最高法院裁判舊村（居）改造案例精選

【最高法院裁判案例精選】

1、合作開發項目中合作雙方約定互不追究違約責任的，分配前期利潤時應當考量合作方前期對項目的貢獻，合理、適當地補償其預期利潤的損失。

案情簡介：自2007年6月至2009年4月，庹希全與泉城公司就合作開發永清縣永靖鎮西關村城中村改造項目簽訂了多份《合作開發合同》及《補充協議書》，泉城公司負責將開發用地的使用權轉讓給庹希全，并負責完成拆遷工作，庹希全負責提供相關資金投入，具體組織開發建設。40畝地的商品房已按約建成，但在建設8畝地的回遷樓時因庹希全未按期施工，導致泉城公司單獨進行了回遷樓建設。現雙方對40畝商品房開發用地建成商品房后利潤的60%泉城公司是否享有分配權發生爭議。

最高法院認為：“誰投資，誰擁有”是人們從事社會生產經營活動普遍準則，也是民商事糾紛中判斷利益歸屬的基本原則。本案雙方在前期40畝地拆遷完成后，因為在8畝地建設回遷房問題上產生矛盾而中止合作開發活動形成糾紛，案涉項目的后續開發是泉城公司自己投資單獨完成。故不論是在40畝土地建設的項目還是在8畝土地上建成的房屋，其收益應該歸屬泉城公司。即便庹希全在40畝地履行行為中沒有違約，該土地建成的房屋產生的收益也不歸庹希全所有。本案訴訟要解決的是在雙方已經產生糾紛，無法繼續合作而泉城公司已經自行建成案涉項目的情況下，返還庹希全支付的費用并根據庹希全合作前期對項目的貢獻，合理、適當地補償其預期利潤的損失。但這與庹希全期望的在“其沒有違約行為的40畝土地上建成的項目的全部利潤”應該歸屬自己的要求具有本質的區別。因此，本案不存在人民法院的判決“將庹希全不存在違約責任的40畝土地建成商品房后利潤的60%分配給泉城公司”“貿然判令庹希全承擔60%利潤損失”的問題。二審判決在認定庹希全違約的情況下，本著公平原則，仍以該項目所得全部利潤中的40%補償其預期利潤的損失，已經最大限度地維護了庹希全的利益。

案例索引：最高人民法院(2015)民申字第2號民事裁定書：庹希全與永清縣泉城房地產開發有限責任公司合作開發房地產合同糾紛案。

2、土地使用權雖登記在開發公司名下，但結合《聯合開發協議》，確定協議的實質是土地征用補償的，原土地使用權人應享有一定的補償利益。

案情簡介：東瓦窯村與東瓦窯公司簽訂《聯合開發協議》，該協議已被生效判決認定為合法有效，其性質為征地實物補償。本案爭議的1、2號商業樓所占用的土地屬于東瓦窯村被征用的土地，土地使用權已登記在東瓦窯公司名下，東瓦窯公司是否有權獲得補償利益。

最高法院認為：東瓦窯村依據《聯合開發協議》第五條的約定主張東瓦窯公司應交付前進巷兩側臨街房產。雖然該條內容并沒有明確約定東瓦窯村如何開發，占用多少土地面積以及土地歸屬如何，東瓦窯村實際也沒有開發建設。但事實上，爭議的1、2號商業樓所占用的土地屬于東瓦窯村被征用的土地，土地使用權已登記在東瓦窯公司名下，東瓦窯公司已享有土地使用權利益。因此，結合《聯合開發協議》的實質是土地征用補償，對此，東瓦窯村應享有一定的補償利益。原審法院未綜合全案情況考慮這一點，即駁回東瓦窯村的全部訴訟請求不當。據此裁定指令內蒙古自治區高級人民法院再審本案。

案例索引：最高人民法院(2014)民申字第1929號民事裁定書：呼和浩特市賽罕區巧報鎮東瓦窯村民委員會與呼和浩特市東瓦窯房地產開發有限責任公司、呼和浩特市東瓦窯農副產品批發市場有限責任公司合資、合作開發房地產合同糾紛案。

3、舊村改造合作開發中開發商對回遷安置剩余樓房進行開發和銷售的，必須依法辦理土地的征收、出讓等相關手續，未辦理的合作合同無效。

案情簡介：2006年1月6日宏泰公司與南黃居委會簽訂的二份《泰安市南黃村舊村改造合同書》約定建筑面積84090平方米，其中用于回遷的面積約為2.16萬平方米，平價購買房面積約為2.0萬平方米，其他由宏泰公司用于銷售的樓房面積約為3.5萬平方米，宏泰公司有權銷售回遷安置剩余部分樓房，收益歸宏泰公司等;2007年1月8日簽訂的《泰安市南黃村舊村改造合同書》亦約定了宏泰公司有權對回遷安置剩余部分樓房進行開發和銷售等。雙方就合同效力發生爭議。

最高法院認為：雙方簽訂的二份合同對南黃村村莊約定的綜合改造并非僅僅建設村民住宅，或者建設村公共、公益事業設施，還包括開發和銷售回遷安置剩余部分的樓房。據此，二審判決認定雙方構成合作開發房地產合同關系，證據充分。宏泰公司再審申請提出雙方為舊村改造合同關系，并非合作開發房地產合同關系的理由，與事實不符，不能成立。關于《泰安市南黃村舊村改造合同書》效力的問題。該合同訂立前及履行中，雙方對南黃村村莊進行的綜合改造經過當地政府規劃審批，但對開發和銷售樓房所涉土地并未依法辦理征收、出讓等相關手續，性質仍為農民集體所有，違反了《中華人民共和國土地管理法》第四十三條第一款關于“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”之規定。據此，二審判決《泰安市南黃村舊村改造合同書》無效，適用法律正確。宏泰公司再審申請提出有效的理由，缺乏法律依據，不能成立。

案例索引：最高人民法院(2013)民申字第252號民事裁定書：泰安市宏泰房地產開發有限公司與被申請人泰安市岱岳區天平街道辦事處南黃社區居民委員會合作開發房地產合同糾紛案。

4、土地雖來源于村集體并規劃為相關村民委員會產業用地，但已作為政府儲備用地的，合作開發時未經有權人民政府批準的無權使用、處分、轉讓。

案情簡介：聚信公司與太龍公司、向陽公司簽訂《合作開發合同》，合作開發的土地來源于太山寺村和向陽村的集體土地。湖北省有關部門文件及涉案《國有土地使用權證》表明，案涉土地使用權人應為武漢市土地儲備中心。2012年7月12日，武漢市土地儲備中心出具武土分函(2012)19號《證明》，表明案涉土地已屬政府儲備用地。聚信公司認為涉案土地是村集體土地，不適用國有土地使用權司法解釋的適用范圍，雙方所訂立的合作開發合同應為有效。

最高法院認為：本案土地雖來源于村集體并規劃為相關村民委員會的產業用地，但武漢市土地儲備中心出具的《證明》表明案涉土地已屬政府儲備用地。太龍公司與向陽公司作為太山寺村民委員會、向陽村民委員會發起設立的公司亦可能享有相應的土地使用權益，但合作開發用地尚須有權人民政府批準，才能依法獲得國有土地使用權，否則，該二公司無權使用，更無權處分和轉讓。國有土地使用權司法解釋第11條規定：土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定為合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，應當認定為合同有效。第24條規定：合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。原審認定案涉合作開發合同為土地使用權轉讓合同并作無效處理，并無不當;聚信公司認為該合同屬集體土地的合作開發并不違法，無事實和法律根據。

案例索引：最高人民法院(2013)民申字第2422號民事裁定書：武漢聚信投資管理有限公司與武漢太龍實業有限公司、武漢向陽物貿發展有限公司合作開發房地產合同糾紛案。