一房數賣中后簽訂合同的效力認定

　1.判決書字號

　一審判決書：貴州省貴陽市中級人民法院（2003)筑民一初宇第63號。

　二審判決書：貴州省高級人民法院（2004)黔髙民一終字第15號。

　2.案由：房屋買賣合同糾紛。

　3.訴訟雙方

　原告（上訴人蔣金鳳，女，漢族。

　訴訟代理人：王乾勇，誠合律師事務所律師。

　被告（被上訴人）：貴陽新添民房開發公司（以下簡稱新添民房公司）。

　法定代表人：馬家華，該公司經理。

　委托代理人：肖長林，該公司職工。

　被告（被上訴人）：貴陽市烏當區新天街道辦事處經濟發展總公司（以下簡稱新天辦事處總公司）》

　法定代表人：耿品富，該公司總經理。

　訴訟代理人：禹小東、劉敬凱，禹小東律師亊務所律師。

　第三人：潘興慧，女，漢族。

　委托代理人：宋迅，恒易律師事務所律師。

　4.審級：二審。

　5.審判機關和審判組織

　一審法院：貴州省貴陽市中級人民法院。

　合議庭組成人員：審判長：孫貴麗；審判員：鮑淼芳、梁少祝。

　二審法院：貴州省高級人民法院。

　合議庭組成人員：審判長：唐朝禮；代理審判員：邵霞、張金輝。

　6.審結時間

　一審審結時間：2003年12月26日。

　二審審結時間：2004年7月20日。

　(二）一審情況

　1.一審訴辯主張

　原告訴稱：1998年2月18日原告與被告新添民房公司簽訂購房合同，購買了被告民房公司開發的溫泉路A6—1—23號門面房，此后原告按合同約定向被告交付購房款，被 告至今未向原告交付所購的房屋。經了解，發現在原告購房后，原新添寨鎮總公司違法將 新添民房公司發包給曾佩凌承包，曾佩凌承包后將原告已購的房銷售給第三人潘興慧，潘 興慧將原告所購房屋占有，致使原告無法獲得所購房屋。故請求判令：（1)原告與被告新 添民房公司訂立的購房合同合法有效，被告新添民房公司本已銷售給原告的房屋銷售給第 三人潘興葸的合同無效。（2)判令新添民房公司向原告交付所購房屋，被告新天辦事處總 公司承擔連帶責任。（3)被告不能交付所購房屋，則雙倍返還購房款。

　被告新添民房公司辯稱：（1)根據馬家華與第二被告新天辦事處總公司訂立的“終止承包協議”，馬家華有權處理其在“承包期內發生的一切債權債務”，因此出售A6、A7-層營業房是合法的。（2)根據（2000)烏法民初字第815號及（2001)筑法經終字第67號民事判決書均已明確曾佩凌與總公司簽訂的“承包合同”為無效合同。既然無效，曾佩凌所有的經營活動，自然就是無效的。（3)根據（2000)烏法民初字第568號及（2001)筑法民終字第120號民事判決書，均明確曾佩凌分文未投資A6、A7商住房建設，曾佩凌以承包人的身份售房，并將售房款占為己有，造成不明真相的購房者的損失，只能由曾佩凌個人賠償。第三人長期強占未經驗收的營業房四年多而無法驗收，也給原告造成巨大的經濟損失，理應由第三人賠償原告損失。綜上所述，第三人持有的購房合同及其收款收據是無效的，我公司愿將原杏所購營業房交付給原告使用。

　被告新天辦事處總公司辯稱：（1)總公司不存在向原告承擔連帶責任的問題。法律上的連帶責任指“數人共同一債務而各對債權人負全部淸償的義務”，說明只有在債的履行中才能適用連帶責任的規定。本案的訴請是交房屋，不適用連帶責任的規定。（2)新添民房公司是獨立的民事權利主體，無論是馬家華承包還是曾佩凌承包，并不以承包合同有效與否來讓我公司承擔連帶責任。（3)本案發生“一房二賣”的真正原因在于曾佩凌明知馬家華以新添民房公司名義銷售涉案房后，其為謀取私利不顧后果再次將涉案房出售，在該房尚未交付使用的情況下唆使與其訂購房合同的購房戶強行進占涉案房所造成的，與答辯人沒有法律上、事實上的聯系。請法院査明事實，秉公判決。

　第三人潘興慧述稱：第三人與新添民房公司簽訂的銷售合同真實有效，原告要求確認無效的訴請尤事實根據和法律依據。造成一房二賣的原因是新添民房公司內部管理混亂所致，第三人無任何過錯，系善意第三人。原告并未舉證證明第三人與新添民房公司訂立的合同有《合同法》第五十二條所列的無效情形，也沒有證據證明第三人與被告民房公司之間有惡意串通行為。原告提交的購房合同真實性也難以認定。綜上所述，第三人與新添民房公司簽訂的商品房銷售合同是真實、合法、有效，且已實阮膣行。原告的請求沒有事實及法律依據，法院應予駁回。

　2.—審事實和證據

　貨州省貴陽市中級人民法院經公開審理查明：原貴陽市烏當區新添寨鎮人民政府經貴陽市烏當區人K政府批準同意成立“新添鎮民房開發公司”。1988年5月18日新添寨鎮人民政府撥款60萬元人民幣注冊登記成立了 “貴陽新添民房開發公司”，該公司主要從事民房開發經營，其性質為集體經濟組織。后因“政企分開”的政策要求，新添寨鎮人民政府決定將新添民房公司歸屬于原新添寨鎮經濟開發總公司（以下簡稱新添寨鎮總公司）管理，由新添寨鎮總公司將新添民房公司發包他人進行經營，新添寨鎮總公司收取相應承包費。1994年新添鎮總公司將民房公司發包給馬家華經營，由新添寨鎮總公司收取承包費。

1997年5月6日馬家華與新添寨鎮總公司簽訂終止承包合同協議，該協議約定由馬家華負責處理承包期內所發生的一切債權、債務。1997年5月12日由張強擔任新添民房公司經理，1998年3月19日新添寨鎮總公司將新添民房公司承包給曾佩凌經營，并于同年3月23日任命曾佩凌為新添民房公司經理，同年11月23日新添寨鎮總公司于《貴州都市報》上刊登聲明“解除與曾佩凌的承包關系'1999年6月22日新添寨鎮總公司任命蔡倫忐為新添民房公司經理，并免去曾佩凌法定代表人職務，同年9月23日新添寨鎮總公司又任命馬家華為新添民房公司經理，同日法定代表人作了變更登記，馬家華擔任經理至今。因未年檢，2002年12月23日貴陽市工商局烏當區分局公告吊銷新添民房公司營業 執照。2003年6月23日新添寨鎮經濟開發總公司經工商變更名稱登記為新天街道辦事處經濟發展總公司。

　曾佩凌與原新添寨鎮總公司之間的承包合同糾紛，經貴陽市烏當區人民法院（2000)烏民初字第815號民事判決確認其承包合同無效，貴陽市中級人民法院（2001)筑法經終字第67號判決維持原判。

　本案雙方爭議的fj面房屋位于貴陽市烏當區溫泉路A6、A7商住樓一樓，該商住樓系新添民房公司于1994年以出讓方式取得土地使用權后投資修建，新添民房公司擁有該樓所有權。馬家華在終止承包新添民房公司經營后，于1998年3月18日以新添民房公司名義與原告蔣金鳳訂立商品房購銷合同，合同加蓋了公司合同專用章以及馬家華私章。合同約定將A7商住樓一樓門面23號房賣與蔣金鳳，總價款為98413元（單價每平方2180元），蔣金風分別自1997年12月29日至1998年6月23日六次共交清房款98413元。曾佩凌任新添民房公司經理期間，于1998年11月18日以民房公司名義與第三人潘興慧訂立商品房購銷合同，約定將“A7_l—7”號門面賣與潘興慧，單價每平方米3000元，總價為119490.6元，所簽合同加蓋了新添民房公司公章及合同專用章并有曾佩凌簽名，合同簽訂后，潘興慧共計交付購房款50 000元。潘興慧在A6、A7商住樓房未經驗收時,占有使用合同約定的門面至今，亦未辦理房屋產權證。另査，潘興慧占有使用的門面房與原告蔣金鳳訂立合同所購的門面房系同一間房屋，新添民房公司未能向蔣金鳳交付房屋，由此產生訴爭。2001年新添民房公司作為原告分別以占用A6、A7商住樓一樓門面房屋的袁愈名、袁登克、曾蚊等本案的第三人和曾佩凌為被告，向貴陽市烏當區人民法院提起房屋侵權之訴，要求確認被告侵犯其房屋所有權，并返還門面。一審法院判決駁回新添民房公司的訴請，新添民房公司不服，向本院提起上訴，本院判決駁回上訴，維持原判。

　上述事實有下列證據證明：

　(1)當事人的陳述。

　(2)原告、第三人與新添民房公司訂立的購房合同及交款收據。

　(3)烏當區人民法院（2000)烏民初字第815號民事判決書。

　(4)貴陽市中級人民法院（2001)筑法經終第67號民事判決書。

　(5)烏當區人民法院（2000)烏民初字第568號民事判決書。

　(6)貴陽市中級人民法院（2001)筑法民二終120號民事判決書。

　(7)烏當區人民法院及本院對新添民房公司的侵權之訴作出的一、二審判決書。

　(8)新添寨鎮總公司宥關人事任免文件及工商登記相關資料。

　(9)工商局烏當區分局2002年12月23日刊登于《新天報》的公告。

　3.—審判案理由

　貴州省貴陽市中級人民法院依據上述事實和證據認為：

　(1)原告蔣金鳳與被告新添民房公司訂立的商品房購銷合同，意思真實，又未違反法律法規的強制性規定，且合同上加蓋了新添民房公司的合同專用章，被告民房公司對該合同也予以認可，故蔣金鳳與新添民房公司訂立的商品房購銷合同屬有效合同，馬家華以新添民房公司的名義售房并加蓋民房公司合同專用章的行為應視為新添民房公司的法人行為，由此產生的法律責任應由新添民房公司承擔。

　(2)鋝佩凌在任新添民房公司經理期間與第三人潘興慧訂立商品房購銷合同，該合同加蓋了新添民房公司公章及合同專用章，該合同意思真實，未違反法律法規強制性規定，亦屬有效合同，故本院對原告主張確認第三人潘興慧與新添民房公司訂立的商品房購銷合同無效的請求不予支持。

　(3)根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外……”之規定，第三人潘興慧已實際占有、使用雙方爭議的房屋，應視為新添民房公司按合同約定將門面房交付給潘興慧，潘興慧亦應承擔該房未經驗收而使用的法律責任。鑒于原告蔣金風與第三人潘興惹購買的系同一門面房，原告主張新添民房公司向其交付門面房屋巳域交付不能，原告蔣金鳳與新添民房公司所訂立合同的目的已不能實現，故新添民房公司砬依法對蔣金鳳承擔相應的違約責任。

　(4)按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同，返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：……（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房出賣給第三人”之規定，被告新添民房公司與原告蔣金鳳訂立的商品房購銷合同本院依法予以解除，新添民房公司應返還蔣金鳳購房款98413元及利息，并賠償蔣金鳳經濟損失人民幣98413元。

　(5)被告新天辦事處總公司系由新添寨鎮總公司變更而來，亦是新添民房公司的主管單位，其將新添民房公司發包他人經營并收取相應的承包費，在新添民房公司變更承包經營人的過程中管理不善，尤其在終止與馬家華的承包合同的過程中未妥善處理公司的善后事宜，又未依法與曾佩凌簽訂承包經營合同，導致該承包合同無效，對造成一房兩賣形成民事紛爭，應負相應責任。故新天辦事處總公司應對新添民房公司承擔的民事責任負連帶之責。

　4.—審定案結論

　貴州省貴陽市中級人R法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條，以及最卨人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條 第一款第二項之規定，作出如下判決：

　(1)解除原告蔣金鳳與被告貴陽新添民房開發公司于1998年2月18日訂立的商品房購銷合同。

　(2)貴陽新添民房開發公司于判決生效后三十日內返還原告蔣金鳳購房款人民幣98413元并支付利息（計息標準按中II人民銀行規定計收逾期貸款利息標準計算，自1998年6月24日起至付清之日止）。

　(3)被告貴陽新添民房開發公司于判決生效后三十H內賠償原告蔣金鳳經濟損失98413元。

　(4)被告貴陽市烏當區新天街道辦事處經濟發展總公司對上列第二、三項付款義務負連帶責任

　(5)駁回原告其他訴訟請求。

　案件受理費3662元，由新添民房公司及新天辦事處總公司共同負擔。

　(三）二審訴辯主張

　1.上訴人蔣金鳳訴稱：其與民房公司的購房合同合法有效且已交付購房款，所購門面應屬其所有；潘興慧與曾佩凌惡意串通，以民房公司的名義簽訂購房合同是無效的；潘興恝在房屋未竣工驗收，又未付淸購房款的情況下，強行占用門面沒有法律依據；一審法院認為潘興葸實際占用門面應視為新添民房開發公司向其交付房屋，是認定事實不清，適用法律錯誤；上訴人在一審中未請求解除合同，賠償損失，一審法院為何要解除上訴人和新添民房公司雙方訂立的有效合同。為此.請求卜.級法院：（1)撤銷一審判決；（2)判令新添民房公司、新天辦事處總公司依照購房合同交付房屋；（3)—、二審訴訟費由新添民房公司和新天辦事處總公司承擔。

　2.被上訴人新添民房公司，新天辦事處總公司及第三人均未提交答辯狀。

　(四）二審事實和證據

　貴州省髙級人民法院經組成合議庭對本案進行審理，確認了-審法院査明的事實。另查明：蔣金鳳與新添民房公司簽訂的購房合同中用附圖固定蔣金鳳所購門面的位置，并約定了新添民房公司向蔣金鳳交房的時間為1998年12月31日。而潘興慧與民房公司簽訂的購房無附圖固定其所購房屋位置，未約定民房公司向其交房的時間。一、二審中潘興慧未提供證據證明其占有的房屋是由民房公司交付其占有使用的。

　(五）二審判案理由

　貴州省高級人民法院認為：

　1.新添民房公司與蔣金鳳簽訂購房合同后，乂與潘興慧簽訂購房合同重復出售房屋，—房二賣的責任在新添民房公司。由于一、二審中，蔣金鳳未提交合法有效的證據證明潘興蒽與民房公司所簽訂商品房購銷合同存在惡意串通的情形，同時潘興慧與民房公司所簽合同，雙方意思表示真實，不違反國家法律或者社會公共利益，具備法律規定的成立并生效的條件，故一審法院認定潘興慧與新添民房公司所簽商品房購銷合同有效是正確的，本院予以確認。上訴人所提“請求確認新添民房公司與潘興慧所簽商品房購銷合同無效”的請求，并無法律依據與事實依據，本院不予支持。

　2.關于上訴人所提“潘興惹占據門面房沒有法律依據，一審法院認為潘興慧實際占據門面房應視為新添民房公司向其交付房屋，屬于適用法律錯誤”的上訴理由，本院認為，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。其所稱“轉移占有”，是指占有人以法律行為將其占有物交付給他人，受讓人因此取得占有。實踐中商品房交付行為，應指當事人公告或交房通知書、交領房屋鑰匙、清點移交房屋及設施、簽署房屋移交書等合法行為。本案中，潘興慧雖與民房公司有合法有效的購房合同，依據該合同潘興慧有要求新添民房公司依約交付房屋的請求權。但潘興慧在民房公司所開發的房屋尚未竣工驗收，未經新添民房公司同意并辦理移交房屋的情況下，就擅自占據使用爭議門面的行為是違法行為，不能視為民房公司向其交付房屋、轉移占有。故該門面房的占用權依法應屬民房公司，潘興慧應將其占有的門面房交還民房公司。一審法院關于潘興慧已實際占用爭議門面房，應視為民房公司按合同約定交付門面的認定，違反了上述司法解釋，應依法予以糾正。而且二審已查明潘興慧無任何合法移交占有房屋的證據，其擅自占房的事實足以認定，故不能因潘興慧占房在先而保護其獲得房屋，上訴人該上訴理由成立，本院予以支持。

　3.在蔣金鳳、潘興慧分別與新添民房公司簽訂的購房合同均有效，而新添民房公司不能履行兩份合同交房義務的情況下，第一買受人蔣金鳳的購房合同簽訂在先，已足額支付房款六年，其所購房屋均有附圖固定位置，有明確具體的交房時間。而第二買受人潘興慧的購房合同在后，因合同無固定購房位罝，無從認定其實際所占有房屋即為其合法約定購買的房屋。另潘興慧所訂合同中未約定交房時間，故第二買受人占有房屋缺乏事實依據，而第一買受人合同簽訂在先，合同條款齊全，且其已經全面履行付款義務，遵守交易規定，應得到法律保護。綜上，為維護正常的市場交易秩序，保護誠信守法的善意購房人，潘興慧應退還其所占新添民房公司房屋，新添民房公司應將退回的房屋交付蔣金鳳才公平妥當，一審法院保護第二買受人顯然不妥。此外，由于潘興慧在本案中未請求以有獨立請求權的第三人的身份參加本案訴訟并提出獨立的訴訟請求，潘興慧如因新添民房公司不能履行交房義務主張解除合同，返還購房款并賠償損失，雙方可以協商或依法另訴解決。

　4.本案新添民房公司違反合同約定未向蔣金鳳交付房屋的原因，是其自身一房二賣的違法行為，因民房公司是經工商機關登記設立的具有獨立法人資格企業法人，其經營活動中的過錯責任應由其承擔。新天辦事處總公司將新添民房公司發包給曾佩凌經營的行為與新添民房公司一房二賣，未向蔣金鳳交付房屋，并無法律上的直接因果關系。因此，新天辦事處總公司對新添民房公司依合同約定向蔣金鳳交付房屋不應承擔連帶責任。蔣金鳳上訴請求新天辦事處總公司與新添民房公司交付房屋的請求，本院不予支持。

　(六）二審定案結論

　貴州省高級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二）、（三）項之規定，作出如下判決：

　1.撤銷貴州省貴陽市中級人民法院（2003)筑民一初字第63號民事判決。

　2.確認蔣金鳳、潘興恝分別與貴陽新添民房開發公司的商品房購銷合同為有效合同。

　3.改判在本判決生效之日起30日內，潘興慧將其占用的貴陽市新添民房開發公司坐落在貴陽市烏當區溫泉路A7—1_7商住樓一層23號門面房退還貴陽新添民房開發公司，由貴陽新添民房開發公司將該門面房交付蔣金鳳。

　4.改判貴陽市烏當區新添街道辦事處經濟發展總公司對上述第三項判決不承擔連帶責任。

　一、二審案件受理費共計7324元由貴陽新添民房公司負擔。

（來自：中國司法案例網）