減少房地產(chǎn)開發(fā)糾紛案件的對策

如何減少房地產(chǎn)開發(fā)糾紛，避免矛盾激化，需對癥下藥，筆者建議：

　　（一）完善法律法規(guī)，規(guī)范行政管理。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)數(shù)量不少，但主要是房地產(chǎn)行政管理法律，規(guī)范政府對房地產(chǎn)企業(yè)的管理，對于房地產(chǎn)企業(yè)違反法律法規(guī)的行為大多僅規(guī)定了行政處罰，很少規(guī)定民事責(zé)任，所以在解決房地產(chǎn)開發(fā)糾紛時往往會感到無所適從。筆者認(rèn)為，在住宅質(zhì)量等方面實行嚴(yán)格的民事責(zé)任是減少房地產(chǎn)糾紛的最好辦法。另外，還可以由消費者協(xié)會或房地產(chǎn)協(xié)會制訂比較直觀操作性強的賠償計算辦法。

　　各級政府及房地產(chǎn)主管部門應(yīng)主動適應(yīng)轉(zhuǎn)變政府職能的要求，減少事前的行政審批，加強事后監(jiān)督，建議在不危害國家安全和業(yè)主隱私的情況下，應(yīng)將房地產(chǎn)有關(guān)資料向社會公開，既保護公民的知情權(quán)，也有利于管理部門對管理對象的監(jiān)督。

　?。ǘ┙⑹袌霰O(jiān)管機制，強化房地產(chǎn)業(yè)自律。房地產(chǎn)管理部門要加強對房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批管理，特別是要做好聯(lián)營開發(fā)審批備案工作，確保項目的合法性。嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度、項目手冊制度，積極推行業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度。政府應(yīng)該支持和鼓勵具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業(yè)和企業(yè)集團。要嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓行為，已批準(zhǔn)的房地產(chǎn)項目，確需變更用地性質(zhì)和規(guī)劃指標(biāo)的，必須進行公示，并按規(guī)定程序重新報批。有必要在政府部門指導(dǎo)下，通過房地產(chǎn)行業(yè)組織，建立行業(yè)誠信監(jiān)督機制，強化房地產(chǎn)業(yè)的自律。

　?。ㄈ┨嵘\信水平，學(xué)會理性購房。房地產(chǎn)的誠信，應(yīng)該說是一個系統(tǒng)工程，它包括政府誠信、開發(fā)企業(yè)誠信、銀行誠信、消費者誠信等等，任何一個要素缺乏誠信，而要其他一個要素來建立誠信顯得孤掌難鳴，這正如自然界的生態(tài)鏈，任何一個環(huán)節(jié)出了問題將會導(dǎo)致生態(tài)環(huán)境失衡。作為一個房地產(chǎn)開發(fā)商，不光有開發(fā)的含義，而且有與社會及其社會經(jīng)濟、民眾和自身共同發(fā)展之意，企業(yè)要參與市場競爭，必須恪守最高的游戲規(guī)則即誠實守信。同時，對失信的開發(fā)商應(yīng)以法律法規(guī)形式加以制裁。實踐中，典型的房地產(chǎn)不誠信行為如“虛假廣告”，“惡意違約”，建議按消費者權(quán)益保護法第四十九條“雙倍賠償”的規(guī)定。

　　房子是一個復(fù)雜的消費品，消費者也要學(xué)會理性購買，在選購房子時應(yīng)該了解一些購房常識及國家相關(guān)的法規(guī)與政策，只有克服購房中的盲目性，才能買到舒心、稱心、安心的理想家園。購房時除了考慮價格之外，更應(yīng)仔細(xì)考察樓盤的外部環(huán)境、規(guī)劃布置、技術(shù)指標(biāo)、結(jié)構(gòu)類型、戶型、朝向、層高等，在綜合分析其性能價格比的基礎(chǔ)上，理智做出選擇。在簽訂合同時，除了審查開發(fā)商的資質(zhì)，銷售資格外，合同上的條款要細(xì)細(xì)斟酌，對于常見的房屋土地權(quán)屬證及房屋交付時間、設(shè)計變更、面積誤差、工程質(zhì)量、保修責(zé)任問題的處理原則，應(yīng)該按建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定的內(nèi)容寫入合同，有必要的可向?qū)I(yè)律師進行咨詢。這樣，購買人的利益就能得到切實維護。