合作開發房地產糾紛是否適用不動產專屬管轄

裁判要旨

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第二十八條規定：“民事訴訟法第三十三條第一項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛；農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄?！币蚝献鏖_發房地產項目而引發的糾紛，不屬于該司法解釋所列舉的不動產糾紛類型。

案情簡介

一、原寶根、李海生、楊存金向河南高院起訴稱：2011年，三原告與被告世景公司簽訂《合作開發協議》，約定由三原告投資開發東崗區棚戶區改造項目，由龐太昌、富陽泰公司承擔連帶擔保責任。由于世景公司違約，雙方于2014年簽訂《變更協議》，約定三原告將上述項目移交給世景公司，世景公司補償三原告8500萬元，并支付三原告在項目中投入的全部本金及利息。世景公司按照變更協議向三原告支付了部分款項。為此，請求法院判令：世景公司、龐太昌、富陽泰公司支付三原告實施工程所投入的本金及利息186899861元，支付補償款8500萬元，共計271899861元。

二、河南高院院受理該案后，世景公司在答辯期內提出管轄權異議，認為該案系因開發建設太原市東崗片區棚戶區改造項目而引起的糾紛，屬不動產糾紛案件，該案應由不動產所在地法院管轄，請求將該案移送山西省高級人民法院審理。河南高院認為，該案不屬于不動產糾紛，故裁定駁回世景公司提出的管轄權異議。

三、世景公司不服，上訴至最高法院，主張本案并非因合作開發太原市東崗片區改造項目而引發的債權債務糾紛，而屬于具有物權性質的合作開發建設房地產合同糾紛，應適用不動產專屬管轄。最高法院裁定：駁回上訴，維持河南高院裁定。

裁判要點

最高法院認定本案不適用不動產專屬管轄的原因在于，本案的基礎合同是《合作開發協議》和《變更協議》?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第二十八條規定：“民事訴訟法第三十三條第一項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛；農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄?！北景甘且蚝献鏖_發有關“棚戶區改造項目”而引發的糾紛，不屬于該司法解釋所列舉的不動產糾紛類型。

實務經驗總結

前事不忘、后事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：

一、在未約定管轄法院的情形下，合作開發房地產合同糾紛的原告可向被告住所地或者合同履行地法院起訴，但該類糾紛不適用不動產專屬管轄的規定。

二、合作開發房地產合同的當事人可約定選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點的法院管轄。

相關法律規定

《中華人民共和國民事訴訟法》

第二十三條 因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。 第三十四條 合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定。

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》

第二十八條 民事訴訟法第三十三條第一項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛。農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。不動產已登記的，以不動產登記簿記載的所在地為不動產所在地；不動產未登記的，以不動產實際所在地為不動產所在地。

以下為該案在最高法院審理階段，裁判文書中“本院認為”部分就該問題的論述：

本院認為，本案的基礎合同是《合作開發協議》和“關于《合作開發協議》的變更協議”?！逗献鏖_發協議》是由原寶根、李海生、劉新法與世景公司于2011年10月14日所簽訂，約定由原寶根、李海生、劉新法三人投資開發東崗區棚戶區改造項目。后劉新法病故，原寶根、李海生與世景公司于2013年12月25日簽訂一份“關于《合作開發協議》乙方（指原寶根、李海生）合作人變更確認書”，楊存金加入乙方作為上述項目開發合作人。之后，原寶根、李海生與世景公司又簽訂“關于《合作開發協議》的變更協議”，約定原寶根、李海生退出項目合作，世景公司給付8500萬元作為對原寶根、李海生的最終補償等。還約定，該“變更協議”在世景公司付清乙方（指原寶根、李海生等項目開發合作人）上述款項后生效；該協議生效同時，雙方所簽訂的《合作開發協議》及與該項目有關合同、協議全部終止?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第二十八條規定：“民事訴訟法第三十三條第一項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛；農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。”本案是因合作開發有關

“棚戶區改造項目”而引發的糾紛，不屬于該司法解釋所列舉的不動產糾紛類型。

實務經驗總結

前事不忘、后事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：

一、在未約定管轄法院的情形下，合作開發房地產合同糾紛的原告可向被告住所地或者合同履行地法院起訴，但該類糾紛不適用不動產專屬管轄的規定。

二、合作開發房地產合同的當事人可約定選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點的法院管轄。

相關法律規定

《中華人民共和國民事訴訟法》

第二十三條 因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。 第三十四條 合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定。

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》

第二十八條 民事訴訟法第三十三條第一項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛。農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。不動產已登記的，以不動產登記簿記載的所在地為不動產所在地；不動產未登記的，以不動產實際所在地為不動產所在地。

以下為該案在最高法院審理階段，裁判文書中“本院認為”部分就該問題的論述：

本院認為，本案的基礎合同是《合作開發協議》和“關于《合作開發協議》的變更協議”。《合作開發協議》是由原寶根、李海生、劉新法與世景公司于2011年10月14日所簽訂，約定由原寶根、李海生、劉新法三人投資開發東崗區棚戶區改造項目。后劉新法病故，原寶根、李海生與世景公司于2013年12月25日簽訂一份“關于《合作開發協議》乙方（指原寶根、李海生）合作人變更確認書”，楊存金加入乙方作為上述項目開發合作人。之后，原寶根、李海生與世景公司又簽訂“關于《合作開發協議》的變更協議”，約定原寶根、李海生退出項目合作，世景公司給付8500萬元作為對原寶根、李海生的最終補償等。還約定，該“變更協議”在世景公司付清乙方（指原寶根、李海生等項目開發合作人）上述款項后生效；該協議生效同時，雙方所簽訂的《合作開發協議》及與該項目有關合同、協議全部終止。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第二十八條規定：“民事訴訟法第三十三條第一項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛；農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄?！北景甘且蚝献鏖_發有關“棚戶區改造項目”而引發的糾紛，不屬于該司法解釋所列舉的不動產糾紛類型。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第三十四條關于“合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定”的規定，案涉《合作開發協議》第十一條關于“因履行協議發生爭議…協議各方同意將提交原告所在地有管轄權的法院解決”的約定符合上述法律規定。至于上訴人提出“變更協議”的效力問題，屬于實體審理問題，不影響本管轄權異議案件的處理。本案原告住所地均在河南省行政轄區，被告住所地在山西省行政轄區內，訴訟標的額為2.7億余元。一審法院立案時間是2015年2月28日。依照本院《關于調整高級人民法院和中級人民法院管轄第一審民商事案件標準的通知》（法發[2008]10號）關于河南省高級人民法院可管轄“訴訟標的額在1億元以上的第一審民商事案件，以及訴訟標的額在5000萬元以上且當事人一方住所地不在本轄區或者涉外、涉港澳臺的第一審民商事案件”的規定，河南省高級人民法院有權作為一審法院受理本案。

案件來源

原寶根、李海生等與山西世景房地產開發有限公司、山西富陽泰房地產經營有限公司等管轄裁定書，[最高人民法院（2016）最高法民轄終73號]。