房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛的規(guī)避、處置

1．制訂示范合同文本

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)目前之所以存在以上種種糾紛，首先是由于經(jīng)紀人和委托人缺乏必要的法律、法規(guī)意識；其次，一些經(jīng)紀人員和委托人未掌握訂立和履行合同的規(guī)則也是一個重要的影響因素；第三，經(jīng)紀人員受商業(yè)環(huán)境和交易陋習影響，在職業(yè)活動中有意無意不遵守合同規(guī)則，甚至不講求信用只謀求經(jīng)濟利益的不良經(jīng)營作風是不容忽視的重要影響因素。為了維護合同當事人的合法權(quán)利，減少合同糾紛，除了督促房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在職業(yè)活動中加強自律，遵守合同規(guī)則外，政府或者行業(yè)協(xié)會應(yīng)當制訂符合合同規(guī)則的示范合同文本，加以推廣。示范合同文本可以發(fā)揮多重作用：

　　(1)既不干涉經(jīng)紀活動的正常運行，又可以將合法的合同規(guī)則通過公開的途徑進行示范，鼓勵、督促合同當事人自覺把握自己的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；

　　(2)示范合同文本的推廣，有利于合同當事人通過比較，改變交易陋習和不自覺地違規(guī)、違法、違約行為；

　　(3)示范合同文本的推廣，可以保護社會的弱勢群體，避免受到違反合同規(guī)則的惡意行為的損害；

　　(4)示范合同文本也是政府管理機構(gòu)與行業(yè)協(xié)會公開進行宣傳，維護消費者利益、行業(yè)形象和政府的政策導向的有效手段。

　　2．制訂服務(wù)標準，明確服務(wù)要求和內(nèi)容

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的服務(wù)標準是房地產(chǎn)經(jīng)紀人為委托人提供勞務(wù)服務(wù)的行為準則依據(jù)。也是房地產(chǎn)經(jīng)紀人表現(xiàn)誠實信用方式的依據(jù)，又是房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)當履行的合同義務(wù)。制訂符合市場條件、行為準則、經(jīng)紀人和委托人利益的服務(wù)標準，是維護經(jīng)紀人與委托人的權(quán)益、維護市場交易規(guī)范的必要手段，有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的服務(wù)水平，樹立良好的企業(yè)與行業(yè)形象。由于勞務(wù)活動內(nèi)容的不確定性，制訂完全統(tǒng)一的服務(wù)標準不切合市場的實際，但制訂服務(wù)要求和內(nèi)容趨于一致性的基本標準還是可行的。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以根據(jù)基本標準并參照自己的條件、技能、信用程度、經(jīng)營成本等方面的能力，附加具有特色的企業(yè)服務(wù)標準作為經(jīng)營的手段和方式為委托人服務(wù)。

　　3．加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的監(jiān)督管理。

　　目前在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)中使用自行制作的合同文本占有很大的比例。而且，為了方便重復使用，很多經(jīng)紀機構(gòu)將這種合同制作成固定格式的合同文本。一些地方政府的房地產(chǎn)行政主管部門要求房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)將這種固定格式的經(jīng)紀合同提交房地產(chǎn)行政管理部門審查。這就是一種對合同的監(jiān)督管理。

　　強化對合同制訂及使用的監(jiān)管，消除發(fā)生爭議或糾紛的源頭，是一項很好的措施。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)主管部門應(yīng)加強對經(jīng)紀合同的監(jiān)管，以避免利用合同惡意損害當事人的情況發(fā)生。對于為了自身的利益、目的、方便而制訂的合同文本，以及有明顯的增加交易障礙、妨礙他人實現(xiàn)交易、增加他人的交易或服務(wù)成本，以及惡意損害他人利益的合同條款，應(yīng)當予以限制并責成重新修訂。

　　對于已經(jīng)出現(xiàn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛，房地產(chǎn)行政主管部門及其他相關(guān)部門還負有受理投訴、調(diào)節(jié)處理的職責。為此，房地產(chǎn)行政主管部門通常設(shè)置一些投訴通道，制定投訴受理程序，以便及時有效地引導當事人解決房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛。