開發商房屋交付義務的完成與多項違約責任的承擔

案情摘要

原審法院經審理認定：2012年11月12日，原告周顯治、俞美芳（買受人）與被告余姚眾安房地產開發有限公司（出賣人）簽訂《商品房買賣合同》一份，約定：買受人購買的商品房為預售商品房（住宅，悅龍灣E08-02），商品房房款合計5162730元，買受人按其他方式按期付款；出賣人應當在2012年12月31日前，將符合各項條件的商品房交付買受人使用；出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期不超過90日，自本合同第九條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之壹的違約金，合同繼續履行，逾期超過90日后，買受人有權解除合同，買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第九條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之貳的違約金；商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續，雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第九條規定的證明文件，并簽署房屋交接單，在簽署房屋交接單前，出賣人不得拒絕買受人查驗房屋，所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔；出賣人負責辦理土地使用權初始登記，取得《土地使用權證書》或土地使用證明，出賣人負責申請該商品房所有權初始登記，取得該商品房《房屋所有權證》，出賣人承諾于2013年3月31日前，取得前款規定的土地、房屋權屬證書，交付給買受人，買受人委托出賣人辦理該商品房轉移登記，出賣人不能在前款約定期限內交付權屬證書，雙方同意按照下列約定處理，約定日期起30日內，出賣人交付權屬證書或登記證明的，按已付放價款的1％承擔違約責任，約定日期起30日以后，出賣人仍不能交付權屬證書或登記證明的，買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，并自約定日期至實際退款日止，按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金，買受人不退房，出賣人自約定日期起至實際交付權屬證書或登記證明之日止，按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金；若出賣人逾期交房并承擔了逾期交房違約責任的，則本合同第十六條中出賣人承諾取得土地、房屋權屬證書的時間相應順延，順延期限與商品房交付的逾期期限相同等。2012年11月12日，原告周顯治、俞美芳出具《雙方同意書》一份，言明：“本人俞美芳、周顯治購買悅龍灣E08-2房源，本人知曉該房源先為眾安房地產開發有限公司工程部辦公用房，按照合同約定將于2012年12月31日前完成房子的交付手續，經本人與余姚眾安房地產開發有限公司協商一致，本人按照合同約定時間配合辦理相關交房工作，以便按期辦理相關產證等手續，但不領取E08-2鑰匙等物料。本人承諾愿意在2013年6月30日前將E08-2作為眾安房地產開發有限公司工程部辦公使用待期滿后于2013年7月1日將房屋鑰匙等相關物料重新交接，如不能如期交付按商品房買賣合同第十條逾期交房的違約責任來處理，房屋內部恢復合同交房標準，特此承諾。”2013年9月23日，原告至被告眾安房地產開發有限公司處就房屋的質量瑕疵問題與被告交涉，被告眾安房地產開發有限公司的工作人員（黃志亮）在《悅龍灣E08-2號房產所在問題》上書寫說明：“2013年9月6日悅龍灣E08-2經業主與房產公司在交房前進行現場勘查驗房發現并確認以上未打“×”26條問題，房產公司承諾在2013年10月5日前整改完畢，打“×”7條問題在經業主與房產公司進一步核實設計圖紙和有關證據后確認，房產公司承諾在將所有房屋質量問題解決之后再履行交房手續。”2013年3月9日，被告余姚眾安房地產開發有限公司登記取得余姚市城區悅龍灣E08幢-2的房屋所有權證（初始登記）；2013年3月25日，被告余姚眾安房地產開發有限公司取得余姚市城區悅龍灣E08幢-2的土地使用權（土地使用權分割登記）。原告俞美芳、周顯治依照合同約定將房屋價款5162730元支付給被告余姚眾安房地產開發有限公司。至起訴之日，被告余姚眾安房地產開發有限公司未與原告俞美芳、周顯治辦理房屋交付手續，亦未向原告俞美芳、周顯治交付房地產權屬證書。 原審原告俞美芳、周顯治于2013年12月31日訴至原審法院，請求判令：原審被告立即履行2013年9月23日出具的《悅龍灣E08-0××號房產所在問題》維修單確定的維修義務，維修結果應與圖紙相符，達到國家標準；原審被告立即向二原審原告交付余姚市城區岳龍灣E08幢0××號房產，并承擔自2013年1月1日起至實際交付之日止按日向二原審原告支付已付房價人民幣5162730元的萬分之二的違約金（暫算至2014年1月1日違約金為：376879．29元）；原審被告立即向二原審原告交付余姚市城區岳龍灣E08幢0××號產房的《房產所有權證》和《國有土地使用權證》（即原審被告立即將余姚市城區悅龍灣E08幢0××號房地產權屬證書，登記的現房屋所有權人和土地使用權為：余姚眾安房地產開發有限公司，變更登記為：周顯治、俞美芳。因辦理過戶所需應當由買方繳納的稅費由二原審原告承擔），并承擔自2013年4月1日起至實際交付權屬證書之日止按日向二原審原告支付已付房款人民幣5162730元的萬分之三的違約金（暫算至2014年1月1日計違約金：425925．23元）；原審被告承擔本案的訴訟費。 原審法院認為：原告周顯治、俞美芳與被告余姚眾安房地產開發有限公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，屬有效合同，對當事人具有法律約束力。雙方當事人應按照約定全面履行自己的權利義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案爭議的焦點：一是涉案房屋的交付；二是違約責任的承擔。對上述兩個爭議的焦點，作如下論述： 一、涉案房屋的交付。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規定：對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。依據原、被告雙方所簽訂《商品房買賣合同》的約定，“出賣人應當在2012年12月31日前，將符合各項條件的商品房交付買受人使用；商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續，雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第九條規定的證明文件，并簽署房屋交接單，在簽署房屋交接單前，出賣人不得拒絕買受人查驗房屋，所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。”被告余姚眾安房地產開發有限公司認為依據原告周顯治、俞美芳出具的《雙方同意書》，被告已就房屋交房情況向原告作了明確說明，原告已經知曉被告無須再在2012年12月31日前另行書面通知原告辦理交房手續。原告周顯治、俞美芳在該《雙方同意書》上言明“經本人與余姚眾安房地產開發有限公司協商一致，本人按照合同約定時間配合辦理相關交房工作，以便按期辦理相關產證等手續，但不領取E08-2鑰匙等物料”，該文字表述并沒有包含被告無須書面通知原告方辦理房屋交付手續的意思表示，只是原告表明愿意按照合同約定的時間配合被告辦理相關交房工作，即并未免除被告的書面通知以及簽署交接單等義務，因此商品房達到交付使用條件后，被告余姚眾安房地產開發有限公司仍應當按照合同的約定以書面的方式通知原告方辦理房屋交付手續，雙方進行驗收交接，并簽署房屋交接單等，且不僅僅局限于“領取E08-2鑰匙等物料”。被告余姚眾安房地產開發有限公司辯稱原告在該《雙方同意書》上已向被告承諾將于約定日期即2012年12月31日前配合被告辦理相關交房手續，以便按期辦理產權手續，現原告無正當理由不予以配合交房工作是明顯違約行為，但被告未提供證據以證明確系原告不配合導致被告無法完全交房。且在2013年9月23日，原告就E08-2號房產的有關車庫、地下室、進戶門、陽臺等方面的質量瑕疵問題至被告眾安房地產開發有限公司處交涉，被告方的工作人員在《悅龍灣E08-2號房產所在問題》上進行了說明，并提出整改意見（在2013年10月5日前整改完畢）。可見，雙方事實上也認可涉案房屋尚未具備交付條件，該房屋亦未實際轉移給原告方占有使用。同時，依據原告周顯治、俞美芳在該《雙方同意書》上的承諾“本人承諾愿意在2013年6月30日前將E08-2作為眾安房地產開發有限公司工程部辦公使用待期滿后于2013年7月1日將房屋鑰匙等相關物料重新交接，如不能如期交付按商品房買賣合同第十條逾期交房的違約責任來處理，房屋內部恢復合同交房標準，特此承諾”，可推斷出原告方同意將涉案房屋延遲至2013年7月1日交付。綜合分析上述情況，認定被告余姚眾安房地產開發有限公司尚未依照約定將涉案房屋交付給原告周顯治、俞美芳，故被告余姚眾安房地產開發有限公司的逾期交付行為已構成違約。 二、違約責任的承擔。1．原告俞美芳、周顯治認為被告應當承擔逾期交房和逾期交付房產證、土地證的違約責任；被告余姚眾安房地產開發有限公司認為被告已經于2013年3月9日取得涉案房屋所有權證，于2013年3月25日取得土地使用權證，上述均屬于合同約定2013年3月31日之前，只有在買賣雙方辦理完畢交房手續后上述權證才可以過戶到原告名下，因原告原因導致產權證無法過戶，即使認定被告逾期交房，那么逾期交房屋權屬證書時間應當相應的順延。首先，《商品房買賣合同》載明：“出賣人負責辦理土地使用權初始登記，取得《土地使用權證書》或土地使用證明，出賣人負責申請該商品房所有權初始登記，取得該商品房《房屋所有權證》，出賣人承諾于2013年3月31日前，取得前款規定的土地、房屋權屬證書，交付給買受人”，該內容明確被告余姚眾安房地產開發有限公司應當于2013年3月31日前取得土地、房屋權屬證書，并交付給原告方，而不能理解為被告自身于2013年3月31日前取得《土地使用權證書》、《房屋所有權證》的初始登記，否則無法確定原告方何時才能取得房地產權證（將房產從被告公司轉移登記過戶至原告個人名下），現被告余姚眾安房地產開發有限公司已逾期交付房地產權屬證書，顯然與此相悖，被告余姚眾安房地產開發有限公司亦未提供證據以證明系可歸責于原告方的原因導致逾期交付房地產權屬證書。其次，依照合同約定，被告余姚眾安房地產開發有限公司負有按時交房與按時交付權屬證書的義務。現被告以合同中的條款（補充協議第6條第2款）“若出賣人逾期交房并承擔了逾期交房違約責任的，則本合同第十六條中出賣人承諾取得土地、房屋權屬證書的時間相應順延，順延期限與商品房交付的逾期期限相同等”為由，認為即使認定被告逾期交房，那么逾期交房屋權屬證書時間也應當相應的順延。根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條規定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明；格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。該格式條款系被告方提供，其內容顯然置原告方的利益于不顧，導致其權益處于不確定狀態，免除了被告方按時交付房地產權屬證書的義務，應當為無效，故被告余姚眾安房地產開發有限公司不能因為雙方有此條款的約定而免除其逾期交付權屬證書的違約責任。2．原告周顯治、俞美芳要求被告余姚眾安房地產開發有限公司支付逾期交房的違約金以及逾期交付權屬證書的違約金；被告余姚眾安房地產開發有限公司認為，即使認定構成違約情況下懇請按照法律規定適當減少違約金。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。從雙方訂立《商品房買賣合同》的目的來看，原告周顯治、俞美芳與被告余姚眾安房地產開發有限公司之間關于逾期交房和交付房地產權屬證書的違約金約定更具懲罰性質（懲罰性違約金），換言之，是合同雙方對于違約所約定的一種制裁。本案中，原告周顯治、俞美芳已按照合同約定將購房款5162730元全部支付給被告余姚眾安房地產開發有限公司，為防止被告余姚眾安房地產開發有限公司怠于履行其合同義務，敦促其及時履行交付房屋和交付房地產權屬證書的義務，違約金仍應按照合同約定計算。原告周顯治、俞美芳訴請被告立即履行2013年9月23日出具的《悅龍灣E08-0××號房產所在問題》維修單確定的維修義務，維修結果應與圖紙相符，達到國家標準，其實質在于要求被告按約及時交付房屋。 綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條、第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條、第十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決：一、被告余姚眾安房地產開發有限公司于本判決生效之日起三十日內向原告周顯治、俞美芳交付余姚市城區悅龍灣E08幢-2號房屋；二、被告余姚眾安房地產開發有限公司于本判決生效之日起三十日內向原告周顯治、俞美芳交付余姚市城區悅龍灣E08幢-2號房屋的房地產權屬證書（即被告余姚眾安房地產開發有限公司辦理余姚市城區悅龍灣E08幢0××號房屋的轉移登記過戶手續，辦理過戶所需應當由買方繳納的稅費由原告周顯治、俞美芳承擔）；三、被告余姚眾安房地產開發有限公司按原告周顯治、俞美芳已付購房款5162730元從2013年7月1日起按日萬分之二向原告周顯治、俞美芳支付逾期交房違約金至實際交付房屋之日止（2013年7月1日至2014年1月1日，違約金為191021．01元）；四、被告余姚眾安房地產開發有限公司按原告周顯治、俞美芳已付購房款5162730元從2013年4月1日起按日萬分之三向原告周顯治、俞美芳支付逾期交付房地產權屬證書違約金至本判決生效之日止（2013年4月1日至2014年1月1日，違約金為425925．23元）；五、駁回原告周顯治、俞美芳的其他訴訟請求。以上款項限在本判決發生法律效力后十日內付清。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費11828元，減半收取5914元，保全費4770元，合計10684元，由原告周顯治、俞美芳承擔2473元、被告余姚眾安房地產開發有限公司承擔8211元，限于本判決發生法律效力后七日內交納。 宣判后，原審被告余姚眾安房地產開發有限公司不服，向本院提起上訴，稱原審認定事實錯誤，適用法律不當。請求二審法院駁回被上訴人的訴訟請求或發回重審。 被上訴人周顯治、俞美芳答辯稱：原審判決認定事實清楚，適用法律正確。請求駁回上訴，維持原判。 上訴人余姚眾安房地產開發有限公司在二審期間未提交新的證據。 被上訴人周顯治、俞美芳在二審期間提交了如下證據： 第一組證據（涉案房屋的交付使用問題） 1．余姚市房管中心房屋登記簿所有權狀況查詢證明一份； 2．房地產開發項目交付使用備案聯系單、編號余建備（2012）250號備案證明書各一份； 3．寧波市房屋建筑工程質量保修書一份； 第二組證據（書面交房通知書的重要性問題） 4．億頓國際城三期E區入伙通知書一份； 第三組證據（委托辦證問題） 5．余姚市房屋所有權登記申請書、買房人身份證復印件、契證存根各一份； 6．房屋買賣合同一份（23頁）； 7．悅龍灣E09-5號房產銷售不動產統一發票（自開）發票聯、余房權證城區字第××號房屋所有權證、土地使用權分割登記憑證、委托書、受托人身份證復印件、收款收據各一份； 8．余房權證城區字第××號房屋所有權證、余國用（2013）第04828號國有土地使用權證各一本； 第四組證據（向買受人交房問題） 9．驗房登記表一份； 物品清單、業主生活手冊、前期物業服務協議、臨時管理規約、太陽能使用說明書、指紋鎖產品說明書、中國工商銀行銀聯卡、德國銳瑪遙控車庫門使用說明書各一份，鑰匙若干把（實物）及照片10張； 第五組證據（由于房屋質量問題導致無法交房） 10．余姚市社會保障事業管理處養老保險個帳查詢結果三份； 11．錄音3段、談話錄音文字整理3份、照片20張； 第六組證據（買受人催促交房問題） 12．全球郵政特快專遞一份（未拆封）、錄音及文字整理各一份； 第七組證據（損失和責任問題） 13．商品房買賣合同、銀行承兌匯票各一份； 14．浙江省寧波市地方稅務局通用機打發票2份； 15．租房協議、收款收據各一份； 16．眾安房產再次入圍2013年中國房地產企業百強網絡截圖一份、眾安房產股票上市信息一份、眾安房產土地儲備信息一份、企業各種榮譽證書20份； 17．余姚市工商行政管理局公司基本情況一份、企業內檔一冊25頁； 18．余姚市招標投標網絡截圖1份、余姚市工商行政管理局企業內檔一冊11頁、眾安房產2009年至2013年業績網絡截圖1份。 上訴人余姚眾安房地產開發有限公司質證認為，上述證據材料在一審階段即已形成或可以取得，不屬于二審新證據，因此，被上訴人的上述證據材料不得作為認定案件事實的依據。 本院認證認為，上述證據材料在一審訴訟前已經形成或可以取得，不屬于二審新證據。 經審理，本院對原審法院認定的事實予以確認。

爭議焦點

開發商與購房者分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約責任，但同時又約定開發商承擔了逾期交房的責任之后，逾期辦證的違約責任就不予承擔的，是否應按照不利于條款制訂人的解釋規則，作出不利于開發商的解釋。

裁判要點

商品房買賣中，開發商的交房義務不僅僅局限于交鑰匙，還需出示相應的證明文件，并簽署房屋交接單等。合同中分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約責任，但同時又約定開發商承擔了逾期交房的責任之后，逾期辦證的違約責任就不予承擔的，應按照不利于條款制訂人的解釋規則，作出不利于開發商的解釋，開發商仍應按照合同約定承擔逾期交房、逾期辦證的多項違約之責。

適用法律

《中華人民共和國合同法》第三十九條,《中華人民共和國合同法》第四十條,《中華人民共和國合同法》第五十二條,《中華人民共和國合同法》第五十三條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十五條

（來自：中國司法案例網）