黃某訴董某、海南海勤實(shí)業(yè)有限公司等案外人執(zhí)行異議案

案情摘要

2006年10月28日，原告黃良健與第三人宏榮投資公司簽訂《瓊海宏榮商廈內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)》，約定原告向第三人宏榮投資公司購(gòu)買位于瓊海市嘉積鎮(zhèn)新民街200號(hào)的瓊海宏榮商廈903號(hào)C型房產(chǎn)，建筑面積154. 76平方米，購(gòu)房款共計(jì)278568元。簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，原告黃良健已陸續(xù)分5次支付購(gòu)房款292700元。但第三人宏榮投資公司至今未辦理商品房預(yù)售或銷售許可證明手續(xù)，也沒(méi)有辦理房產(chǎn)證給原告黃良健。另查明，本院在執(zhí)行申請(qǐng)執(zhí)行人董軍、海勤實(shí)業(yè)公司、環(huán)宇建筑公司與被執(zhí)行人宏榮投資公司借款糾紛案中，依法預(yù)查封的瓊海宏榮商廈相關(guān)房產(chǎn)中包含原告所購(gòu)買房產(chǎn)。原告黃良健認(rèn)為其屬于涉案查封房產(chǎn)的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，法院查封錯(cuò)誤，故提起訴訟，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)原告黃良健與第三人宏榮投資公司簽訂的購(gòu)買瓊海宏榮商廈903號(hào)C型房產(chǎn)的《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)》合法、效；判決停止對(duì)瓊海宏榮商廈903號(hào)C型房產(chǎn)的執(zhí)行。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

原告黃良健與第三人宏榮投資公司簽訂的《瓊海宏榮商廈內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)》系雙方的真實(shí)意思表示，《瓊海宏榮商廈內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)》已具備合同的成立要件。但是，我國(guó)法律規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，《瓊海宏榮商廈內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)》是否有效？原告是否憑據(jù)此約定取得房產(chǎn)所有權(quán)？原告是否爭(zhēng)議房產(chǎn)的實(shí)際權(quán)利人？

裁判要點(diǎn)

《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)》在不具備合同成立要件時(shí)，僅是雙方進(jìn)一步簽訂《商品房買賣合同》的意思表示，但不是取得房屋所有權(quán)的直接依據(jù)，買方可以根據(jù)《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定要求賣方簽訂《商品房買賣合同》；在《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)》具備合同成立要件時(shí)，如房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未辦理商品房預(yù)售許可證，買方仍無(wú)法依據(jù)《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)》取得房屋所有權(quán)。

適用法律

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條

（來(lái)自：中國(guó)司法案例網(wǎng)）