開發商違反規劃建設、銷售房屋應予否定性評價

案情摘要

原告隆興公司訴稱，2009年5月30日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》合同三份，被告向其購買蘇州市吳中區木瀆鎮藏書xxx省道xxx號xxxxx幢xx室、xx室、xx室房屋，總價款為2489869元。涉訟房屋于2010年5月1日前符合交房條件，其于同月6日向被告發出交房通知，要求被告在收到通知后5日內辦理交房手續，但被告經多次催告至今未辦理交房手續。其請求判決解除原、被告簽訂的三份《商品房買賣合同》，并支付違約金人民幣248986．90元，支付房屋保管費415808．12元（從2010年5月13日暫計算至2014年12月12日）。審理中，原告將訴訟請求變更為要求被告按照《商品房買賣合同》第八條第2項的約定辦理房屋交接手續，被告支付違約金人民幣124493．45元、支付房屋保管費415808．12元（從2010年5月13日暫計算至2014年12月12日）。 被告周競辯稱，其未辦理交房手續是系因原告在售房時未如實告知涉訟的一套別墅需辦理三份房屋所有權證，直至前往辦理交房時才知曉需要辦理三份權屬證書，其因此與原告發生爭議才未辦理交房手續?，F其同意辦理交房手續，但認為原告主張違約金和房屋保管費無法律依據，請求駁回原告要求其支付違約金人民幣124493．45元及房屋保管費415808．12元的訴訟請求。 經審理查明，2009年5月30日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》合同三份，合同約定：被告向原告購買蘇州市吳中區木瀆鎮藏書xxx省道xxx號xx幢xx室（建筑面積92．03平方米）、xx室（建筑面積87．74平方米）、xx室（建筑面積74．31平方米）房屋，房屋總價款為人民幣2489869元（被告已按約付清全部購房款）；原告應當在2010年3月31日前交付房屋，商品房達到交付使用條件后原告應當書面通知被告辦理驗收交接手續，被告應當在原告交接通知書到達之日起5天內，會同原告共同對該商品房進行勘驗。由于被告原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：商品房交付的標志為交付鑰匙，交接通知書寄出之日起十五日或該通知書到達之日起5日內，被告未對該商品房進行勘驗或辦理交接手續的，視同買受人已經按期驗收并接收此商品房、原告已經履行完畢對該商品房的交付義務，但被告仍應當補辦實體上的交接手續，原告不承擔買受人在補辦實體交接手續前的逾期交房違約責任。自被告應當辦理交接之次日起，被告應按規定向原告或委托的物業公司交納物業管理費用及其他費用，給原告造成損失的，還應賠償該損失。如被告未按照合同約定或交接通知書的要求辦理房屋交接手續的，被告應向原告支付逾期收房期間的保管費用，計算方法為按日承擔購房價款的萬分之一。該房屋符合本合同約定交付使用條件后，被告未按約辦理房屋交接手續或者由于買受人拒絕或不配合進行兩證辦理，致使該房屋的《房屋他項權證》不能及時辦出，從而導致原告或第三人為被告的貸款而設立的任何形式的擔保無法及時解除的，被告應當向原告支付相當于總房款5％的違約金。 另查明，《商品房買賣合同》簽訂當日，原、被告另簽訂補充協議一份，約定由原告對三套商品房進行改造，改造費用由原告承擔；被告對改造方案已確認并認可，對商品房改造后的效果無任何異議，原《商品房買賣合同》所附平面圖不再作為交付標準，被告不得以此作為拒絕接受商品房的理由，原《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》相關內容已經不再適用，被告不得據此向原告提出任何權利主張。 又查明，涉訟房屋所在蘇地2006-G-67建設項目規劃要求住宅套型建筑面積90平方米以下的建筑面積所占比例須達到住宅總建筑面積的20％以上。被告購房前，原告針對涉訟房屋樓盤對外宣傳的名稱為xxxx，系純xxxx區，原告用以銷售展示的樣板房也是別墅樣式。為符合規劃要求，同時實現按照純別墅項目銷售的目的，原告將部分小戶型房屋“三合一”（與購房人簽訂三份小戶型房屋商品房買賣合同，并簽訂補充協議約定由開發商對三套商品房進行改造）后事實上仍作為別墅項目出售，被告所購涉訟房屋即屬此種情形。 審理中，原告表示被告購房時其已明確告知被告涉訟房屋需辦理三份房屋所有權證，被告表示辦理交房時才被告知上述情形，原告售房時隱瞞了真實情況，其購房系用于投資，由于限貸政策等影響，辦理三份權屬證書勢必影響其進行出售交易。原告未舉證證明在售房時已經告知被告按照別墅銷售的本案涉訟房屋需辦理三份權屬證書。本院審理中也前往涉訟房屋所在樓盤進行實地調查，相關購買與被告同類型房屋的業主表示，原告在售房時并未告知其需辦理三份權屬證書，而是到交房時才被告知這一情況。 再查明，2010年5月6日，原告及提供前期物業的物業服務公司共同向被告發出房屋交接（入伙）通知書（以下簡稱交房通知書），要求被告于同月11日辦理房屋交付手續。該交房通知書明確，涉訟樓盤為xxxx，公安編號為xxx。交房通知書載明：“請在通知期限內辦理入伙手續，逾期您的房屋將統一交由物業公司為您托管。物業管理費從2010年5月11日起計收。”2013年8月，原告委托律師向被告出具律師函，要求被告及時辦妥交房手續。目前，原、被告尚未辦理涉訟房屋的交接手續，被告也未在知曉涉訟房屋需辦理三份權屬證書后向原告提出過要求撤銷涉訟的《商品房買賣合同》。原、被告一致確認：被告購房時辦理了銀行貸款手續，由于房屋未交付、辦證，目前原告仍需為被告的銀行貸款提供階段性保證擔保。 審理中，原告提供空房檢查表，主張其委托物業服務公司履行管理責任，以此作為主張房屋保管費的依據之一。原告未舉證證明存在實際損失。被告認為原告主張房屋保管費無事實和法律依據，另即便其存在違約情形，原告主張的違約金過高。 以上事實，有原告提供的《商品房買賣合同》、補充協議、房屋交接（入伙）通知書、律師函、空房檢查表，被告提供的建設項目規劃設計意見書、宣傳信函、xxxx宣傳網頁、錄音證據及本院調查記錄、質證筆錄、本案庭審筆錄等予以證實。

爭議焦點

開發商規避規劃要求違規建設、銷售的情況下，如何妥當確定購房人未按約辦理房屋交付手續應承擔的違約責任。

裁判要點

開發商違反規劃要求，將原本規劃為三套普通商品住宅的項目整合為一套別墅項目，銷售時則簽訂三份房屋買賣合同作分割拆零銷售。開發商按照別墅項目銷售房屋，交房時也按照別墅項目交付，普通購房者認為購買一處別墅項目辦理一份權屬證書符合社會公眾的一般認知水平，不應苛求購房者有更高的認知注意義務。購房者購買的一處別墅最終卻需辦理三份普通商品房權屬證書，由此引發糾紛未及時辦理房屋交付手續的情況下，應酌情減輕購房者的違約責任。

適用法律

《中華人民共和國合同法》第四十條,《中華人民共和國合同法》第五十五條,《中華人民共和國合同法》第一百零七條,《中華人民共和國合同法》第一百一十四條,《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題的解釋（二）》第二十九條

（來自：中國司法案例網）