商品房合作開發建設中的房屋所有權取得問題

案情摘要

原告陜西天羿實業有限責任公司訴稱，根據《國物權法》第三十條的規定，天羿公司因與萬強公司的聯合開發建設行為，原始取得涉訴房屋所有權。另根據天羿公司與萬強公司簽訂的聯合開發協議書及補充協議，明確約定涉訴房屋三分之一面積產權歸天羿公司所有，且上述協議已由西安市中院民事判決和省法院民事裁定書確認合法有效。蓮湖區法院民事調解書雖未明確涉訴房屋的所有權分割具體位置，但已確認天羿公司對涉案房屋享有所有權。故天羿公司亦已取得涉訴房屋三分之一的所有權。賈生萍、莊凱與天羿公司提供的付款憑證等證據存在諸多疑點，不能證明雙方的商品房買賣真實、合法、有效，賈生萍、莊凱購買涉訴房屋后對該房屋享有的是債權，不能對抗天羿公司對涉訴房屋的原始物權。,請求確認西安市西二環南段10號萬強藝術家小區1號樓一層10101、10102、10103、10104號房屋三分之一產權歸其所有；停止執行涉訴房屋，并立即解除查封。

爭議焦點

天羿公司是否取得涉訴房屋的所有權？第三人賈生萍、莊凱與萬強公司涉訴房屋的商品房買賣是否真實、合法、有效，第三人賈生萍、莊凱是否已經取得涉訴房屋的所有權？是否可以對抗天羿公司對涉訴房屋的相應權利？

裁判要點

1.商品房開發建設的合作主體并不必然在房屋建造事實行為完成時，依照《物權法》第三十條的規定原始取得房屋所有權。合作開發不等同于共同建造，建造行為必須在符合法律法規關于建造主體、條件等相關規定，依法辦理土地使用權登記和取得相關規劃、建設等證書的情況下，才能在建造事實行為完成時產生設立物權的法律效力。 2.商品房開發建設合作主體之間關于房屋分配的協議，在未依法進行所有權登記或人民法院依法確認前，不產生物權設定的效力，不能對抗購買房屋的第三人。

適用法律

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第二款;《中華人民共和國物權法》第三十條;《中華人民共和國物權法》第九條;《中華人民共和國物權法》第二十八條;《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十一條第二款;〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋》第七條;《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項

（來自：中國司法案例網）