謝潮樸訴廣州市華僑房屋開發(fā)公司等拆遷合同案

（一）首部

　　1．判決書字號
　　一審判決書：廣東省廣州市越秀區(qū)人民法院（2003）越法民三初字第1478號。
　　二審判決書：廣東省廣州市中級人民法院（2004）穗中法民四終字第2178號。
　　2．案由：拆遷合同案。
　　3．訴訟雙方
　　原告（被上訴人）：謝潮樸。
　　委托代理人：謝輝，廣東易春秋律師事務(wù)所律師。
　　被告（上訴人）：廣州市華僑房屋開發(fā)公司。
　　法定代表人：林廣志，總經(jīng)理。
　　委托代理人：陳燕妮，廣東法則明律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人：阿桂榮。
　　被告（上訴人）：廣州市僑力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
　　法定代表人：江志明，董事長。
　　委托代理人：譚少娟、詹小彤，廣東金領(lǐng)律師事務(wù)所律師。
　　第三人（原審第三人）：李兆淙。
　　4．審級：二審。
　　5．審判機(jī)關(guān)和審判組織
　　一審法院：廣東省廣州市越秀區(qū)人民法院。
　　合議庭組成人員：審判長：彭志紅；人民陪審員：洪少玲、鄺建東。
　　二審法院：廣東省廣州市中級人民法院。
　　合議庭組成人員：審判長：何慧斯；代理審判員：龔德家、駱莉萍。
　　6．審結(jié)時間
　　一審審結(jié)時間：2004年2月26日。
　　二審審結(jié)時間：2004年5月31日。
　　（二）一審訴辯主張
　　原告訴稱：原廣州市起義路143號房屋（以下簡稱“原址房屋”）是原告所有的房屋，建筑面積222．92平方米。1997年原告與被告廣州市華僑房屋開發(fā)公司（以下簡稱“華僑公司”）簽訂《廣州市城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議》（以下簡稱《補(bǔ)償協(xié)議》）。同日，雙方又簽訂《房屋拆遷安置協(xié)議書》（以下簡稱《安置協(xié)議》）。后原址房屋所在地段的用地單位變更為被告廣州市僑力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“僑力公司”）。原址新建的僑力大廈已建成，兩被告至今沒有通知原告回遷。經(jīng)查詢，僑力大廈首層全層出售給予廣州市建緯實業(yè)有限公司（以下簡稱“建緯公司”）。由于華僑公司嚴(yán)重違約，已不能按《補(bǔ)償協(xié)議》、《安置協(xié)議》約定將僑力大廈首層地鋪建筑面積29．0383平方米補(bǔ)償給原告，該29．0383平方米商鋪經(jīng)評估價值860200元，故請求法院判令：（1）解除原告與華僑公司簽訂的《補(bǔ)償協(xié)議》關(guān)于商鋪部分的內(nèi)容；（2）兩被告按照《補(bǔ)償協(xié)議》約定的補(bǔ)償商鋪的情況，按市場評估價值，賠償原告實際損失860200元；（3）兩被告承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任860200元；（4）兩被告承擔(dān)本案房屋評估費和訴訟費。
　　被告華僑公司辯稱：不同意原告的訴訟請求，理由：（1）我公司已向廣州市中級人民法院起訴要求撤銷被告僑力公司與建緯公司之間的買賣合同，如果該買賣合同被撤銷，則原告就不能提出棄產(chǎn)的請求；（2）根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，本案只能按拆遷時被拆遷房的價值補(bǔ)償，而不應(yīng)以僑力大廈的價值補(bǔ)償，現(xiàn)原告要求作懲罰性賠償更無依據(jù)；（3）原告單方進(jìn)行評估，且評估書中評估價小寫80多萬元，大寫卻是50多萬元，這是不合法、不真實；（4）僑力大廈所有經(jīng)營、利益全部歸僑力公司，本案的糾紛也是由僑力公司引起，故我公司認(rèn)為應(yīng)先由僑力承責(zé)，我公司最多只是承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。
　　被告僑力公司辯稱：（1）不同意原告請求解除合同，我公司能夠履行合同的主要義務(wù)，只是樓層改動，鋪位由原約定首層地鋪改為負(fù)一層，而我公司認(rèn)為首層地鋪就是負(fù)一層地鋪，我公司的行為并未構(gòu)成根本違約；（2）不同意原告第二項訴訟請求，按法律規(guī)定，我公司只是對原告房屋的實際損失補(bǔ)償，非其評估的市場價值，另因評估書是原告的單方評估，評估書的評估價大小寫價值相差30萬元，我方對評估書不予認(rèn)可；（3）不同意原告要求我公司承擔(dān)所謂懲罰性賠償，因原告只請求解除《補(bǔ)償協(xié)議》，不能適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定，只能在《補(bǔ)償協(xié)議》和《安置協(xié)議》同時解除才能適用。
　　第三人李兆淙述稱：同意原告的訴訟請求。同意原告解除合同，以后由原告另行安置我。
　　（三）一審事實和證據(jù)
　　廣州市越秀區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：原廣州市起義路143號房屋是原告所有的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)權(quán)證上用途為住宅。該屋首層由廣州市荔灣區(qū)時新復(fù)印部（第三人為法定代表人）經(jīng)營。華僑公司經(jīng)批準(zhǔn)拆除該房屋地段興建商住樓宇。1997年11月4日，原告（為乙方）與被告華僑公司（為甲方）簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，其中約定：根據(jù)市規(guī)劃局（91）城地批字第502號文，市房地產(chǎn)管理局以（97延）房拆許字（035）《城市房屋拆遷許可證》批準(zhǔn)甲方拆除產(chǎn)權(quán)屬于乙方所有的房屋；乙方同意甲方拆除座落越秀區(qū)起義路143號的房屋，建筑面積222．92平方米；甲方將自有的座落越秀區(qū)惠福路僑力大廈首層地鋪起義路正門人口第一間、第23層北向靠東第一間房屋建筑面積共227．92平方米，作為拆除原址房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換（補(bǔ)償）；甲方調(diào)換（補(bǔ)償）給乙方的房屋與原址房屋面積相差5平方米，乙方以1700元／平方米的標(biāo)準(zhǔn)付給甲方8500元；甲方應(yīng)于2002年10月31日將該自有房屋交付給乙方。
　　同日，原告和第三人（為乙方）與被告華僑公司（為甲方）簽訂《安置協(xié)議》，其中約定：甲方安置乙方回遷新建大樓其中首層地鋪建筑面積29．0383平方米（不含公共分?jǐn)偯娣e），在該大樓起義路正門入口第一間，余下198．8817平方米安置在大樓第23層北向靠東第一間，分為三個套間，其中建積45平方米的兩套，建積95．5117平方米一套，每套均有廚廁，另有建積13．37平方米為公共分?jǐn)偯娣e；甲乙雙方必須嚴(yán)格履行協(xié)議，如發(fā)生違約行為，違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。在協(xié)議簽訂的同時，原告向被告華僑公司交付了增大面積款。后原告依約將原址房屋交被告華僑公司拆除。
　　1998年，被告華僑公司與廣州市機(jī)床工具工業(yè)公司、香港力迅國際有限公司經(jīng)批準(zhǔn)共同成立具有獨立法人資格的合作公司即被告僑力公司。上述房屋所在地段的用地建設(shè)單位亦變更為被告僑力公司。2001年9月5日，廣州市城市規(guī)劃局向被告僑力公司核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》。
　　2002年9月28日，被告僑力公司（出賣人）與建緯公司（買受人）簽訂了《商品房買賣合同》，其中約定：買受人向出賣人購買僑力大廈自然層一層，該商品房的用途為商場，建筑面積1354．1617平方米，總金額14624946元。該合同經(jīng)廣州市房地產(chǎn)交易所預(yù)售合同登記。2002年10月15日建緯公司辦理接收首層商鋪的手續(xù)。2002年12月2日，建緯公司為他人借款自愿將上述商鋪抵押給中國工商銀行廣州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)支行，并在廣州市國土資源和房屋管理局辦理抵押登記。
　　2003年原告委托廣州市越房房地產(chǎn)價格評估有限公司對僑力大廈首層起義路正門入口第一間商鋪進(jìn)行評估。該評估公司于2003年6月10日答復(fù)估價結(jié)果為小寫為860200元（大寫為伍拾肆萬陸仟零佰元整），計價面積為29．0383平方米，原告為此支付評估費3200元。后該評估公司書面向本院作補(bǔ)充說明：我公司于2003年6月10日受謝潮樸委托評估：起義路僑力大廈起義路正門人口第一間商鋪，由于工作人員電腦操作上的錯誤，從而導(dǎo)致評估答復(fù)書出現(xiàn)兩個不同的結(jié)果；現(xiàn)特此聲明：以小寫評估結(jié)果860200元為準(zhǔn)。
　　審理期間，因兩被告對原告自行委托評估公司評估及估價的結(jié)果持有異議，原告與被告僑力公司不同意重新評估，被告華僑公司要求重新評估，但不同意預(yù)付評估費。同時，被告僑力公司申請對被拆遷房（原址房屋的商鋪部分29．0383平方米）的實際價值進(jìn)行評估。
　　本院于2003年9月2日委托廣東安誠信房地產(chǎn)評估有限公司評估。2003年9月12日廣東安誠信房地產(chǎn)評估有限公司答復(fù)：起義路143號首層房地產(chǎn)，建筑面積29．0383平方米，設(shè)定用途住宅：咨詢估價時點1998年1月1日，正常市場咨詢價格單價3061元／平方米，總價88900元，咨詢估價時點2003年9月9日，正常市場咨詢價格單價2924元／平方米，總價84900元；設(shè)定用途商業(yè)：咨詢估價時點1998年1月1日，正常市場咨詢價格單價19857元／平方米，總價576600元，咨詢估價時點2003年9月9日，正常市場咨詢價格單價17577元／平方米，總價510400元。
　　（四）一審判案理由
　　廣州市越秀區(qū)人民法院對本案合同的效力，違約責(zé)任的承擔(dān)、賠償?shù)臄?shù)額等爭議問題分析認(rèn)為：原告與被告華僑公司自愿簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》，是雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)依約嚴(yán)格履行。被告僑力公司經(jīng)批準(zhǔn)是原址房屋地段的拆遷用地和開發(fā)建設(shè)經(jīng)營單位，對被拆遷人依法負(fù)有補(bǔ)償和安置的義務(wù)，因此應(yīng)與被告華僑公司共同承擔(dān)本案的民事責(zé)任。原告依約將原址房屋交付拆遷后，被告僑力公司在該址建成樓宇后，未經(jīng)原告同意把該樓宇首層出售給他人且交付使用完畢，導(dǎo)致被告華僑公司未能依約在該樓宇起義路正門人口第一間安置建筑面積29．0383平方米作為拆除原告原址房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償。兩被告的行為，違背了民事活動應(yīng)遵循的誠實信用原則，已構(gòu)成嚴(yán)重違約，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
　　因被告僑力公司將應(yīng)作補(bǔ)償安置的房屋另行出賣給他人，故原告要求解除其與被告華僑公司簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》關(guān)于商鋪部分的內(nèi)容符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條的規(guī)定，予以支持。原告請求兩被告賠償實際損失是合法合理的。
　　賠償標(biāo)準(zhǔn)，原告依據(jù)廣州市越房房地產(chǎn)價格評估有限公司對僑力大廈首層起義路正門人口第一間商鋪的評估金額，兩被告對該評估有異議，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十五條第二款規(guī)定：“對需要鑒定的事項負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人，在人民法院指定的期限內(nèi)無正當(dāng)理由不提出鑒定申請或者不預(yù)交鑒定費用或者拒不提供相關(guān)材料，致使對案件爭議的事實無法通過鑒定結(jié)論予以認(rèn)定的，應(yīng)當(dāng)對該事實承擔(dān)舉證不能的法律后果。”由于被告僑力公司不同意重新評估，被告華僑公司要求重新評估，但不同意預(yù)付評估費，因此兩被告承擔(dān)舉證不能的法律后果，對原告要求兩被告賠償實際損失860200元本院予以支持。此外原告請求兩被告承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條的規(guī)定，賠償標(biāo)準(zhǔn)可參考回遷房價值及根據(jù)兩被告違約的程度，按照被告應(yīng)賠償原告實際損失860200元的30％標(biāo)準(zhǔn)計算。造成糾紛責(zé)任在兩被告，本案評估費由兩被告承擔(dān)。
　　（五）一審定案結(jié)論
　　廣州市越秀區(qū)人民法院依照《中華人民共和國合同法》第九十七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條的規(guī)定，判決如下：
　　1．于本判決發(fā)生法律效力之日起解除原告謝潮樸與被告廣州市華僑房屋開發(fā)公司于1997年11月4日簽訂的《廣州市城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》關(guān)于商鋪部分的內(nèi)容；
　　2．被告廣州市華僑房屋開發(fā)公司與被告廣州僑力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)賠償實際損失860200元給原告謝潮樸；
　　3．被告廣州市華僑房屋開發(fā)公司與被告廣州僑力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)賠償258060元給原告謝潮樸；
　　4．被告廣州市華僑房屋開發(fā)公司與被告廣州僑力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)償付原告謝潮樸因訴訟需要支出的評估費3200元（廣州市越房房地產(chǎn)價格評估有限公司）；
　　5．駁回原告謝潮樸的其他訴訟請求。
　　本案訴訟受理費18678元（原告已預(yù)付），由原告負(fù)擔(dān)6537元，由兩被告負(fù)擔(dān)12141元；兩被告應(yīng)負(fù)擔(dān)的訴訟受理費12141元應(yīng)于本判決生效之日起5日內(nèi)逕付給原告。評估費2880元（廣東安誠信房地產(chǎn)評估有限公司）由兩被告負(fù)擔(dān)（已付）。
　　（六）二審情況
　　1．二審訴辯主張　
　　一審判決后，被告華僑公司、僑力公司不服一審判決，向廣州市中級人民法院提出上訴。華僑公司上訴請求：（1）撤銷原審判決，判令僑力公司按照房屋拆遷協(xié)議安置謝潮樸回遷；（2）要求僑力公司承擔(dān)對謝潮樸的所有補(bǔ)償責(zé)任；（3）僑力公司承擔(dān)本案的訴訟費用。事實理由：（1）僑力公司將不可銷售的房屋低價出售給他人的行為是無效的，我方要求僑力公司按照拆遷協(xié)議安置謝潮樸；（2）如果法院能撤銷僑力公司的非法出售行為，那么謝潮樸應(yīng)該可以按照拆遷協(xié)議進(jìn)行回遷；（3）被上訴人謝潮樸要求我方賠償其自己單方評估的咨詢價格是不對的，因該咨詢價格的證據(jù)存在明顯的瑕疵，所以一審根據(jù)有瑕疵的證據(jù)作出判決是不對的；（4）僑力公司還依法院要求按照被拆遷時候的價值對謝潮樸的房屋也進(jìn)行過評估，但一審法院沒有采納該評估結(jié)果。
　　僑力公司上訴請求：撤銷一審判決第一、二、三、四項。事實與理由：（1）我方根據(jù)華僑公司提供的資料對謝潮樸履行回遷安置義務(wù)，我方并沒有違約，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)任何的違約責(zé)任；（2）被上訴人謝潮樸提出賠償損失的請求依據(jù)不足。其要求賠償86萬元沒有法律依據(jù)，因為該評估價格是根據(jù)其現(xiàn)在的房屋價格評估的，我方只同意對謝潮樸的原有房屋進(jìn)行評估作出棄產(chǎn)補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)；（3）我方認(rèn)為本案不能適用最高人民法院的司法解釋第七條，因為第七條只能在安置協(xié)議和補(bǔ)償同時存在時才能適用，而本案只是進(jìn)行了補(bǔ)償，沒有安置，故一審引用第七條屬適用法律錯誤。
　　謝潮樸、李兆淙答辯表示同意原審判決。
　　2．二審事實與證據(jù)
　　二審法院查明的事實與一審法院查明的事實一致。
　　3．二審判案理由
　　廣州市中級人民法院審理認(rèn)為：謝潮樸與華僑公司自愿簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》意思表示真實，合法有效，雙方均應(yīng)依約嚴(yán)格履行。僑力公司是經(jīng)批準(zhǔn)的訟爭房屋地段的用地和開發(fā)建設(shè)經(jīng)營單位，對被拆遷人依法負(fù)有補(bǔ)償和安置的義務(wù)，因此應(yīng)與華僑公司共同承擔(dān)本案的民事責(zé)任。原審法院在僑力公司將補(bǔ)償房屋出賣他人的情況下，判決解除《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》，并按照評估價格上浮30％承擔(dān)違約責(zé)任適當(dāng)，本院予以維持。
　　對上訴人的上訴理由，本院認(rèn)為：
　　其一，關(guān)于僑力公司將拆遷補(bǔ)償出售他人的問題，本院認(rèn)為，因僑力公司出售拆遷補(bǔ)償房屋的行為導(dǎo)致被拆遷人無法取得拆遷補(bǔ)償房屋產(chǎn)權(quán)，構(gòu)成違約，作為訟爭拆遷合同的相對人，華僑公司理應(yīng)與用地建設(shè)單位共同承擔(dān)對外的債權(quán)債務(wù)。至于僑力公司違約出售房屋，損害華僑公司利益的問題，華僑公司已經(jīng)就此另行提出訴訟，并不影響本案的處理；
　　其二，關(guān)于原審判決依據(jù)的評估價格問題。本院認(rèn)為，原審法院依據(jù)的評估結(jié)論系具有合法資質(zhì)的評估部門作出，雖然評估結(jié)論存在瑕疵，但評估單位已經(jīng)作出說明，經(jīng)法院審查并無不當(dāng)，依法可以作為證據(jù)使用；
　　其三，關(guān)于應(yīng)以被拆遷房屋還是產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償房屋作為評估標(biāo)準(zhǔn)的問題。本院認(rèn)為，本案訴訟系因兩上訴人違反《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》約定而起，起訴標(biāo)的是拆遷補(bǔ)償房屋，而非被拆遷房屋，故應(yīng)以產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償房屋作為評估標(biāo)準(zhǔn)。僑力公司評估的是被拆遷房的價值，而本案爭議的標(biāo)的是產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償房屋，并非被拆遷房，理當(dāng)不予采用該評估結(jié)論。
　　其四，關(guān)于僑力公司上訴稱已根據(jù)華僑公司提供的資料對謝潮樸履行了回遷安置義務(wù)，并沒有違約問題。本院認(rèn)為，該公司已經(jīng)將產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償房屋出賣他人，不可能補(bǔ)償給被上訴人，此上訴理由顯屬無理，本院予以駁回。
　　至于上訴人的其他上訴理由，均未能提供相應(yīng)的事實與法律依據(jù)，不予采信。
　　4．二審定案結(jié)論
　　廣州市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　本案二審受理費37356元，由兩上訴人各負(fù)擔(dān)18678元。
　　本判決為終審判決。

（來自：中國司法案例網(wǎng)）