容清晰、無歧義。《合同》第十七條與第三條，合同附件一、二等內容，共同清晰界定了原告享有所有權的范圍，不存在任何誤讀、誤解的情況。通過閱讀《合同》條款，原告簽約之前已清楚了解可以購得所有權的范圍。原告始終知道其不享有合同第十七條的所涉項目的所有權。也清楚其購房款是不包括訴爭項目。《合同》條款，是雙方平等、自愿協商的情況下達成，是雙方的真實意思表示。本案訴訟之前，原告從未對合同第十七條第三項提出過異議。本案的肇因，是原告認為涉案車位的停車費太貴，從而試圖通過本案訴訟達到不繳費或少繳費的無理目的。然而，停車費用時物業服務公司結合人力、管理等成本，與原告通過《物業服務合同》自愿協商約定的，完全符合有關政策規定的收費標準。綜上，原告應當遵守合同法的誠實信用原則及契約精神，不應事后反悔并試圖推翻合同效力。合同內容并無違反《合同法》關于合同效力的規定，原告于本案中的訴求，不應得到支持或鼓勵。 原告的訴訟請求與其他業主的利益或權利主張是否會相沖突，其他業主可能會提出與原告不同的權利主張，換句話說，假如認可原告的主張，豈不侵犯了其他業主的相關權利，請求法院依法駁回原告起訴。 經審理查明，2014年4月24日，原告作為買受人、被告作為出賣人，雙方簽訂了一份《商品房買賣合同》，合同其中約定：一、原告購買被告開發的位于東莞市樟木頭鎮××社區××路長虹××花園××房，建筑面積為131．72平方米；二、第十七條第三項約定：該商品房所在樓宇的首層大堂、樓梯、電梯前室、過道等公共部分面積的使用權屬于該棟樓宇全體業主共有，由負責該項目物業公司統一安排使用；本項目內的游泳池、地上停車位、地下車庫、兒童游樂設施、羽毛球場、籃球場、社區居委會辦公用房、小區警務室、各類活動用房、社區綜合辦及人民調解室、社區衛生及計生服務用房、小區文化設施（含圖書館）、星光老年之家、垃圾收集站、變電用房、公廁等公共配套設施產權歸被告所有。該內容的下面標有下劃線。原告主張該條第三項中的“本項目內的游泳池、地上停車位、地下車庫、兒童游樂設施、羽毛球場、籃球場、社區居委會辦公用房、小區警務室、各類活動用房、社區綜合辦及人民調解室、社區衛生及計生服務用房、小區文化設施（含圖書館）、星光老年之家、垃圾收集站、變電用房、公廁等公共配套設施產權歸被告所有”的約定無效，理由如下：1、該條款為被告提供的格式合同條款，格式合同中所作出的排除和限制另一方權利，增加另一方義務的條款是無效的；2、商品房價格成本包括住宅小區建設費及公共建筑建設費；3、服務于整幢樓房的公共服務設施一覽表不具有獨立性，是隨主物的所有權人相應轉讓，由小區的所有權人共有，地上建筑物與土地不能分割，被告方將土地使用權轉讓給全部業主，那么業主必然享有地上建筑物的所有權和支配權，附屬的公共配套設施費用是商品房購買成本，由于被告沒有證據證明案涉合同第十七條已全部納入商品房購房成本。被告對此稱：一、商品房買賣合同是廣東省建設廳與廣東省工商行政管理局共同監制，并且經過行政部門登記備案的示范文本，“簽約前買受人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的可向當地房地產開發主管部門咨詢。”這句話在商品房買賣合同開篇已說明；二、該合同約定的業主獲得所有權的物業范圍凡涉及權屬問題的包括訴爭的第十七條均以下劃線的形式突出提示，并不存在原告所稱合同法第三十四、第三十九條的格式合同條款；三、案涉合同第十七條用于明確雙方權屬，明確原告獲得所有權的范圍，并未排除對方權利，如果用于確定權屬的條款均視為“排除對方主要權利的條款”，則所有的商品房買賣合同中的權屬條款豈不均為無效條款。 以上事實，有原告提交的商品房買賣合同、行駛證和收款收據及出入票、案涉物業規劃平面圖，被告提交的《商品房買賣合同》、竣工驗收備備案涉書、案涉15幢、18幢、地下室《實測報告書》、大產權證、《廣東省住房和城鄉建設廳廣東省民政廳關于規范新建住宅物業配建社區公共服務用房的通知》及庭審中的陳述證實。

爭議焦點

1、《商品房買賣合同》第十七條第三項有關約定是否有效；2、原告是否有權主張第十七條第三項有關約定涉及的公共設施歸全體業主所有。

裁判要點

《中華人民共和國物權法》第七十三條規定：建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。而原、被告簽訂的《商品房買賣合同》第十七條第三項中違反了上述法律的強制性規定。其次，雙方簽訂的《商品房買賣合同》是采用格式條款簽訂的合同，被告是提供格式條款的一方，其在簽訂合同時，對確定當事人之間的權利和義務時應采取合理的方式提請原告注意。上述約定是排除原告主要權利的內容，被告在上述條款的內容下方雖然標有下劃線，但合同的其他諸多內容均標有下劃線；被告沒有通過字體加粗或其他口頭告知的形式提醒原告注意，只標注下劃線，不足以達到采取合理方式提醒原告。綜上，應認定原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十七條第三項中約定無效。本案案由為商品房買賣合同，原告請求確認《商品房買賣合同》第十七條第三項中相關公共配套設施產權歸全體業主所有屬于物權確認糾紛，物權確認，根據《中華人民共和國物權法》第七十六條第一款第（七）項、第二款及相關物業管理條例的規定，只有業主大會授權業主委員會或應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主才有權進行主張，故本院在本案中不予處理。

適用法律

《中華人民共和國合同法》第四十條,《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項,《中華人民共和國合同法》第三十九條,《中華人民共和國物權法》第七十六條第一款第（七）項,《中華人民共和國物權法》第七十六條第二款,《中華人民共和國物權法》第七十三條,《中華人民共和國物權法》第七十四條,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條,《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第六條

（來自：中國司法案例網）